旭辉终止收购彰泰，孙宏斌欲入场接盘

4月14日晚间，旭辉控股（00884.HK）发布公告称，就与彰泰集团的合作事项，经过尽职调查及进一步商业磋商，决定不就合营企业签订最终协议，将进一步探索其他可能的合作方式，彰泰解除股权质押并返还旭辉此前支付的8亿元定金。

这意味着，彰泰集团“曲线卖身”给旭辉的计划已经流产。

此前1月7日，旭辉发布公告称，拟与彰泰按65：35的股权比例成立平台公司，整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队，共同开发广西市场。公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任总裁。

旭辉此举，意在拓展广西市场布局，而对彰泰这家区域型房企来说，颇有“卖身求生”的意味。旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉与彰泰在区域布局上有许多互补之处，合作有助于旭辉深耕广西省域全境，巩固平台公司在广西当地的龙头地位。

当时，双方计划整合各自项目和团队，并聚焦深耕南宁、桂林、柳州等广西重点城市，一切似乎正在按部就班地进行。然而，三个多月后，为何合作计划突然终止？

“尽职调查完成后，因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成，双方谨慎考虑和协商后，决定解除合作框架协议。”旭辉对第一财经表示，旭辉坚持理性投资、谨慎出价，以公允价格获得与战略需求匹配的资源，合作终止对集团未造成重大损失。

旭辉官方口径中的“条件”具体指什么？一位接近该收购案的人士告诉第一财经，此类股权层面的合作流产，要么是价格没谈拢，要么是尽调时发现资产有问题。“彰泰的资产质量并不太好，例如表外负债这种问题，一般在尽调时才会发现。”

过去一年，旭辉录得销售金额2310亿元，同比增长15.2%，首次利润过百亿，达到119亿元。盈利方面，集团毛利率为25.1%，2019年为29.7%；核心净利润率为11.2%，2019年为12.2%；核心平均股本回报率为24.2%，2019年为24.7%。

2021年，旭辉制定了2650亿元的销售目标，同比保持15%的增长，但同时也强调，既要考虑业绩的增长，同样要考虑利润的增厚，更要考虑财务的稳健。此次合作终止，也是旭辉上述经营战略的体现，在追求规模的同时注重盈利与稳健。

值得注意的是，合作计划流产，是否会影响旭辉销售目标的达成？对此旭辉方面表示，2021年集团可推货值约4000亿元，全新项目超过69个，这其中并未计入与彰泰合作的部分。因此，合作终止不会对旭辉今年业绩目标的达成造成影响。

至此，旭辉全身而退，但彰泰何去何从？

第一财经从消息人士处获悉，旭辉退场后已有新的接盘方出现，这一神秘的“白衣骑士”，大概率是融创中国（01918.HK）。市场信息也显示，前不久，孙宏斌前往广西与彰泰集团老板黄海涛见面，洽谈合作事宜。

能引旭辉与融创接连出场，彰泰家底如何？信息显示，彰泰集团是起家广西的本土房企，在广西布局了11个城市，据称在桂林的市场占有率接近40%。2020年，彰泰集团销售金额224.5亿元，在克而瑞排行榜上位居117位。

尽管规模不大，但彰泰的老板黄海涛不乏野心。他曾公开表示，不拼命做大就要被大的“干掉”。在2020年接受媒体采访时，黄海波仍表示要冲刺规模。“一定要进入前50名，因为资本永远青睐规模，只有过了前50名才基本安全。”

2020年6月，张巧龙加盟彰泰任董事长兼总裁，助力其全国化扩张。张巧龙上任后，提出“1+3+N”全国化战略，即以广西为大本营，在华东、华中和粤港澳大湾区三个核心区域重点布局，实现“现代化、全国化、规模化、资本化”。

在上述战略指引下，彰泰开始在广西之外高价拿地。如在无锡市锡东新城，彰泰以楼面价1.7万元/平方米、溢价率43.29%，刷新了当地最高楼面价纪录；在南京，彰泰以10.2亿元拿下雨花台区一地块，溢价率20%。

不过，张巧龙还未看到彰泰实现突破，便于2020年12月底离职。

对这家非上市区域公司来说，人事动荡、融资渠道狭窄，都成为扩张路上的阻碍。“除非到万不得已的地步，老板是不愿意出让股权的，彰泰在资金上应该有很大需求。”有业内人士称。

同时，广西作为国家政策红利叠加区，引来诸多房企进场，如万科、碧桂园、恒大、龙湖等。龙头抢占市场资源，本土房企的发展空间被进一步压缩。选择大房企合作，是彰泰求生的缩影，也是行业环境下的无奈之举。

而潜在接盘方融创，近期也在加大纳储的力度。如4月12日，徐州铜山区出让一宗住宅用地，经过377轮竞价，由融创旗下公司以10.16亿元竞得，楼面价11839元/平方米，溢价率90.62%，刷新了铜山区地价纪录。

过去一年，融创实现销售金额5753亿元，并将2021年销售目标定为6400亿元，同比增幅约11.25%。从近期一系列动作看，融创在降负债的同时，也在加大冲刺规模的力度。

“相较于公开市场招拍挂，资产包并购对现金流压力较小，且在是否并表与财务操作上有空间。”有业内人士认为，融创能否从这笔生意中得利，还需后续观察，如果能打造出具有竞争力的高端、改善产品，不见得会亏。

2020年，融创新增土地储备约5877万平方米，其中36%通过公开市场获取，30%通过收并购获取，34%为市场合作方式。截至2020年底，融创总土地储备约2.58亿平方米，权益土地储备面积约1.61亿平方米。