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画饼的保利,奔驰的新都心和带刺的堂颂!

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  3月26日,保利置业公布2020年业绩。

  2020年保利销售额为521亿元,同比增长21%。此前的2018年和2019年,保利的销售额同比只有7.65%和6%的增幅。

  这让保利的管理层平添豪迈,保利置业董事会主席张炳南宣称,“十四五”期间要再造一个保利置业,冲击1300亿元的销售目标。

  豪迈不仅来源于亮眼的业绩,还有“新官”不理旧账的洒脱。

  2019年2月1日,保利置业空降两位职业经理人,“七零后”的董事会主席张炳南拥有西安交通大学经济学博士学位,此前曾在中国黄金集团、中国工艺集团任职。和张炳南同岁的王健被委任为董事总经理,他拥有华南理工大学建筑学硕士学位,在保利发展当了超过10年的副总经理。

  

  新官不必为历史担责,又迎来业绩亮点,胸怀激荡放眼未来是人之常情,说再造一个保利也是可以理解的。

  但是投资者们有不同看法,他们认为张炳南治下的

  保利在画饼

  投资者们的肉疼是实实在在的:2020年,保利置业的收入同比下降近22%,股东应占溢利的同比跌幅更是达到了约51%,而且保利置业始终未发布盈利预警。

  财务端也不好看,截至2020年底,保利置业的资产负债率上升了2.8个百分点至80.92%,净负债率109.5%,同比上升5.5个百分点,现金短债比为1.55,三道红线中踩了两道。

  销售额红扑扑的,营收和利润却灰头土脸。

  专业机构的数据很直接:2020年,保利置业的融资成本约为18.6亿港元,相当于23.2亿港元净利润的80%。进行了资本化的利息总额约为25.1亿港元,资本化率约57%。

  作为资金密集型行业,房地产行业的财务杠杆和利息开支较高,存货规模大、开发周期长,这就导致了利息费用资本化率也相对更高。专业机构的的一份报告显示,2019年,60多家上市房企利息资本化率的中位数达77%,其中有15家房企利息资本化率在80%至90%。较高的利息资本化率可以起到调节企业当期利润的作用,反之,若增加当期借款利息的费用化占比,则能够给企业未来的结算留存更多的利润空间。

  

  不少投资者质疑,新管理层似乎有意与旧保利置业进行切割,2020年保利置业的利息资本化率过低,新管理层有留存利润之嫌。

  把增长空间后延,不过变化一下财务统计方法而已。

  但是很显然,胸怀广阔的新管理层带来的变化范围,要广泛的多。

  再来说说青岛保利。

  青岛保利属于保利发展,保利发展于2017年收购保利置业母公司保利香港控股50%股份,可以通过保利置业业务发展取得收益。保利发展和保利置业是两家公司,但是彼此交集不少,也算是互有影响吧。

  奔腾的新都心

  新都心是保利在青岛扬名立万的地方。

  新都心在青岛的地位,非比寻常。

  

  新都心规划人口90万,号称青岛主城区的地理中心。有媒体甚至将其列为第三代新城:青岛改革开放后第一代新城来自东部开发,奠定了新青岛的城市地位;第二代新城来自浮山后,开创了一个30万人的密集型超大社区城中城;第三代新城正在新都心展露雏形。

  接棒东部大开发、浮山后,成为青岛第三代新城,这个夸赞虽然实在有点过,新都心也未必担当的起,但是其地位之重要,可见一斑。

  新都心的拓荒者其实不是保利,不过保利弯道超车,后至勃发,迅速超越一票大小牌房企,收获满满。业内戏称,新都心的局面是万科打开的,胜利果实被保利摘取了。

  在这块重要的区域,保利旗下的叶公馆、天汇,大国璟和天珺,四大金刚挟大体量之威,辅以商业助阵,确立了保利在新都心的江湖地位。

  保利青岛为什么能在新都心奔腾如斯?业内的说法很多。

  有认为规划局出身的董事长助力良多,有认为是认真精细的企业文化所致,不管怎么说,早期的保利,口碑显然是不错的。

  新都心的声望带来的回报很丰厚。

  从新都心策马擎枪而出的保利,在青岛市场攻城略地,一路拿下了很多项目。市北、崂山、李沧、西海岸、城阳、即墨、胶州、高新区,到处都有保利的项目。

  当年从四方保利百合花园初出茅庐的那个青涩少年,已然成为青岛楼市的一条大鳄。

  但是,过往的辉煌再也没有重现,近年来,保利更多的陷入了质量的纠纷。

  带刺的堂颂

  这两年保利在青岛的口碑,只能说一言难尽。

  

  保利观堂

  

  保利领秀海

  保利天汇

  

  保利大国璟

  

  保利西乡月

  

  保利云禧

  

  保利叁仟栋

  上面这些,并不是保利在青岛各项目与业主纠纷的全部。

  可以看出,这几年保利在青岛的纠纷不少。连发迹之地的新都心,很多项目后期推出的楼盘,也深陷纠纷之中。

  在洋洋洒洒的纠纷中,堂颂是很特别的一个,因为,带刺了。

  

  保利堂颂位于即墨华山二路17号,这家楼盘因为卧室门短了一截,而成为一时热点。

  

  年初,与保利堂颂纠纷有关的四人被行政拘留。

  具体原因不再赘述,只能说,质量纠纷闹到触犯法律的地步,对开发商和业主来说,都是痛心的教训,应该好好反思一下。

  保利需要反思的是,为什么近年来质量纠纷这么多?以前那个稳笃靠谱的青岛保利,去哪里了?

  反思最好认真一点,别让答案在风中飘!

  还是希望保利能找回昔日的荣光,毕竟,曾经和青岛有一段美好的开始。

  第一眼就喜欢的东西,可以念很久,不要辜负。

  文/花满楼

  编辑:董楠

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