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东原地产:错配的野心与千亿黄粱梦

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  除了早已“出圈”,红遍全国的龙湖、金科等规模房企,在重庆本土地产圈里,小房企东原地产也是个不容忽视的存在。

  不过,心心念念想要挤进全国TOP30的东原地产,在好不容易摸到前50名的边后,却逐渐开启了“下坡路”模式。

  3月间,东原集团上市主体迪马股份(600565.SH)发布了2020年报后,公司股价一度连涨三天,涨幅甚至超过20%。但股价飘红却无法掩盖其业绩表现的颓唐之态。

  根据年报显示,迪马股份在去年不仅毛利率降幅颇大,其规模增长也连续多年停滞不前,行业排名持续下跌,甚至距房地产行业50强的座次也越来越远。

  地产调控步入“十面埋伏”时代,东原地产的表现,折射出了小房企艰难的生存处境。


  毛利率暴跌之谜

  2014年间东原地产重组迪马股份,也完成其地产主业的借壳上市。目前,上市公司主营业务仍分为房地产和专用车制造两大板块。但从主营收入占比来看,房地产开发业务绝对是迪马股份毋庸置疑的真正主营业务。

  财报显示,2020年迪马股份实现营收212.71亿元,同比增长7.99%;其中来自房地产业及物业服务的营收为195.77亿元,同比增长7.48%,在总营收中占比92%。

  不过,无论是整体不到8%的营收增速还是房地产业务不到7.5%的营收增速,均创下了迪马股份近年来营收增速的最低值。更最麻烦的问题,则是在营收增速放缓的同时,公司毛利率也罕见地出现大幅下滑。

  2020年,迪马股份整体毛利率20.39%,较2019年下降8.26个百分点。之所以毛利率出现如此之大的降幅,直接原因就是占比营收绝对值的房地产业务毛利率同比下降了8.58个百分点,仅为20.09%。

  放在整个房地产行业同类型公司中,这一毛利率水平只能排在“后段班”。究其毛利率骤降原因,公司表示“主要源于成本上涨”。

  去年 ,迪马股份房地产业务成本156.43亿元,同比增长20.23%。通常,成本增长也是源于营收规模的增长,但在年报期内,迪马股份房地产业务成本增长远高于7.48%的营收增幅。这是造成公司毛利率大幅下降的原因。

  具体到迪马股份房地产业务分布的主要区域,2020年公司五大业务区域中仅西南、华西区域毛利率有所上升,但增幅不过2.89%、1.34%;而华中区域、华东区域、南京区域的毛利率皆出现大降,分别减少了11.26%、21.68%和22.5%。

  迪马股份将华东和南京区域毛利率大减的原因归结为“本期交付结转的业态涉及部分尾盘,毛利偏低,拉低整体交付规模的毛利率所致”。但有市场人士指出,东原地产2016年、2017年在热点二线城市,比如杭州、南京等地拿了一些价较高的地块,造成利润空间的压缩。

  另一方面,是公司融资成本的抬升。2020年,迪马股份整体融资成本为8.69%,相比2019年融资成本8.64%、2018年融资成本7.65%进一步上升。对于地产业务占据核心地位的迪马股份来说,融资成本的持续攀升,一定程度上意味着其日子越过越难。

  毛利率的下降以及融资成本的高涨,也导致迪马股份的净利进一步走低。2020年,迪马股份净利润为20.76亿元,较2019年减少近5个百分点;净利率9.76%,较2019年下降1.33个百分点,处于行业内较低水平。

  也就是说,无论是在拿地上还是在融资上,迪马股份在成本控制上越来越显力不从心。


  赢了红线,输了排名

  迪马股份也不是没有能拿得出手的数据。在现下行业最为关注的“三道红线”问题上,其表现就可圈可点。

  财报显示,截至2020年底,迪马股份净负债率为48.21%,扣除预收款后的资产负债率为69.14%,现金短贷比为1.25,“三道红线”指标全部绿档。

  但问题是“三道红线”都没踩,公司融资成本还这么高,迪马股份的这个“绿档”看起来用处也不大。与此同时,有得必有失。不加杠杆的结果便是公司在规模增长上的停滞。

  数据显示,2018、2019和2020年,迪马股份取得的合并口径销售额分别为227亿、224亿和200亿,呈现不增反降的趋势。

  克而瑞发布的榜单则显示,东原地产2020年全口径销售额为602.1亿,位于排行榜到第64名;权益销售额为324.8亿,位于排行榜第74名。

  东原集团董事长罗韶颖曾在2018年放出豪言,要在2020年实现千亿的销售规模,“东原地产的目标是进入房企50强,下一个目标是30强”。

  东原集团董事长罗韶颖


  理想很丰满,现实很骨感。2018年的确是东原地产发展史上值得纪念的一年。当年其以548.7亿元的销售额占据了房企50强最后一个席位。但自此之后,东原在行业中的排名每况愈下。


  2019年,东原地产仅实现销售额540.1亿元,排名下滑至第62位。2020年,东原地产的销售额虽然有所上升,达到了602.1亿元,但行业排名却进一步下滑到了第64名,距离50强的目标越来越远。


  “错配”的野心

  迪马股份是重庆第一家民营上市企业,也是中国特种车行业第一家上市公司。从做特种车起家,到2014年又切入到房地产赛道,既造车又盖房,迪马股份的选择可以说相较于曾经的许多同行都具备了前瞻性。

  然而,“起了个大早,却赶了个晚集”,迪马股份的发展轨迹走到了2020年, “错步人生”四个字或许是最佳写照。

  曾经,东原地产几乎与龙湖、金科站在同一起跑线上。但直至2017年,东原才将总部搬到上海,并先后进入昆明、西安、郑州、长沙、贵阳、广州、佛山等二线热点城市,开始加速全国化扩张。

  在开疆拓土之余,东原地产野心勃勃地定下了未来目标——短期目标是进入房企50强,下一个目标是30强。同时,在2020年实现千亿销售额的目标。

  2017年恰恰是新一轮房地产调控的起点。东原地产的逆势扩张就显得有些生不逢时,也为其此后的毛利率大跌埋下伏笔。而较晚开启的全国化扩张,也注定东原地产在行业严调控和竞争加剧双重夹击下,无法如愿快速发展。

  从2020年的年报看,东原地产三年冲刺千亿元的销售规模化野心显然是落空了。昨日之日已经不可追,但东原地产的未来前景似乎也并不乐观。

  《一点财经》观察,为了继续做大规模,原本选择深耕一二线城市的东原地产开始选择逐渐下沉,以2020年为例,东原在绵阳、渭南、襄阳、遵义、肇庆、徐州等三四线城市便都有落子。

  与此同时,迪马股份年报显示,同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备(包括但不限于公开招拍挂、联合招拍挂、在建工程收购、股权交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联动等方式获取土地储备),获取土地价款总额在人民币300亿元内。

  300亿元的地价总额,已经超过了迪马股份房地产2020年合并口径共计实现地产销售金额,显示出了迪马股份在拿地做大规模上的决心。

  但在行业下行周期中,为了实现规模扩张,加大拿地扩张的节奏,甚至选择下沉三四线城市,走行业原本的“老路”,这样的选择是否合时宜?当中又是否存在着较大的风险?这或许是迪马股份亟待深入思考的问题。

  与此同时,在三道红线新规及热点城市集中供地新政下,类似东原地产这样的小房企是否又具备拿地优势?能否如愿地拿到那么多地?这又是另一个命题。


  结语

  彼得德鲁克在《动荡时代的管理》中说:“动荡时代最大的危险不是动荡本身,而是延续过去的逻辑”。

  显而易见,迪马股份及东原地产正在“延续过去的逻辑”,走曾经许多房企走过的“老路”。然而,当下房地产所处的时代已然不同。在一个略显动荡的房地产时代,东原的选择本身,或许正是最大的危险。

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