如果农村“宅基地”全面放开，可以自由买卖，会拉动农村经济吗？

宅基地，本身就是农民的生活资源；

如今，却成了农民的“最后退路”。

据相关统计，农村宅基地，高达2亿亩之多。

农村建设用地90%，来源于农民的宅基地。

这样一来，政府、社会资本、返乡创业者、农民本身等，都盯着闲置的宅基地，都想怎么盘活，带来本质上的利益。

我本人观点，农村没有建设用地指标，意味着掐死了“乡村振兴”的希望，扼制住了农村永续发展的命脉。

现在，社会各界都在讨论，如果农村宅基地全面放开，可以自由买卖，会拉动农村经济吗？

我个人认为，想法没问题，但策略上就得商榷，得有个前提条件，如果通过闲置宅基地整合起来的建设用地指标，自由买卖，不排除就会外流，不但不会拉动农村经济，反而葬送掉了农村永续发展的希望。

为什么，这么说呢？

原本属于生活资源的宅基地，自由买卖，赋予财产属性，农民能够获取一定的财产性收入，但这只是蝇头小利，忽略了城乡建设用地之间较大的折价率，根本就没有创造财富，反而是转移了财富。

农民，即使有偿退出了闲置宅基地，进城落户买房，也只能选择四五线小城，但也得付出原本好几倍价钱，还不算每月的物业费、电气热等费用，更别提农民收入了。

过去，某些地方政府，打着“农村集体建设用地，量大分散、利用低效以及配套设施不足，土地产出效益较低”等为由，通过“增减挂钩、占补平衡”，将闲置“宅基地”腾退所形成的指标，置换给城市使用或高价卖给开发商，地方对于将指标给予发展村集体经济的动力并不强。这背后，折射出地方政府的高额负债，急于想着办法纾困。甚者，把整理、登记闲置宅基地指标，列为考核下级领导的硬性任务。从某种程度上讲，有些村“两委”的领导，就亲手葬送掉了，该村永续发展的希望。比如，从农民手里拿出3-5万/亩，有偿退出；然后，10-20万/亩，高价卖给开发商。开发商呢？拿到建设用地指标，囤地捂个5-10年，再开发，还可以抵押给银行，贷款出来，搞其他的生意。银行的钱呢？又是农民积攒的辛苦钱，然后贷给开发商。始终，吃亏的还是老农民。

虽然，国家层面，明文规定，不能伤害农民的利益，但到地方政府手里，形同一张破纸，就会变味。

最近，央视财经，报道某个地方的高标准农田里，都能长出“别墅”来，还打着建设新农村的旗号，当地的土地管理部门人员，还给充当地产销售员，官商勾结，可笑至极，更是可恨。这也只是，冰山一角而已，其它地方这种事件还很多，只有央视这样的媒体报道，才会推波助澜的关注到。

所以，官方没有全面放开宅基地自由买卖，还是综合考量过，乡村土地供给依然要遵从“红线”，既有的大政方针也不会松动。

有专家就这样分析，仅宅基地实现市场化流转一项改革每年就可创造3.5万亿元的价值，相当于2019年国内生产总值的3.5%。当前，全国农村宅基地存量有15万平方公里，通过土地流转，包括土地交易、资产抵押等方式，如果每年释放1%，那么每年一线城市预计可供应土地4.5亿平方米、二线城市6亿平方米，三线城市4.5亿平方米。

拥有宅基地的农民，过去是不能交易的。一旦能够交易，那宅基地以及在宅基地上面建造的房屋是有价值的。

因此，农民的财产性收入通过交易之后就会大幅度增加，或者陡然增加。

这势必，会带来消费各方面的能力增长，买房、购车、购置家用电器，甚至教育、培训、旅游、医疗等方面的消费能力都得到提高。

我觉得，这种人的分析，真是亏良心呢！生活在大城市的他们，光鲜亮丽的背后，不知给多少利益集团或地产商站台，呼吁怎么压榨农民的剩余价值，不食人间疾苦，谈何论道。短暂的收入，只图一时的痛快，财富没有在本地增值，反而是转移了财富。

其实，农村的宅基地，实行三权分置，即所有权、资格权、使用权。所有权归村集体，农民拥有资格权和使用权。

宅基地之所以自由交易，是因为东部沿海发达地区农村繁荣的二三产业，才产生出来对宅基地的需求，出现了宅基地的私下买卖，但是现行的法律是不允许的，属于违法。

可能，只有京津冀、长三角、珠三角三大城市群，成渝都市圈、长江中下游都市圈等周边延伸区域的农村，宅基地最吃香了，有较大的发展或增值空间，只需合理利用。

过剩城市资本，购买农村闲置宅基地的使用权，但是，90%的宅基地，处在中西部的农村（包括发达地区的欠发达农村），没有任何区位优势，谁会来买呢？

还是，通过“增减挂钩、占补平衡”的手法，搞土地财政，供给城市发展或让地产商搞地产？

合理有效地盘活闲置宅基地，只能另寻其它有效策略了。

需要深化农村改革，完善相关政策，持续引导

过去，已经出台了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》及《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，这两份文件都提到，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

相关部门，也在制定《农村集体经营性建设用地入市指导意见》，按照同地同权同责，同等进入城乡统一的建设用地市场的原则，明确依法自愿有偿退出的宅基地、腾退的其他用途集体建设用地和空闲土地资源，经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记后，可通过出让、出租等方式入市交易，支持乡村振兴战略用地需求。

农村集体建设用地，一些地方已经试点入市，享受着和国有建设用地同等的待遇，同等入市，同权同价。

从地方试点来看，去年，5月到8月，焦作、嘉兴、东营、徐州、连云港等城市陆续敲响了各自集体经营性建设用地的第一槌。由于城市区位和出让年限不同，出让单价在16万-81万元每亩不等。其中，嘉兴首宗入市地块地理位置较为优越，由一家文化旅游公司以每亩单价约81万元的价格拍下一宗面积23亩的集体经营性建设用地，用以开发旅游和民宿。

但是，试点和修法成果落地还有三方面需要明确：

• 一是配套规章尚未出台；
• 二是集体建设用地入市，面临规划预留建设用地空间缺乏、年度用地计划指标不足、空间布局难以调整等多重制约；
• 三是一些重要政策界限尚待厘清，比如，规定农村建设用地不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发，不得擅自改变用途或分割转让转租，不得占用永久基本农田和突破生态保护红线，不得破坏历史风貌和影响自然环境安全等等；又如，入市增值收益如何分配，缺乏明确的标准。

这就需要，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。

新版《土地管理法》实施条例草案中，则重点提到了另一种用途，即鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

去年底，国新办举行自然资源政策支持脱贫攻坚新闻发布会。自然资源部的领导就表示，计划出台农村一二三产融合发展的用地保障政策。以发展县域经济为统领，推动农村一二三产融合发展。而且，提出：下一步，将以国土空间规划为依据，通过实施全域土地整治等方式，探索开展农村建设用地增减挂钩和增存挂钩等新的方式，促进农村建设用地布局优化，为农村产业发展腾挪出新的空间。

过去，增减挂钩，是通过减少农村建设用地来增加城市建设用地指标，发展重心在城市，没有创造财富而只是转移财富，受益者是政府或开发商。

而今，实行建设用地‘增存挂钩’机制，旨在调动地方积极性，倒逼各地进一步盘活利用批而未供和闲置土地，形成节约优先的绿色发展导向，赋能以县域经济为主“农村”。

增存挂钩，盘活存量建设用地指标，成为农村一二三产业融合发展的新引擎。

未来15年，农村土地制度改革是中国释放增长潜力的关键领域之一，乡村振兴也会成为中国经济持续增长的火车头。

需要进一步深化农村改革，为乡村振兴和乡村建设行动赋能，满足急需的建设用地指标。

闲置宅基地，农村持续发展的第一要素

农村之所以衰败，因为产业缺失，内生发展动力枯竭，只有种下梧桐树，才能引来金凤凰。

目前，乡村空间规划相对缺位。年底，全国县级的国土空间规划，才会相继完成。农民只有，拼命地守住闲置宅基地，统一集中到“房宅合作社”，入股参与适合当地发展的项目或转变成集体经营性性建设用地，共享收益。这样，才不会吃亏。同时，壮大了农村集体经济的发展，堵住了规模性返贫的口子。让原本的生活资源，赋予财产属性，让财富在本地增值。这样，农民收获到的，是持续性的财产收入。

最根本，是要靠这些闲置宅基地，种出“农文旅、农商旅、农康旅”等一二三产业融合的大项目。

农村没有建设用地指标，乡村振兴的任何项目都落不了地，更别提开展乡村建设运动了。

从一定意义上讲，农村闲置的宅基地，是持续发展的第一要素，图眼前利益，卖掉了，就是卖掉了村庄子孙后代永续发展的权利！

未来，文旅、农旅、康养、一二三产业融合等项目，投资的聚焦点，就在农村。

乡村振兴，它们是有效的实现途径，发展实体经济的载体，更是农村集体经济发展的希望。只有，进一步深化农村改革，让政策为之铺路，乡村振兴才能落地，乡村建设行动，才能有效开展。

文 / 李国民 / 跨界融合策划人 / 三农研究 专注（乡村建设、文旅、农旅）等项目的前期策划、规划设计！