低容积率的房子有毒！

　　撰文：乔治美编：刀妹校对：紫藤

　　今天，乔治再次化身反派，唱反调，告诉你们一个惊人的真相：“绝对”低容积率的房子，其实有毒！并且已经毒害了很多人！

　　一线城市变“高”

　　这两则消息，虽然时隔两年，但是，它们清晰的告诉了我们一个道理，一个趋势！

　　2019年一开年，深圳接连在1月3日、8日发布重磅文件，提高全市容积率。

　　深圳发布《深圳市城市规划标准与准则》，密度分区与容积率章节修订条款正式实施！同时还发布关于公开征求《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》意见的通告，都意味着深圳未来要长“高”了！

　　具体内容比较多，仅说一些比较重要的。

　　比如将城市主要各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区；

　　将大部分城市建设区纳入密度三区；

　　将生态、景观敏感地区分别划入密度四区、五区；

　　取消了密度六区，机场、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

　　对各类用地密度分区基准容积率进行了以下调整：

　　密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5；

　　密度三区居住用地地块若位于地铁站点500米范围内的，其容积率上限可按照密度一区、二区执行；

　　密度四区居住用地基准容积率由2.2提高至2.5；

　　取消了商业服务业用地的容积率上限，小幅提高了密度二区、三区、四区、五区商业服务业用地的基准容积率；

　　工业、仓储用地基准容积率，将二者都纳入了密度分区地块容积及容积率测算体系，且两类用地的基准容积率规定相同，进一步适应社会经济发展对产业用地的发展需求。

　　虽然普通人对这个文件还是比较模糊，专业术语也比较强，但是稍微一读我们就能发现，就是深圳的土地，整体容积率都变高了、建筑也变密了。

　　换句话说，土地面积同等的条件下，可以盖更多、更高的房子！让更多的人居住！进一步吸纳人口，集中资源！

　　——2——

　　三四线变矮

　　深圳变高，但是，全国部分区域却在慢慢变“矮”！

　　事实上，，国家并不鼓励无意义的兴建高层建筑。

　　早在年4月份，住建两部联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》的通知，这份通知的主要内容有：

　　一般不得新建高于500米以上的建筑；

　　对250米以上的建筑也要严格限制新建，如果确实需要建设，需要由省级住房和城乡建设部门会同消防部门进行专题论证和进行建筑方案的审查。

　　新建100米以上的建筑也要进行充分论证、集中布局，与城市的规模、空间尺寸相适应。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　这份通知被我们称为“限高令”，这份通知中已经提到了一些县城的住宅要以多层为主。

　　而在今年的3月29号，也就是前几天，住房和城乡建设部又发布消息，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。

　　通知中提出：

　　县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。

　　县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

　　从这份通知中可以看出，未来县城的住宅四分之三住宅要在6层以下，而再想建设18层以上的建筑几乎不可能。

　　虽然，这只是一个意见稿，但是，新时代的风向标，已经很明显了！

　　在未来，很多三四线城市的人口会持续流出且很难逆转，“高容”的地方将会汇聚更多的人、资源、就业机会，沉淀更多的财富。

　　而“低容”的地方，人口会逐渐流失，进一步失去经济活力，逐渐走向收缩！

　　——3——

　　部分区域，低容积率是陷阱

　　一方面是大城市的容积率变高，一方面是小城市限高，其实就是变相的降低容积率，以后哪里有前途？

　　容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。

　　对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

　　对于楼盘而言，容积率越低，居住越舒适。

　　对于城市而言，容积率越低，城市氛围就会越好，城市整体容积率越高，就会越嘈杂。

　　所以，现在有很多人买房爱追求所谓的“低容积率”。

　　比如片区整体楼盘的容积率低，就称为改善片区；

　　比如楼盘的土地指标容积率低，就称为改善楼盘。

　　而在置业顾问口中，也经常把自己楼盘的容积率低作为一个卖点。

　　但是，我来告诉你一个残忍的现实，那就是：

　　低容积率有毒！

　　容积率越低或者持续降低的城市，发展越没有潜力，因为人口在持续流出！

　　容积率整体都很低的片区，发展会很缓慢，其配套、商业等发展很难成熟。

　　那么追求低容积率的楼盘有错么？没有错。

　　但是，有个大前提，那就是你周边大环境容积率要很高。

　　比如，郑州主城区人口密度很大，但是北龙湖这个区域容积率低，既可以享受低密生活，又可以充分享受成熟的城市资源。

　　再比如中原区的昆仑望岳，楼盘自身容积率低，但是周边楼盘容积率都很高，他的价值才能充分凸显。

　　因为，对于区域向改善的人群来说，这个楼盘是为数不多的选择。

　　但是对于一些山水远郊盘、旅游度假养老盘，低容积率绝对是噩梦。

　　区域本身人口就少，配套也不完善，规划的楼盘容积率还低，且不说未来入住率，即便全入住了，低容积率意味着人口少，人口少意味着配套成熟慢，而一些商业，根本就开不起来。

　　最后，形成恶性循环。

　　以后买房，一定要追求“高”容积率

　　全国高楼数量最多的前十名依次分别为深圳，香港，上海，重庆，广州，武汉，长沙，南京，沈阳，天津。

　　这就是中国现在高楼数量最多的十个城市的排名，其中可以看得出来，在这个十个城市当中，南方城市就占据了八个，北方城市，只有两个，这个指标，也侧面印证了中国经济南北分化的格局。

　　在未来买房，一定要去整体容积率高的城市，人口多，发展潜力才大，人口持续流入，房价才会源源不断的升高。

　　选择楼盘，一定要选择人口多的板块，然后再去筛选低密的区域与楼盘，人口多意味着就业多，意味着配套丰富并且不断更新。

　　在城市容积率高、片区容积率高的前提下，再选择容积率低的楼盘。

　　投资买房的核心的精髓不是追求绝对的低密与安静，而是“闹中取静”。

　　最后，落位郑州。

　　未来一段时间，郑州外围人气不足却还一味追求容积率低的片区，地缘自住其实无所谓，但对于投资，一定要慎重。

　　回归主城、回归高“容”、拥抱核心城市资源才是购房者的明智选择。

　　除非，你要买别墅......

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