深耕迎来新机遇，“旧改王”富力实现重大跨越

来源：世纪传动 作者：水天一剑

引子

3月25日，富力地产(02777)发布2020年报。截至2020年年末，富力地产土储充沛，累计权益土地储备可售面积5200万平米，对应约7000亿货值。

截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。按可售面积计，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

今年以来，富力地产继续大步前进，各项指标均取得大幅增长。2021年1-2月，富力地产总销售收入约人民币204.2亿元，销售面积达约155.3万平方米。与去年同期相比，销售收入上升124%，销售面积上升99%。

毫无疑问，最早参与广州“三旧改造”的富力，二十余载以来，已经成为中国房企中深耕城市更新最领先的房企之一。

2021年3月16日，在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评”中，富力城市更新荣获“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”、“2021中国房地产开发企业综合发展TOP10”等多个奖项。

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多头并进，富力城市更新重大跨越

2019年，富力集团确立城市更新为集团核心业务之一，同年4月，富力城市更新集团正式成立。在此之前，富力深耕广州三旧改造二十余载，已出色完成了杨箕、猎德等大型旧村全面改造项目，以及十余个旧厂改造项目，成为广州城市更新的品牌标杆。

目前，富力集团参与的黄埔区茅岗路以西城中村和笔村、白云区陈田村、花都区田美村东南经济社均已快速进入拆迁复建阶段。2020年，富力集团进一步取得南沙区大同村、番禺区石壁村、天河区吉山村等多个旧村全面改造项目的合作企业资格以及海珠区赤沙村合作意向企业资格。

2020年6月14日，经村民代表100%决同意，正式确认富力为南沙区大同村改造项目合作企业。大同村改造是南沙区2020年重点项目，改造规划总计容面积超130万㎡；

两周后，富力成为海珠区赤沙村改造项目合作意向企业，项目总计容面积167.10万㎡；

8月19日，富力中选广州石壁村全面改造项目合作企业，该项目总用地面积达104.8公顷；

10月28日，富力与合景泰富联合体成为广州市天河区吉山村全面改造
项目项目
合作企业。这是天河区首个公开引入合作企业的项目，不到2个月之后，吉山村项目启动；

2021年2月5日，富力成功获选为广州市荔湾区海中村旧村改造项目合作意向企业，在荔湾区旧改的版图上首次插上了富力的鲜明旗帜。

2021年3月8日，富力地产以100%同意率，成为广州市番禺区钟村街旧改第一村—胜石村全面改造项目合作单位。

富力在大湾区之外的全国化拓展也不断扩张。冲出大本营广州之后，富力城市更新的触角伸向全国，已在西北地区多个城市落子，尤其是对山西、陕西的重点突破。

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旧改持续深入，加速存量转化

近年来，深耕旧改超过二十年的富力，已进入城市更新项目红利期。

统计数据显示，富力地产2021年1-2月总销售收入共约人民币204.2亿元，销售面积达约155.30万平方米。与去年同期相比，销售收入上升124%，销售面积上升99%。

据中指研究院数据，2021年1月富颐华庭以19.7亿傲居广州市商品住宅销售冠军。十年前，彼时的富颐华庭还是杂乱破败的茅岗村的一部分，是富力率先布局城市更新，在同期城市更新项目中率先开始预售的标杆。

据悉，位于广州第二CBD鱼珠板块，总建面约230万平方米的大型综合体富颐华庭，2020年9月首次开盘，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100%，刷新了广州近5年来的单次开盘记录。三个月后的二期开盘斩获25亿元，最终90天内以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。

富力南驰•富颐华庭

而在2020年9月20日，富力茅岗项目西华一期回迁房终于迎来村民摇珠选房。一期回迁房共摇出917套房源，村民预计在2021年陆续迎来收楼回迁。

茅岗路项目作为广州市政府第一批全面改造的52条城中村之一，由于区位好、体量大、价值高，一直以来都是备受市场关注的旧改大盘。也是猎德村、杨箕村两个经典项目之后，富力集团在城市更新领域的另一个标志性项目。

而在2018年签约的广州笔村改造项目，旧有建筑签约拆迁也在今年加速推进，即将全部完成。

2019年3月中标的广州陈田村拆迁签约也接近完成。截至10月底，集体物业签约拆迁完成签约率达95.23%。

2019年9月签约的花都田美村，2020年11月初，项目已正式启动《拆迁补偿安置协议》签约工作。

实际上，富力在各地城市更新项目都在加速转化，或正在、或在不久的将来成为富力业绩的中流砥柱。

年报披露，“2020年，富力仅在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积”。

2020年，太原北城的300万方超大体量旗舰大盘——富力天禧，继续为富力转化出不俗业绩。6月27日，短暂蓄客后富力天禧城C区盛大开盘，成交金额2.03亿；截至6月底，短短4天创造3.12亿佳绩。

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顺应时代潮流 打造产业品牌

为了推进集团业务转型升级，2020年富力成立富力集团产业研究院，2021年1月10日，富力集团产业研究院及创新投资公司成立发布会召开。

此次发布会标志着富力集团顺应时代发展的趋势，积极响应政府的号召，加大产业布局力度，不断探索新的产业领域和发展方向，举全集团之力打造产业品牌，打造集行业研究、产业策划、产业落地、金融投资于一体的产业发展集团，为企业提供全生命周期、全产业链条综合服务，赋能城市创新发展与产业升级。

富力集团产业研究院及创新投资公司成立发布会大会现场

发布会上，富力集团与暨南大学产业经济研究院联合建立暨南大学•富力集团博士后创新实践基地，助力富力集团产业研究院成为粤港澳大湾区产业经济领域的顶级新型智库。富力集团产业研究院同时发布首个重量级研究成果《粤港澳大湾区数字经济发展白皮书》。

富力不断深化与知名投资机构合作,已与广东航天基金、广东粤科母基金、深圳创新投资集团、高瓴资本、芜湖三七互娱等达成战略合作共识，就围绕设立产业基金、支持战略性新兴产业发展、促进区域经济转型升级等方面发挥各自优势，共谋长远发展。

近些年，富力顺应时代发展的趋势，推动“产城人融合发展”、“多方共赢”的城市更新模式，打造出一个个标杆典型项目，已经成为新兴产业发展的排头兵和城市更新领域的引领者。

2020年8月19日，富力正式获取广州石壁村综合改造项目，旧改总用地面积约为104.8公顷。石壁村紧邻铁路客运枢纽广州南站，交通便利，区位优势显著，但南站片区建设落地十年，交通枢纽外的其他功能欠缺。石壁村改造的破局，将开启广州南站商务区的全新面貌。

按照富力规划，石壁村旧改将进行整体规划重建，利用临近南站核心商务区的区位优势，招商引资，引入高端产业和粤港澳高端人才。此外，作为南站商业大街启动区的延伸段，石壁组团的中心商业服务轴直接链接湾区核心枢纽，引入商业大街商圈的客流、资金流，担当站城一体化开发的门户地区。同时，新石壁将保留和修缮村中祠堂片区，借力改造使传统与时代并轨，再现传统建筑魅力，延续村落历史传承，形成南站地区独一无二的岭南文化展示窗口。改造后的石壁，将有望显著改变南站片区城市综合功能，成为未来居民生活品质和文旅产业的坚实依托。

同样，2020年12月启动的广州天河吉山村全面改造项目，以“高起点、高标准”为改造目标，以产城融合为抓手，产业方面主推IAB与电竞、生物科技等前瞻产业，着力推动产业升级，居住板块以创新集群为主要服务对象，同时通过“局部保留+微改造”等复合模式，再现岭南建筑魅力、延续村落原生历史文化。

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传承乡土文化，营造人文情怀

“没有乡土情怀，无法做好更新改造”。富力集团所参与的项目，带给村民朋友的不仅是经济与环境的提升，更重要的是村落历史文化的保护和宗族世代情感的传承。

2020年12月，在广州花都田美旧改项目中，富力集团积极展现企业社会责任，配合村委制定了完善的历史文化保护方案。富力对德山刘公祠复建工作的安排细致入微，采用拍照、录像、构件编号等方式，最大程度地满足“原材料复建 ”，切实还原建筑本来的面貌，使村民对于祖辈的浓厚情感历久弥新。

之前，富力杨箕村旧改过程中，始建于明朝万历年间的玉虚宫并没有拆除重建。富力对玉虚宫进行重新修缮，将姚、李、秦、梁四姓祠堂，紧挨玉虚宫分别重建。重建后杨箕村的祠堂以焕然一新的面目出现在了人们的眼前，不仅保留了传统文化，也让千年杨箕焕发了生机。

杨箕祠堂群

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全国化布局，重点区域突破

富力城市更新全国化扩张版图，一方面，继续巩固在大湾区的领先优势；另一方面，是冲出大本营广州，全国化布局，将城市更新的触角伸至山西、陕西，重点突破。

富力城市更新在西北地区先行先试的城市是太原。

其中，大、小东流村城更项目富力天禧是富力太原旧改的重点项目。富力天禧地处北城三给片区核心区域，总建面超300万平米，配备2所小学，6所幼儿园以及75万㎡的商业综合体，已经成为富力地产在太原打造的集品质住宅、国际公寓、综合商业、教育于一体的现代化都市小镇。

富力天禧效果图

2018年富力集团首进长治，以潞州区马坊头城中村改造项目，开启城市更新业务。

富力凭借集团近30年的旧改经验，举集团之力打造西安土门项目富力开远城。

2020年12月28日，富力集团再以10.1亿成功竞得太原敦化坊2宗城改用地，宗地总面积约为169.6亩，规划有住宅、商业、配套学校，片区富力城大盘醇熟，尽享“宜业、宜学、宜居、宜游”的品质小区。

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富力视角，城市更新战略化

在深耕广州城市更新项目的基础上，城市更新已被确定为富力集团发展战略中的战略方向之一，集团战略化，成为其城市更新业务加速腾飞的底层支点。

富力集团董事长李思廉在近期接受媒体采访时透露，未来的富力城市更新的土储比例会超过7成。

2019年，富力对集团组织架构进行调整，多个城市更新集团陆续成立，从组织结构、人才团队等多方面加大发力城市更新业务。

富力城市更新业务发展的战略方向也日渐清晰。今年初以来，富力确定并对外释放，在城市更新的实践道路上，坚持“以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托”的三大核心战略表述。

在富力看来，城市更新的目标就是通过“三旧改造”把城市建设得更美好，在提升城市居民生活品质和幸福获得感的同时，实现企业自身的价值，这是富力集团参与旧改工作的主要使命。

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好风凭借力，送我上青云

日前，中共中央在关于“十四五规划和二〇三五年远景目标的建议”中明确提出，通过“实施城市更新行动，促进大中小城市和小城镇协调发展，加强城镇老旧小区改造和社区建设”等，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。

同时，在近期召开的2021全国地方两会上，城市更新更是成为了最频繁出现的热词，被写入各地政府工作报告中。政策层面对城市更新的支持力度越来越大。

住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿。另一方面，按中国房地产存量每年2%的更新速率计算，城市更新迎来每年6万亿元级市场，也因此成为房企兵家必争之地。

好风凭借力，送我上青云。在中国城市更新广阔的舞台上，富力作为在城市更新领域深耕二十余载，中国城市更新的领军者之一，将以“十四五”规划为方向，以推动中国城市升级的社会责任为己任，厚积薄发，建设着中国一座座焕然一新的城市。