深圳楼市：在深圳，如何正确选择学位房，只有少许的人买对了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，2017年已在福田海滨广场有一套65平二房，目前在老婆名下，自己名下无贷款记录及房产信息；目前手头还有130万左右，想真离婚购买第二套，实现3成首付投资住房，也有考虑自住，孩子还不到一岁未来考虑学区，正在考虑龙岗片区的房子，计划是在中海康城和金地龙城中间选择一套89平三房，请问这种资产配置计划是否合理？合理的话选择哪个未来合适？如果不合适请问是否应该卖掉现有住房在西部买个更大的改善住房兼顾未来孩子教育，谢谢！

回答：你好！ 海滨广场都是95年的老社区，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位的问题；房价基本算是疲软、基本没有什么出彩表现，建议出手置换一套中部或者西部的学位改善盘；1套优质住宅涨幅，好过2套非优质住宅的涨幅，建议优选南山和宝中板块。

提问：云叔好，预算总价2300万左右，考虑房子品质舒适和学位和升值空间，两个盘的两套房子价格都差不多，现在有点纠结，不知道如何选，1、圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气，深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值，一本证，一步到位！2、鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房，两本证，请教云叔上面两个盘应该选择哪个好？或者这个价位是否还有更好的楼盘推荐？十分感谢！

答：你好，预算总价2300万左右，1、圣莫丽斯，从交通上看，出行不太方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了，发展前景不看好，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走；2、鸿威海怡湾小区环境很不错，就是楼龄有一定时间了，双拼房也多，属于跟涨型，个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。具体预算总价2300万的楼盘详见内部分享！

提问：云叔好，学位不刚需，预算总价1000万内，现在有点纠结： 1、碧海片区最属意的是幸福港湾，125平4房刚好卡在预算极限，户型楼层保养都还不错；2、半一，南海玫瑰园三期，只能买到不到90的小三房，户型楼层均不满意；3、诺德89小三房超出预算100多，楼层采光尚可，预计持有5年左右置换回蛇口或科技园南区，该如何选择更合适呢？麻烦云叔指点一下，感谢！

回答：你好，考虑未来回归科技园，建议直接入手科技园，板块支撑力的房产的强； 能够开发房票，参与华润城打新最好，亲属间可以找开发商更名。 其次关注碧海板块，考虑投资属性的话，其实幸福港湾投资不错的。

提问：云叔，新人首问，请问深户一套，想将一套小户抵押投资保值，目前看皇庭彩园和金怡华庭的两房，请问你有什么好的建议？

回答：具体看你的预算多少，月供能力如何，如果400w福田电梯花园两房，目前单看价格，性价比都挺高的，就是地段存疑，增量有限，这两个盘涨幅会高于福田大盘，但稍微弱于南山，宝安。

提问：云叔好，目前在南城西平玫瑰公馆有一套80平小三房，已出租，手上已卖掉一套公寓，手上只有100多万资金，打算：1、买套4房改善自住，但无论是新房还是二手房，东莞市区已没有合适的价位，除非卖掉西平的房子。有还款能力，但是政策变了之后要付五成，缺首付；2、万江的新盘，阅江来、保利首铸天际和十里溪境，这三个盘优先顺序如何排？如果跟上东国际的二手房比起来，哪个好一些？谢谢解答。

回答：你好。1、玫瑰公馆可以继续持有；2、首选保利首铸天际、阅江来，那上东国际也是不错，距离地铁口更近，交通出行更加方便；具体价值高的板块及楼盘分析详见内部分享。

提问：云叔，你好，手上三套房，九龙台一期 104平，限售中，前海港湾花园82平，和朋友合伙万科云城三期66平，以上三台全部都有贷款，家庭收入月入4万，打算今年卖掉其中一套，然后进行打新房；考虑华润城四期、光明金融街、或沙井海岸城。 请问操作是否正确，或者云叔有什么新盘推荐？感谢！

回答：你好。念书操作思路是正确的；比较推荐的就是华润城四期、沙井海岸城，疫情之后可能存在捡漏机会，二手房也可以关注，宝安、南山、福田板块可以去重点关注。

提问：云叔，你好，在湖北鄂州投资了一套房子，手上资金360万，预算买总价800万左右的房子，想买福外南的中小学学位，投资加自住，目前有两种想法：1、在福外南买一套大一点的房子，毕竟要住至少12年；2、在福外南买一个小三房或者两房，在别的区域投资一套小的，比如中山的锦绣海湾城或者深圳其他区域，麻烦云叔给点建议！

回答：你好，资金360万，如果你的月供能力不错的话，可以考虑入手2套深圳，一套自住+学区，一套投资；中山如果投资的话，不建议考虑；福外南+宝安是比较好的选择；具体投资高的楼盘详见圈子内部分享！