400万门槛的新川，会成为谁的温柔乡？

　　就在刚刚，笔者正在盘点龙湖昱湖一号的项目信息时，亲眼目睹了它的取证。

　　此次取证的产品，最低总价已来到了约449万，让我再一次深深感受到了高新区的门槛。

　　近年来，高新区楼市最鲜明的标签就是“贵”和“少”。“贵”不难理解，而“少”可以用下面一组数据来佐论。

　　据公开数据，2020年高新区共开盘11次，上市房源2899套，摇号人数7068人次，总体供不应求。同时，区域住宅供应面积约91万方，在一圈层内仅高于锦江区和青羊区。

　　而在高新区内，随着金融成和大源的供应接近尾声，近两年来，新川正拿下接力棒，成为高新乃至大成都炙手可热的板块。

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　　金融城、大源功成身退

　　新川拿下接力棒

　　2000年初，城市向南的号角开始吹响，还是场镇、村庄的金融城和大源逐渐拉开改革的序幕。

　　十余年过去，作为城市发展的排头兵，金融城坚定地夯实了它金融、政治重镇的地位，而紧靠金融城的大源板块也一路高歌，成为高端居住区。

　　伴随板块迅猛发展而来的是土地，特别是住宅用地的日益稀缺。据我们统计，2020年高新共出让了9宗住宅用地，仅一宗位于大源板块，而新川多达7宗，剩下一宗在高新西区。

　　楼市端供应也比较紧缺。

　　具体来看，金融城目前仅有金融广场、瑞禧公馆还有供货。

　　金融广场位于交子公园湖畔，各方面配套都很出色，户型面积约234-652㎡，预估2.5万/㎡的单价关注度颇高，但因为面积大总价并不便宜，门槛直逼600万。瑞禧公馆是名副其实的捂盘界“扛把子”，具体信息可看我们前日的推文《这个福建开发商的操作，是我从业以来见过较哇塞的》。

　　大源也将迎来收官。目前还有凯德世纪名邸、合景泰富臻林、高新之窗大厦有库存。凯德世纪名邸这类老牌网红盘本就一房难求，总价门槛近580万的合景泰富臻林也因报名人数达房源数3倍，普通资格被拦在赛场外，而嘉悦汇已经沉睡多年。

　　总体看来，金融城、大源在难有新地入市，而既有项目又存量有限的情况下，供应已开始乏力。

　　而新川的情况却大相径庭。

　　去年，新川板块仅有中建锦澜壹号和金隅金成府两个盘供应，而今年，在已有项目以及新拿地项目的逐渐加码下，新川已有超10个项目的储备，且其中大多是还未亮相的全新项目。今年或将迎来一波“供应潮”。

　　随着金融城、大源等先发板块逐渐功成身退，新川将接下高新未来供应的接力棒。

　　02

　　产业逐次落地

　　正在兑现中的新川

　　新川为何成为下一位站上潮头者？这缘起11年前的一纸规划。

　　2010年四川和新加坡签署合作建设协议，“新川创新科技园”的构想正式被确定。

　　新川板块位置示意图

　　但新鲜出炉的新川并没有一路高歌，就此迎来它的高光时刻，而是一时名声大噪后，就此退隐江湖。直到近两年，新川才又频频出现在公众视野。

　　去年3月，新川又一次调规，此次调规大幅增加了住宅用地，并将地块进行了切割，更契合新加坡式“像素城市”的概念。

　　而同年4月，成都市全球征集方案，明确将以新川创新科技园为核心，全力打造5G智慧城。不知是否源于5G智慧城市的构想，此后众多高新产业也逐渐落户新川。

　　不同于大多新兴板块，先大量出售土地，再配套跟上的开发逻辑，有详细规划的新川，是配套先行。

　　产业方面，目前园区内已入驻了世界500强、领先创新企业、知名企业集团总部、研发中心等数十个重大项目。

　　部分入驻企业，图源克而瑞

　　包括快手、字节跳动、网易、腾讯、百度等头部互联网企业，OPPO、浪潮、方正等知名企业均率先入驻新川，将起到“筑巢迎凤”作用，吸引更多创新企业，促进产业生态链完善。

　　交通方面，板块内现已形成四横四纵城市主干路网，地铁6号线、1号线和社区公交保障园区内外通达。

　　此外，板块内还规划有红星路车辆基地TOD、东寺站TOD，并紧邻陆肖站TOD，布局十分密集，未来将极大丰富周边业态，构建新的板块通勤、商业、生活圈。

　　教育方面，从规划看，板块内将建设13所幼儿园、7所小学和2所中学，目前超半数学校已在建或已建成。值得一提的是，新川22所学校中，有4所学校为高新区与四川省教科院联手合办，整体教育水平十分在线。

　　作为一个规划先进的产城板块，新川也十分注重其宜居属性。如位于板块中心的新川之心中央公园，占地约58万平米，分东、西两区，目前东区公园已基本建成。

　　图源新川科技园官网

　　规划配套的加速兑现，使房企对该区域的拿地热情高涨。而我们前文所提及的去年3月的调规，使得可售的土地增多，也让总价更加可控，给了更多房企拿地的机会。

　　03

　　房企竞相杀入

　　400万成入门级

　　前文我们同样提及，去年新川板块共出让了7宗住宅用地。

　　而今年开始，这些新拿地项目应会逐渐亮相，加上此前已开过的楼盘，大致统计，目前区域内有11个项目将会推出，它们的大致分布如下图。

　　图源网络

　　从上图看到，这11个项目中，中建天府公馆及渝太润达丰悦蓉東方是唯二不在新川科技园规划范围内的项目，但从居住板块来划分，他们仍属于新川。

　　悦蓉東方的开发商渝太就是去年成都两万地价壁垒的打破者。而如今滨江的介入，会降低它的开发成本。

　　目前，除中建天府公馆、金隅金成府、中建锦澜壹号可能会老盘加推外，还有4个纯新盘也放出将取证的消息。

　　龙湖昱湖一号

　　449万起

　　产品类型：大平层、少量顶跃、底跃

　　户型面积：大平层约206㎡，顶跃284㎡，底跃约415-463㎡

　　推新：1、2栋，建面约206—284㎡

　　取证价格：约25500元/㎡，总价约449万起

　　项目点评：

　　该项目在新川的位置可算独一二，至少目前是这样。它是新川唯一临湖的项目，比邻新川之心，位置极佳。项目分大平层住宅、冠寓、商业合院3种业态，今日取证。

　　渝太润达丰悦蓉東方
506万起

　　产品类型：大平层、叠拼

　　户型面积：大平层175-192㎡，叠拼280-380㎡

　　推新：1、2、13、14号楼，建面约206—284㎡

　　取证价格：单价约31099-33778元/㎡，总价约506万起

　　项目点评：

　　该项目不在新川科技园内，但属于新川板块。它采用了目前改善项目惯用的高低配、行列式布局。其中，175㎡与192㎡户型都有开阔的电梯厅与景观阳台，在卧室上做了双套房设计。同时，175㎡户型阳台面宽约7.5米，进深2.8米，与大部分楼盘阳台相比，十分大气。

　　保利和光逸境

　　约420万起

　　产品类型：洋房、叠拼

　　户型面积：叠拼186-212㎡，洋房面积待定

　　预计价格：约420-650万

　　项目点评：

　　该项目容积率1.5，是高新区少有的墅居产品。主推叠拼产品（上中下三叠），此外还有少量洋房，为1梯2户，8-9F。

　　华宇大发御景云玺

　　约400万起

　　产品类型：高层（7栋，17F）

　　户型面积：建面约143-173㎡

　　预计价格：单价约3万/㎡起，总价约400万起

　　项目点评：

　　该项目的户型图等详细信息还未出来，可前往位于银泰in99的城市展厅了解情况。

　　纵览新川的老盘、首开盘及还未取证的全新项目，除中建天府公馆因为拿地较早、面积较小外，多数项目的改善甚至豪改趋势已十分明显，400万几乎成板块入门门槛。

　　而未来，随着更多产业布局，板块地价抬升，这样的趋势大概率会持续下去。也因此，高端住区将成为新川越发鲜明的板块标签。