3月26日，保利置业公布2020年业绩。
2020年保利销售额为521亿元，同比增长21%。此前的2018年和2019年，保利的销售额同比只有7.65%和6%的增幅。
这让保利的管理层平添豪迈，保利置业董事会主席张炳南宣称，“十四五”期间要再造一个保利置业，冲击1300亿元的销售目标。
豪迈不仅来源于亮眼的业绩，还有“新官”不理旧账的洒脱。
2019年2月1日，保利置业空降两位职业经理人，“七零后”的董事会主席张炳南拥有西安交通大学经济学博士学位，此前曾在中国黄金集团、中国工艺集团任职。和张炳南同岁的王健被委任为董事总经理，他拥有华南理工大学建筑学硕士学位，在保利发展当了超过10年的副总经理。
新官不必为历史担责，又迎来业绩亮点，胸怀激荡放眼未来是人之常情，说再造一个保利也是可以理解的。
但是投资者们有不同看法，他们认为张炳南治下的
保利在画饼
投资者们的肉疼是实实在在的：2020年，保利置业的收入同比下降近22%，股东应占溢利的同比跌幅更是达到了约51%，而且保利置业始终未发布盈利预警。
财务端也不好看，截至2020年底，保利置业的资产负债率上升了2.8个百分点至80.92%，净负债率109.5%，同比上升5.5个百分点，现金短债比为1.55，三道红线中踩了两道。
销售额红扑扑的，营收和利润却灰头土脸。
专业机构的数据很直接：2020年，保利置业的融资成本约为18.6亿港元，相当于23.2亿港元净利润的80%。进行了资本化的利息总额约为25.1亿港元，资本化率约57%。
作为资金密集型行业，房地产行业的财务杠杆和利息开支较高，存货规模大、开发周期长，这就导致了利息费用资本化率也相对更高。专业机构的的一份报告显示，2019年，60多家上市房企利息资本化率的中位数达77%，其中有15家房企利息资本化率在80%至90%。较高的利息资本化率可以起到调节企业当期利润的作用，反之，若增加当期借款利息的费用化占比，则能够给企业未来的结算留存更多的利润空间。
不少投资者质疑，新管理层似乎有意与旧保利置业进行切割，2020年保利置业的利息资本化率过低，新管理层有留存利润之嫌。
把增长空间后延，不过变化一下财务统计方法而已。
但是很显然，胸怀广阔的新管理层带来的变化范围，要广泛的多。
再来说说青岛保利。
青岛保利属于保利发展，保利发展于2017年收购保利置业母公司保利香港控股50%股份，可以通过保利置业业务发展取得收益。保利发展和保利置业是两家公司，但是彼此交集不少，也算是互有影响吧。
奔腾的新都心
新都心是保利在青岛扬名立万的地方。
新都心在青岛的地位，非比寻常。
新都心规划人口90万，号称青岛主城区的地理中心。有媒体甚至将其列为第三代新城：青岛改革开放后第一代新城来自东部开发，奠定了新青岛的城市地位；第二代新城来自浮山后，开创了一个30万人的密集型超大社区城中城；第三代新城正在新都心展露雏形。
接棒东部大开发、浮山后，成为青岛第三代新城，这个夸赞虽然实在有点过，新都心也未必担当的起，但是其地位之重要，可见一斑。
新都心的拓荒者其实不是保利，不过保利弯道超车，后至勃发，迅速超越一票大小牌房企，收获满满。业内戏称，新都心的局面是万科打开的，胜利果实被保利摘取了。
在这块重要的区域，保利旗下的叶公馆、天汇，大国璟和天珺，四大金刚挟大体量之威，辅以商业助阵，确立了保利在新都心的江湖地位。
保利青岛为什么能在新都心奔腾如斯？业内的说法很多。
有认为规划局出身的董事长助力良多，有认为是认真精细的企业文化所致，不管怎么说，早期的保利，口碑显然是不错的。
新都心的声望带来的回报很丰厚。
从新都心策马擎枪而出的保利，在青岛市场攻城略地，一路拿下了很多项目。市北、崂山、李沧、西海岸、城阳、即墨、胶州、高新区，到处都有保利的项目。
当年从四方保利百合花园初出茅庐的那个青涩少年，已然成为青岛楼市的一条大鳄。
但是，过往的辉煌再也没有重现，近年来，保利更多的陷入了质量的纠纷。
带刺的堂颂
这两年保利在青岛的口碑，只能说一言难尽。
保利观堂
保利领秀海
保利天汇
保利大国璟
保利西乡月
保利云禧
保利叁仟栋
上面这些，并不是保利在青岛各项目与业主纠纷的全部。
可以看出，这几年保利在青岛的纠纷不少。连发迹之地的新都心，很多项目后期推出的楼盘，也深陷纠纷之中。
在洋洋洒洒的纠纷中，堂颂是很特别的一个，因为，带刺了。
保利堂颂位于即墨华山二路17号，这家楼盘因为卧室门短了一截，而成为一时热点。
年初，与保利堂颂纠纷有关的四人被行政拘留。
具体原因不再赘述，只能说，质量纠纷闹到触犯法律的地步，对开发商和业主来说，都是痛心的教训，应该好好反思一下。
保利需要反思的是，为什么近年来质量纠纷这么多？以前那个稳笃靠谱的青岛保利，去哪里了？
反思最好认真一点，别让答案在风中飘！
还是希望保利能找回昔日的荣光，毕竟，曾经和青岛有一段美好的开始。
第一眼就喜欢的东西，可以念很久，不要辜负。
文/花满楼
编辑：董楠
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