辽宁在全国率先破解老旧小区物业收费难题

瞄准“痛点” 创新模式 消费抵扣

4月19日，在辽宁省抚顺市顺城区亦工小区润恒便民生鲜超市，72岁的李福林一边在柜台前挑选水果一边笑呵呵地对记者说着他的开心事。

亦工小区居民在润恒便民生鲜超市购物

“从今年1月1日开张，我就在这里买东西，米面油蛋肉禽，酱醋茶和各种水果蔬菜，平常生活中吃的用的这里都有，还比外面的便宜，而且就在咱楼下，方便又实惠。更重要的是我在这里消费还可以抵扣物业费，我家物业费每月17元，每月在这里买300多块钱的东西就都都抵完了。”

亦工小区居民在润恒便民生鲜超市购物

“我家每个月的15块钱物业费也是在这超市买东西抵扣的。像咱这年纪的人，天天上街买菜也费劲，今年春节我家的年货都是在这里买的。”另一个姓黄的居民也这样对记者说。

亦工小区居民在润恒便民生鲜超市购物

而据负责亦工小区物业管理的抚顺市城市建设发展有限公司经理张立民介绍，自便民生鲜超市开张营业以来，小区里的大多数居民都通过消费抵扣了物业费。“这既减轻了居民的负担，也解决了我们物业收费难的大问题。”

2020年，城镇老旧小区改造在全国全面启动。作为重大的民生工程和发展工程，城镇老旧小区改造对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

省住建厅领导考察润恒便民服务综合平台

继2020年辽宁改造了894个城镇老旧小区后，今年辽宁将结合城市更新再改造1000个，并将在十四五期间把全省8407个、涉及62148栋楼、2.29亿平方米、338.8万户居民的城镇老旧小区全部改造完毕。

随着一个个改造项目的竣工，原本脏乱差的老旧小区焕然一新。然而，如何保住老旧小区改造成果，辽宁省房地产研究中心副主任石海均认为，需要同步建立小区后续管理机制，也就是物业管理。如果老旧小区改造后依然没有物业管理，那么很快就会沦为新的“老旧小区”。

“老旧小区之所以如此脏乱差，缺少物业管理是一个主要原因。因此，去年7月国务院出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确提出，改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖。实施物业管理就需要居民缴纳物业费。但是，由于老旧小区居民收入普遍较低，且没有缴纳物业费的习惯，虽然想了很多办法，做了很多工作，但收效却不理想，造成物业管理单位无法经营。物业费收缴难就成了困扰各级政府一道绕不开又无法破解的难题。”省住建厅有关负责同志这样说。

这种困扰在记者多次采访老旧小区改造时感受颇深。在辽阳、在抚顺、在鞍山，多位政府主管领导在谈到老旧小区改造后的物业管理所涉及的物业费问题时，都倍感棘手和无奈，并坦言这是最眼下老旧小区改造面临的一个最无解的难题。

作为重大的民生工程也是巨大的社会工程，老旧小区改造在各级政府政策引导和支持下，也吸引了大量的社会资本参与。从2018年就开始关注并积极参与其中的民营企业——辽宁润恒城市运营管理服务公司，为破解这道难题专门组成了一个团队，通过走访老旧小区居民和市场调查，不断寻找解决方案。

“在探索破解这道难题时，我们尝试在小区内建设商业服务设施，并以企业让利的方式，吸引小区居民在便民服务中心消费，以‘消费抵扣物业费’，居民消费100元就可以提取5元钱冲抵物业费。这样居民不掏钱或少掏钱就解决了缴纳物业费的问题。”辽宁润恒城市运营管理服务公司董事长顾连伟告诉记者。

2019年3月，辽宁润恒与抚顺市城市建设发展有限公司合作，在抚顺二中教师公寓、南阳教师公寓等5个小区开设便民生鲜超市进行试点，由于超市的商品物美价廉，受到了居民的一致欢迎，近90%的居民通过消费冲抵了物业费。试点非常成功。

抚顺市顺城区把这个成功案例引入刚刚完成老旧小区改造的亦工小区，辽宁润恒投资200万元，利用小区闲置空地建设了300多平方米的轻钢房，开设了社区便民生鲜超市、社区食堂、快递驿站、居家养老服务站、社区卫生服务站、家政服务中心等提升类民生服务。

据顾连伟告诉记者，超市经营的所有商品都是居民生活的“刚需”品，且与大品牌供应商合作，比如水果采购于沈阳地利集团、蔬菜采购于沈阳盛发蔬菜批发市场，米面油等食品和日用品供应商均为知名品牌，同时保证商品平价销售。

“老旧小区的房子面积普遍较小，比如亦工小区的房子平均面积60平方米，每月的物业费只有18元钱，只要在便民服务中心消费不到400元就可以冲抵物业费了。” 抚顺市城市建设发展有限公司经理张立民告诉记者。

抚顺市委书记来鹤考察亦工小区润恒便民生鲜超市

4月9日，抚顺市委书记来鹤、副市长李宏德来到亦共小区，对润恒便民服务中心进行考察，在对引入社会民营资本助力老旧小区改造的物业管理、改善和提升社区服务体系，特别是“消费抵扣物业费”等进行了详细了解后，来鹤表示这是个“可持续、可发展、可推广”的模式，很好地解决了老旧小区改造物业管理缴费的难题，应在全市老旧小区改造中推广复制。

据悉，下一步，润恒便民服务中心还将将联合小区周边其他优质商户和生活服务网点共同参与消费抵扣物业费项目，包括餐饮、美容美发、洗浴、汽车服务等都可以消费抵扣物业费，让小区居民在享受方便快捷且经济实惠服务的同时，解决老旧小区物业缴费难问题，从而改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让老旧小区居民生活更方便、更舒心、更美好。

抚顺市顺城区亦工小区综合服务设施

无疑，“消费抵扣物业费”这一创新模式，为全省乃至全国老旧小区改造实现物业全覆盖提供了一个可行性解决方案。同时，仅抚顺市300个项目全部落成便可增加800-1000个就业岗位，并增加地方税收，实现政府、社会、居民的多赢。