房地产开发商交付的商品房与宣传资料不一致，法律后果如何？

【基本案情】

2017年12月，孙武与一家房产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买住宅商品房一套，并按合同约定支付了全部购房款。2020年7月，开发公司通知孙武收房。验房之后，孙武发现开发商之前提供的广告宣传单上卫生间标有窗户，但实际交付的房屋没有窗户，当场提出异议，遭到开发公司拒绝。孙武遂向法院提起诉讼，要求开发公司对擅自修改的房屋规划设计的情况予以整改到位，并承担全部诉讼费用。

【法院观点】

本案争议焦点是开发公司交付的房屋与孙武提供的广告宣传单上的标示不一致是否构成违约？

孙武与开发公司签订的《商品房买卖合同》中的户型平面图中房屋卫生间内并没有窗户。虽然孙武提供的广告宣传单上卫生间处标有窗户，但该广告单右下方明确注明：“户型面积及装修渲染图仅供参考，最终以实际测量面积为准，一切解释权归开发公司所有”以及“本广告内容仅供参考，买卖双方的权利义务以合同约定及政府批准建设为准，开发公司保留最终解释权”，且该广告宣传单页并未明确注明户型房屋的楼层及价格等信息。故该商品房广告宣传单页仅为邀约邀请，双方的权利、义务应以最终签订的《商品房买卖合同》为准。故孙武要求开发公司对房屋进行整改的诉请缺乏事实和法律依据。

【裁判结果】

法院判决：驳回原告孙武的其他诉讼请求。

【法律评析及建议】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

从上述条款的规定来看，在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料只属于要约邀请，不构成合同内容，对合同当事人没有法律约束力。因此，不可想当然地认为商品房销售广告和宣传资料就构成合同内容，否则可能使购房人遭受损失。不过，在特殊情况下，开发商的宣传广告也可构成要约，但须符合两个条件：（1）开发商的宣传广告是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）该说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

1、对购房人的建议。

如前所述，商品房销售广告和宣传资料通常只属于要约邀请，不构成合同内容，并且开发商往往会在宣传资料中添加一些免责声明，因此购房人不能仅仅依据开发商的宣传资料就草率做出购房决定。在签署购房合同时，须认真阅读合同中有关商品房户型、结构、价款、付款方式、交付、装修标准、违约责任等关键条款。若发现合同内容与宣传资料不一致，则不可随意签署合同，因为合同的效力一般都会高于宣传资料的效力。

2、对开发公司的建议。

对于开发公司来说，要想避免纠纷，应诚信宣传，不可误导购房人。广告宣传单中如有免责条款，需显著标示，不可字体过小，同时应当避免将广告宣传单列为《商品房买卖合同》的附件。

为避免购房者将广告宣传资料当成要约要求开发商按照广告宣传单上的内容承担相关责任，广告宣传单的内容除应当避免明确、具体外，还应当在该等广告宣传单上以显著文字列明“相关描述仅供参考、买卖双方的具体权利义务以合同约定及政府批准的内容为准”等的字样。