十年间商铺血亏，住宅爆赚？一笔账，让你掌握后十年房产财富密码

从一铺养三代到三代养一铺，这个巨变经历了大约10年。而这十年，也是住宅价格坐火箭的十年。同样是地产商开发的产品，结果却一个天一个地？更诡异的是，商业地产在过去20年里，你听说过有什么打压的政策吗？反倒是住宅的调控在不断加码，限购限贷限价控贷......,就差直接封售楼部了，就这样也没见把商铺顶上去，把住宅价格打下来。是什么原因导致商铺价格十几年死水一潭，大家能自觉地“铺租不炒”，而“房住不炒”却成了艰难的任务？

洞悉了背后的原因，可能会颠覆你脆弱的价值观。

商铺是饱受毒打的大儿子，住宅是万千宠爱的小儿子

这俩兄弟生下来时，没什么差别，就是说你买一手房时，投资商业地产和住宅的区别不大，看房-付钱-交房-办证，流程一致，费用相当。关键看后面怎么养活，或者说二手房怎么交易，这差别可就大了去了。

当你的一套商铺或住宅要卖掉，按照法律需要缴纳很多很多税费。主要有三个大头税种：个人所得税、增值税、契税。还有些什么乱七八糟的附加费，都是葱姜钱，暂且忽略不计。

小儿子（住宅）的待遇是，按照现行法律，高额的税种都给免了，仅留契税。当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税，就剩下契税了。契税是多少呢？按面积不同，征收交易总价的1~3%,是不是和中介费差不多？

可大儿子呢？（商业地产），不管是商铺还是写字楼，交易环节的税负可就让你大开眼界了，为了防止你心脏受不了，我们先从小的差距说起。

1.契税：刚才说过，住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积一视同仁。

2.印花税：政策规定万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一，不多。但执行起来，住宅交易的印花税全免，为零。

听起来还不是很刺激吧，那我们开始上大菜了。

投资地产的收益主要是两块，一块是升值，一块是租金，这俩儿子也是一个道理。

如果你投资的房产升了值挣了钱，那结果大儿子会被打个半死，小儿子则会被搂到怀里夸奖真能干。不信请看：

3.投资收益：房产卖出价和房产买入价之间的差价，就是你的收益吗？绝不是！那只是你的投资增值部分，商业地产是怎么处理的：

A.增值税：既然你增值了，那自然要缴纳增值税。增值税的计算办法，是你增值部分/1.05*0.05。先除1.05，实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。只是增值部分的5.6%？还算好嘛，不多。别着急，早着呢。

B.个人所得税:你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病,你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，现在税率到了25.6%了。

C.土地增值税:增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。

土地增值税就恐怖了，其税率，在30~60%之间，你赚得越多税率越高。

假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。

如果你没赚到50万，那么税率是30%。

如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。

如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。

如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。

这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。

天天梦想房价翻倍暴涨？翻倍可以，怕你交不起税。我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。

以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。

如果你当初眼光神准，买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，现在价格翻了又翻，那么你的最高增值税率可以达到85.6%！如此高的二手交易税费，让买卖商铺就是典型的风险归自己，收益归别人的助人为乐行为。

你还炒吗？所以这么多年炒大蒜炒绿豆炒藏獒炒手串，听说过炒商铺吗？

有人用买卖住宅的经验说，买家可以转移税负啊，不管国家怎么加税那都是买家出。实际上，税负的买卖双方共同承担，你求着买别人东西时，他加个五千一万的到你头上，你捏着鼻子也就忍了，可他如果要加价50%，等于亲自把你鼻子拧下来，你忍不忍？

除此之外，大儿子的日子艰难还体现在持有成本上。

D.房产税：我们一直喊着“狼来了”的房产税，迟迟落不了地，其实这是误解，因为是住宅的房产税难产，商业地产的房产税早就实施了。

不过商业地产的房产税也是针对企业不针对个人，上市公司靠卖持有的住宅瞬间扭亏为盈的故事我们都知道，如果想靠商铺这么续命......那死亡速度估计得加倍。

房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。如果你不缴纳，国家也不催你，但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。

除此之外，还有很多其他费用：

E.物业费:住宅也是有物业费的，但和商铺比起来，低得不像话。一般一平米2块3块，豪宅大HOUSE收到4块5块已经够狠了。商业地产呢？租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼见过吗？告诉你，很正常。

和住宅一样，如果你铺子租出去了，物业费由租户承担，但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，物业公司旱涝保收。对你来说，旱涝保“交”的房产税和物业费就像一根插在身上的水管，如果你运作得不好，源源不断得放血，你的血不够，就放三代喽。

所以，住宅领域有很多佛系业主，毛坯房买了可以一放几年，房价暴涨后发财不误。在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，出租回报率是衡量价值的重要标准，空一天就赔一天。

真正的只用不炒就是这么实现的。要调控房价，这不就是现成的办法吗？为啥不用呢？我们下面再讲。现在先说另一个问题：既然商业地产交易要承担这么高的税费，持有风险那么高，当年为什么还有“一铺养三代”的盛世呢？

商铺是时代的弃儿，住宅是全家的宠儿

商铺价格的起飞，和中国的起飞是同源的，显著起点是2001年中国加入了WTO，制造业立国政策使中国的产品走向全世界，同时也带动国内的工商业经济得到了爆发式的增长。开厂开店成风，民间借贷三分、五分利都很常见，5分利年息就是60%以上啊，可见那时候的生意是多好做。

到了2009-2012年时段，是商业地产的巅峰，家有一铺是成功人士的标配。商业综合体与商铺如雨后春笋冒出，商铺均价飚到了4~5万，核心商圈上十万的铺子也不少，商铺的租金也是连年上涨，做生意的一铺难求；像蚂蚁一样诞生的新公司、海外蜂拥而入的外企，把写字楼的租金也抢起来了。

那时候说一铺养三代真不是骗人的，因为商铺租金的回报率可以很轻松达到10%以上，开发商优先建设商业地产，住宅真没商铺挣钱，商铺一推出来就抢光，包括买和租，那时有个好铺子都捏在手里死不肯放，都想着靠“睡后收入”吃香喝辣呢，谁还在意那些交易和持有成本呢？

现在呢？商铺价格从巅峰期腰斩是肯定的，而且很多年一潭死水不会大波动，烂尾商业比比皆是，开发出的商业盘，无论商业体还是写字楼费吃奶得劲几年也卖不完。到底发生了什么让商业和住宅地产发生了天翻地覆的变化？中国经济不也是连年增长的吗？消费能力不也是快速提升的吗？原因汇总如下：

原因1：供应太多

在商业的繁荣的那些年，开发商的饥渴让政府推商业用地充满了热情，每年都有海量的商业用地上市，土地价格也节节高升。可是，商业地产和住宅需求端有个根本区别，住宅有从刚需到改善的巨大空间，最早几代人挤一套房，现在一家子一套房，还想着从一居室到三居室再到别墅，中国陈镇人均居住面积已经40平方左右了，发达国家里都在50平方以上，我们还有改善空间。

而商业地产也有其客观规律，商家做生意满足了出样展示交易需求空间后，还需要从刚需到改善把面积扩大吗？根本不用。按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，超出了就会出现需求不足，我们现在是多少？2.5%，而且还在不断增长，明显饱和了，消费升级的规律是产品升级，服务升级，不需要商业面积升级，人还是那么多人，店却不断的增多，竞争加剧生意自然下降，租金承受力自然降低，商业设施自然也就几人欢喜几人愁，甚至普遍萧条。

商业地产有商家，有生意就繁荣，没商家那就是一堆钢筋混凝土，这些年哪个城市里没几处阴森森、惨兮兮的空商城？哪个城市又不是走几步路就是一个小商圈？商业地产的现状，和整体规划、供应的不合理有很大因果关系。

原因2：商业地产运作跑偏

如果问你，开发商业地产的目的是什么？想当然的自然是做成一个繁荣的商业体，但在中国，开发商业的地产商这么想的绝对是少数，大家的目的很明确，造出来卖掉就万事大吉，至于卖掉后做成什么样，关我嘛事？哪管业主的死活。在很长一阶段，这么做是完全合法的。

与住宅相比，商业地产运作的技术含量要高得多，住宅造出来只要不是豆腐渣工程，总能住人。而商业设施的规划、设计、招商、运营都有客观规律，造出来了没人租、没生意一切白费，这当中关键的就是一个专业的运营管理团队和相当一段时间的养商，使得商圈从稳定到成熟再到繁荣，这期间是需要投入可观资金进行广告宣传、营销活动、商家扶持，这一周期至少得2年以上。

而现实是，那些花里胡哨的数码城、古玩城、电器城、茶城......，都是卖房的噱头，开发商的功夫全都下在销售阶段，广告宣传铺天盖地、把未来前景和回报说的头头是道、甚至可以把开业做的漂漂亮亮，出租率100%，（免租一年当然能租满）。等到铺子都卖光了，开发商赚肿了，他还愿意投巨资去养商业吗？换你你愿意吗？这时候把项目扔给一个空壳商业管理公司，要钱没钱要人没人，由商业体、业主、商家自生自没去吧。

另一方面，商业地产界的共识是：产权分割就是“商业癌症”。什么意思？比如一座商场或一个商城，首先需要有超市、影院、主力店这样的大商家，占用很大面积，如果这些商家面对一个业主谈起来就很容易。而开发商的常规操作是把商业体分割成许多小单位，这样总价低，买方容易接受，一旦开发商甩手把产权交给业主，一个商家要租个大点的面积得面对多少房东？一个人不满意这生意就谈不成，所以很多商业体往往就陷入这样的死结，临街独立铺位还好，大饼油条、兰拉沙县总还租得出去，内铺和一楼以上的就没戏了。

多少商业综合体，可能有过昙花一现般的初始繁荣，但没过几年就歇菜了，归结幕后原因，不少就是死在这上面。

原因3:电商平台的冲击

这个原因说过很多了，大家也容易理解，但务必知道，这可不是商业地产衰落的根本原因。

这几个原因叠加起来，买商铺就成了一杯毒奶，没有升值炒作空间，平均租金回报率很少能超过5%，波动风险又大，这样比起住宅来，商铺一付找打的嘴脸，自然遭到了冷遇，早不复当年的风光。

住宅为何能享受不同命运？

个人所得税、增值税等遏制利用土地牟取暴利的方法，早在90年代就有了，而且是面对所有土地、地产交易都生效。

1994年，《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号），其中明文规定个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，免征个人所得税。高达增值部分20%的个人所得税，就这么没了。这条规矩，一直延续至今，只不过前提条件进行调整而已，目前的政策是满5唯一免征个人所得税。

1997年，《关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知》（京财税[1997]198号）第五条规定，住宅只需居住满5年的，就可免征土地增值税。

2008年，中国颁布《土地增值税暂行条例》，其中明确规定自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，无任何限制。目前，最新的政策，是居住满2年，免征土地增值税，这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。

买卖双方合计税率为千分之的住宅印花税，一开始也是有的，但自2009年开始，国家暂免征收。

换句话说，商业地产身上的那些税收政策，住宅地产曾经全都有，最开始的时候土地税收政策并不区分商业地产和住宅地产，众生平等。但后来，住宅身上的税种都取消了。为什么？

中国的房改是80年代开始的，在那之前都是福利分房，房改的原则就是住宅商品化，鼓励个人购买，逐步取消福利分配。但那么多年习惯养成了，一开始谁掏钱买房被认为是脑子有问题，何况哪怕房子便宜得像白菜，但对当时的人来说也是巨款。

就这么磨磨唧唧的过去很多年，直到1994年7月，国务院正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要深化住房改革，全力推进，同年，住宅的个人所得税被取消。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布同年下半年全面停止住房实物分配，全面实行住房货币化。在全面终止住房实物分配的前一年，国家取消了住宅身上的土地增值税。

从中可以清晰看出战略布局，自那时起，房地产确立为支柱产业，开始了长达25年的狂飙突进。最开始推进住房改革，是为了扩大中国的人均居住面积，实现居者有其屋的目的，同时拉动海量上下游产业发展，到入世后，又加上了蓄水池的功能。

后来中国房价过热时，一系列的调控都是以限购限贷为主，但从没有扎上税收优惠这个口子。那时因为中国的住房改革，到现在还在延续中，高房价是问题，但房地产交易不是问题。

甚至在2009年，为维护住宅市场，政府还暂免征收了了对住宅的印花税，税率千分之一的小税种。2010年，根据（财税[2010]94号）文，90平米以下的住宅，契税被优惠到了1%，90到144平的为2%，144平以上为3%。

个人所得税和土地增值税的取消，让住宅交易的成本被降低到了仅剩契税，而契税也被优惠到了1%。这些税种的取消和优惠，让二手住宅的交易成本，被降低到了最低1%左右，还没有中介费高，这还不足以表明政策态度吗？

交易便利，成本低廉，这让住宅成了一个极好的投资炒作品种。这是不是和现行的强调控矛盾呢？什么时候才会祭出税收杀手锏呢？

普通人怎么看住宅发展的未来走向

中国的房产市场其实就是政策市，从上述的分析也可以明白，要实现商业地产的控制目的那是分分钟的事，为什么不做？什么时候做？这还是要理解国家政策。

刚才说了，房改的初始目的是居者有其屋。

什么叫居者有其屋？从国家的层面看，居者有其屋就是在全国范围内，住宅的数量达到一定的标准，人均住宅面积达到了一定面积。目前中国城镇化率是60%，发达国家平均数据为80%以上，相信这个目标也是我们的终极目标。要实现这个目标，还要保持很多年的住宅的开工量和销售量，开发商的投资与建造热情，还要维持。怎么维持？当然是有钱挣，房价不能大跌，居民的购买热情和交易热情可以调控，但不能消失。

目前大城市可能很多人手里都有多套房，但在城镇化过程中，还要有大量乡村居民涌入城市，从数量上看住宅缺口还是很大的，但现在一个问题是房价太高了，这带来了很大的副作用，绑架经济、压制消费、结不起婚、生不起娃......要抑制高房价，又要保证城镇化和房改目标继续推进，现在很多看似别扭的调控政策就出现了。

这个状态还会维持多久呢？按照每年的开工建设量，综合人口结构的改变，和整体城镇化目标碰头的时间会在10年~15年之后。

一旦住房改革的初始需求消失了，人民群众总体的住房已经够用了，那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。换句话说，当年取消住宅个人所得税，取消住宅土地增值税这个政策的历史使命，届时就已经完成了。

这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。

如果商业地产的所有税负，全部直接套用在住宅地产身上。那么根据目前商铺和写字楼的市场行情是5%的租金回报率，目前住宅的租金回报率不到2%，这么算房价至少腰斩以下才合理。这么算比较粗糙，但道理是不是这样？

不过用十几年的时间，让房地产的支撑地位随着“居者有其屋”的目标实现而慢慢退出历史舞台，时间和空间都有很大腾挪空间。我认为可以确定的是，住宅到那时也会像商业地产一样，就是个不愿炒、不想炒、不能炒的普通商品。另一方面，十几年后中国的经济状况和收入水平你能想象吗？也许现在高不可攀的房价到那时回头看也就这么回事了。