买的是公寓，却变成了办公，购房人愤而起诉，判决结果令人深思

某房产公司开发的ABC国际大厦项目，用地性质为商业、办公，商品房预售许可证上记载的房屋用途性质为办公。2019年2月，沈南与房产公司签订商品房认购书，认购ABC国际大厦中的一套房屋。同日，双方签订协议书，约定该项目样板房所展示的室内设计、装饰设备、分隔布局等仅是出卖人为体现个性化装修效果而设置，并非对房屋交付的具体承诺，该房屋的最终交付平面及标准以买卖双方签署的商品房买卖合同约定为准，最终交付平面没有功能区隔墙及楼层隔板等，最终交付立面及标准以规划部门审批核定为准。

2019年11月，沈南就该商品房与房产公司签订正式的商品房买卖合同，载明该商品房所占用的土地用途为办公，规划用途为办公，总房款66万元。签约时，房产公司向沈南进行签约特别提示，若购房洽谈中，房产公司工作人员对房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请沈南在签署合同前提出疑问，房产公司将立即进行解释。2020年6月，沈南与房产公司签订房屋及资料移交书，接收了该商品房。

明明购买的是公寓，却拿到了一套办公用房，这让沈南无法接受。于是他向法院提起了诉讼，要求判令房产公司赔偿损失10万元。理由是：房产公司在销售过程中宣传该商品房为公寓，而改为办公，根本不能居住，致使沈南购房目的不能完全实现。房产公司有违诚实信用原则，给沈南造成损失，应当赔偿。

在庭审过程中，沈南出具了房产公司关于该商品房的宣传手册，其中载明“人工智能云公寓”，“办公、自住两用”，并注明公寓为商业用地、商住两用、商用水电（部分可申请改用民用水电）。另外，在房产公司展示的样板房中可见厨卫、卧室等具有居住功能的家具装潢。

房产公司辩称：

1、房屋规划用途为办公，经过公示，沈南在选购房屋时就知道该情况；

2、双方签订的认购书及商品房买卖合同多处明确房屋规划用途为办公，沈南应尽到审慎注意义务；

3、广告宣传属要约邀请，不属于合同内容；

4、双方已办理房屋交接手续，沈南接收质量合格的商品房，合同目的已实现，不存在损失。

法院观点：

（1）商品房的销售广告、宣传资料、样板房等一般视为要约邀请，除非出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。

本案中，该商品房相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证均明确土地、房屋用途性质为办公。双方签订的认购协议、商品房买卖合同也明确约定商品房性质为办公，并明确样板房、销售承诺等与商品房买卖合同内容不一致的，以买卖双方签署的商品房买卖合同约定为准。

沈南作为完全民事行为能力人，对于购买房屋的重大事项应当尽到审慎注意义务，在房产公司已多次在公示及协议中进行提示说明的情况下，其销售广告内容不能视为具体确定的允诺。

（2）沈南主张房产公司销售的“公寓”无法实现商住两用的合同目的，而根据《办公建筑设计规范》的行业标准，公寓式办公楼系由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。沈南未提供证据证明该房屋无法自住，故其合同目的无法实现的理由不能成立。

基于上述，法院认定沈南与房产公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，房产公司已向沈南交付符合该合同约定的房屋，不存在违约行为。因此，判决驳回了沈南的诉讼请求。

思考及建议：

（1）本案中沈南败诉的主要原因在于其签署的认购书、商品房买卖合同中明确约定该商品房的规划用途为办公，且合同中明确约定如样板房及宣传物料与合同不一致，均以合同约定为准。作为一个成年人及完全民事行为能力人，沈南应该对自己的行为负责。

（2）之所以会发生沈南这种情况，笔者认为有两个方面的原因，一是房地产开发商在洽谈合同过程中处于强势地位，很多信息没有充分披露，且合同文本均是事先拟订好，不会就合同内容与购房人进行充分的协商；二是购房人法律意识淡薄，面对房产商出具的一大堆法律文本，很多人都会不经认真阅读就草率签字或按手印。然而，一旦合同正式签署，就产生法律效力，购房人不能以未认真阅读合同为由要求确认合同无效或更改合同。

（3）建议广大购房人在购买公寓时认真了解清楚其关键属性，包括土地性质、土地使用年限、规划用途、水电是否民用等；同时，在签订商品房认购书、买卖合同之前，认真阅读其中内容，如与之前的预期相差过大，则不可草率签署，否则可能也难逃本案中沈南的结局。