江浙楼市重磅分析，谁将成为下一个投资热地？

重要提示

提示一：集中供地政策对房企的影响尤为明显，核心城市拿地门槛提高，竞争或趋于缓和。

提示二：集中供地后，房企拿地需求或将向22城重点城市的周边三四线城市外溢，为降低容错率，城市投资价值研判显得尤为重要。

以浙江省、江苏省为例

提示三：从经济与人口宏观指标表现看，浙江省杭州市、温州市和宁波市与江苏省苏州市、徐州市、南京市与南通市城市发展潜力相对较高。

提示四：从城镇居民购买力指标表现看，浙江省杭州市、宁波市和绍兴市与江苏省苏州市、南京市与无锡市城镇居民购买力相对较强。

提示五：2020年全年两省楼市各项指标均同比上升，整体来看江苏省较浙江省涨幅更多；在成交金额和成交均价同比涨幅上均领跑浙江省，但在成交面积同比涨幅上略低于浙江省。

提示六: 2020年全年江苏省整体楼市成交金额和成交面积分别高过浙江省3.6%和26%，但成交均价不如浙江省强势，较浙江省低21.6%。浙江省市场整体处于供大于求的局面，而江苏省则相反。整体来看江苏省可布局的空间性更大，以量带动收益，因而潜在机会更多；而浙江省市场目前趋于饱和。

提示七: 浙江省新兴热点城市主要还是分布在杭州周边地区，可重点关注绍兴、金华和嘉兴等城市；而江苏省发展趋势整体北进，可重点关注徐州、宿迁、盐城等城市。

引言

十四五规划纲要提出，“十四五”期间仍要坚持房住不炒，稳房价、稳地价和稳预期的“三稳”目标更为明确。2020年的三道红线融资新规、2021年初的贷款集中管理以及2021年2月底的重点城市土地供应“两集中”、“三批次”的相继出台，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

“两集中”、“三批次”政策推出后，各重点城市陆续实行集中供地模式，根据中科财金研究组统计，供地时间多分布于3-10月，其中4月、10月出让土地的城市较多。

表：部分重点城市集中供地时间及商品住宅用地供应量

此外，集中供地对房企的影响尤为明显，房企拿地容错率降低，对房企精准投资提出了更高的要求。核心城市拿地门槛提高，竞争或趋于缓和，房企的拿地需求或将向22城重点城市周边三四线城市外溢。因此，后期对城市的投资价值的研判显得尤为重要。

中科财金通过大数据集成、运用机器学习技术建立了面向房地产行业的城市价值投资评价模型。模型分别从城市基本面、楼市发展潜力两大维度，城市等级、政策环境、人口吸附力、经济发展水平、产业概况、市场规模、市场竞争度等10大方面43项三级指标对城市投资价值进行评价。

下文重点挑选了常住人口、户籍人口、常住人口增量、GDP规模及增速、人均可支配收入、房价收入比、成交金额及涨幅、成交面积及涨幅、成交均价及涨幅、城市楼盘最高成交量及成交价等10个指标分析长三角浙江、江苏两个重点省份相关城市发展潜力，详见下文解析。

人口吸附能力分析

浙江省：杭州、温州与宁波三市人口优势较大，常住人口明显超过浙江省内其他城市，其中杭州市常住人口突破1000万人。但杭州和宁波对人口吸引力更大，2017-2019年常住人口增量远高于温州，温州常住人口接近零增长。

江苏省：苏州、徐州与南京三市人口优势较大，其中苏州市常住人口突破1000万人。南京对人口吸引力较大，2017-2019年常住人口增量远高于江苏省其他城市。

值得注意的是，江苏省有三个城市，盐城、泰州与连云港对人口吸引力较小，2017-2019年常住人口呈负增长。

经济实力及购买力分析

浙江省：2020年前三季度，杭州与温州经济规模超过8000亿，杭州在浙江省内具有绝对的经济领先优势。近三年盐城每年都有一条高铁建成通车，快速融入长三角，GDP规模排名第四。

从经济增长速度来看，宁波2020年前三季度增速一骑绝尘，为12.6%。其他城市经济方面表现一般。

江苏省：2020年前三季度，南通、苏州与徐州经济规模超过8000亿，其中南通与苏州经济总量超过万亿，经济优势明显。

从经济增长速度来看，常州2020年前三季度增速相对较高，为6.6%，扬州2020年前三季度增速表现最差，接近零增长。

浙江省：2020年，杭州市城镇居民人均可支配收入名列前茅，超过70000元，杭州市居民购买力处于领先地位，但杭州房价收入比也是浙江省最高，为0.43，城镇居民购房压力较大。

舟山市城镇居民人均可支配收入相对较高，而房价收入比较小，城镇居民购房较为轻松；

而丽水市恰好相反，城镇居民人均可支配收入相对较低，而房价收入比较高，城镇居民购房压力巨大。

江苏省：2020年城镇居民人均可支配收入前三名为苏州、南京与无锡，均超过60000元，其他城市城镇居民人均可支配收入相对较低，城镇居民购买力较弱。

从房价收入比角度来看，南京市房价收入比最高，为0.4，南京市城镇居民可支配收入虽然较高但购房压力较大；

南通市房价收入比较大，且城镇居民人均可支配收入较少，南通市城镇居民同样具有较大购房压力。

镇江市房价收入比最低，为0.19，镇江市城镇居民购房压力较小，生活幸福指数相对较高。

楼市发展潜力分析

近期，中科财金数据库通过对浙江，江苏两省各城市的楼市走势对比分析得出：

2020年江苏省楼市整体成交金额为11993亿元，成交面积为7465万平方米，分别高出浙江省3.6%和26%；

而浙江省整体成交均价为19538元/平方米，高出江苏省的整体成交均价16065元/平方米约21.6%。

两省分别同2019年相比的话，江苏省各城市成交金额同比涨幅12.4%，高出浙江省2个百分点；成交均价同比涨幅9.6%，高出浙江省3个百分点；但成交面积同比涨幅仅为2.6%，低于浙江省0.8个百分点。

2020年两省楼市上反映出的供求关系也呈现了不同的局面：

其中浙江省尽管成交均价走势强劲，但整体市场却呈现出供大于求的情形，供销比为1.1（其中不包括嘉兴、金华和衢州三个城市的供需量）。

在省内其他8个城市中只有宁波和舟山市场小幅度供小于求，其他6个城市市场均处于供大于求的情形，其中台州供销比最大为2.2。

而反观江苏省，整体市场则处于供小于求的状态，供需比为0.9（其中不包括连云港，南通和宿迁三个城市的供需量）。

在省内其他10个城市中，只有南京、苏州、扬州市场小幅度供大于求，其他7个城市市场均处于供小于求的情形，其中徐州供销比最小仅为0.2。

中科财金接着对两省共24个城市的楼市情况进行更近一步的对比分析：

（1）2020年浙江省11个城市的具体楼市情况

2020年省内成交量最多的前三城市分别为宁波、杭州和温州：单城市成交量均在1000万平方米以上，三城市总成交量相对全省成交量占比达到68%；

值得注意的是，这三个城市同时也是成交金额最大的前三城市：其中杭州以总成交金额3850亿元超越宁波总成交金额2937亿元排名第一，三城市总成交金额相对全省成交金额占比达到75%。

11个城市中只有湖州和台州2020年成交面积出现下滑，分别同比下跌6.6%和64.5%；

而成交面积同比涨幅最大的城市为衢州市，当前衢州市的成交面积是省内最少的城市，但同比涨幅却达到49.5%。我们预测接下来当地政府还会进一步加大供地量。

2020年浙江省平均成交单价为19538元/平方米，11城市中只有杭州和绍兴超过省平均成交单价，分别为28522元/平方米和21027元/平方米，宁波、温州和舟山紧跟其后，目前这五个城市成交单价高于省内成交单价中位数15449元/平方米。温州是唯一一个在成交单价上出现同比下降的城市。

也许是受到成交量下滑影响，我们注意到湖州2020年的成交单价为13177元/平方米，是省内最低的。随着近期湖州市出台的限购政策，我们预测接下来成交均价也许会进一步走低。成交单价同比涨幅最多的城市为金华市，达到15%。

（2）2020年江苏省13个城市的具体楼市情况

2020年省内成交量最多的前五城市分别为南京、常州、苏州、徐州和连云港：其中只有南京单城市成交量在1000万平方米以上，五个城市总成交量相对全省成交量占比为56%。

值得注意的是南京、苏州、常州和徐州同时也是成交金额最大的前五城市，还有一个是无锡：其中南京以总成交金额2649亿元排名第一，五个城市总成交金额相对全省成交金额占比达到69%。

13个城市中成交面积出现同比下滑的城市有四个，其中下滑最多的为无锡，达到18%；另外三个城市则是镇江、常州和淮安，分别同比下跌16.2%，4.4%和3.9%。而成交面积同比涨幅最大的城市为南通市，达到39.7%。

2020年江苏省平均成交单价为16065元/平方米，13城市中苏州、南京、无锡和南通四个城市超过省平均成交单价，分别为26112元/平方米，25814元/平方米，20186元/平方米和17880元/平方米。

也许是受到成交量大幅下滑影响，镇江是唯一一个在成交单价上也出现同比下降的城市；与其相反的无锡虽然成交量同比下跌达到18%，但其成交均价却同比上涨14.7%。

值得注意的是，宿迁市成交量占比较小，但成交均价同比涨幅为省内最高，达到21.2%。而盐城虽然成交面积占比较小，但在量价上的涨幅在省内均排在前列。

综合以上对浙江，江苏两省各城市楼市的分析对比来看：

两省传统重点二线城市中热度持续升温的分别为：

浙江省：杭州，宁波

江苏省：南京，苏州

当前两省的价格洼地城市分别为：

浙江省：湖州，衢州，台州

江苏省：镇江，淮安

而接下来两省的新兴热点城市分别为：

浙江省：绍兴，金华和嘉兴（发展趋势整体还是围绕杭州市周边地区）

江苏省：徐州，宿迁，盐城和南通（发展趋势整体北进）

结语

经过我们的分析，新兴热点城市如绍兴、金华、嘉兴、徐州、宿迁等城市的共同特征为楼市规模发展潜力大，房价涨幅处于合理水平，处于楼市发展期， 此外，这些城市房价收入比处于中位水平，购买压力小，具备较好的外溢需求承接能力；

值得关注的是绍兴、嘉兴、金华等作为重点城市杭州的周边城市，两集中下更具投资潜力。