同一小区，不同楼栋的房价为啥差那么多？

我们在制定住宅价格体系时，一般将住宅价格体系分为三个层级：第一个层级是房地产项目价格，就是项目的整体均价；第二个层级是项目中各楼栋的栋均价；第三个层级是将栋均价进行分解形成 “平面差”和“垂直差”。

我们在《》中讨论了第一个层级项目的整体均价；在《》和《》中分别从横向和纵向两个轴向讨论了第三个层级，将项目楼栋的栋均价进行分解，形成了“平面差”和“垂直差”。我们今天讨论这三个层级中的第二个层级——项目各楼栋的栋均价的定价体系及其影响因素。

同一小区不同楼栋的价格为什么会不同？在小区中这么多楼栋，哪一栋比较好?哪一栋比较差呢?买房时又该如何去选择楼栋呢？下面我们通过以下几个方面的影响因素来探讨房地产项目的栋均价的形成。

（栋）朝向的影响

朝南楼栋得分更高

朝向是以日照为核心的，“坐北朝南”是人们对朝向最初始的选择，以此为基础关于朝向有四个基本判断：

❶ 南向朝向最好。南向在冬季和夏季明显地表现出“冬暖夏凉”的特点；

❷ 北向朝向最差。中国大部分地区处于北回归线以北，北向冬季没有阳光，特别是在北方（比如沈阳）北向的房子基本没有市场；

❸ 东向好于西向。东晒的程度比西晒的程度给人的感觉是不一样，对“早出晚归”的上班族而言，东晒时全都出门在外工作，对东晒几乎没感觉，而当晚上回家的时候，如果有西晒，那么闷热的感觉是比较明显的；

❹ 西北向好于北向。虽然西北向有西晒的困扰，但毕竟比北向没有阳光还是要强些。

基于上述对朝向的判断，可以将不同的朝向的等级进行等级量化，量化系数（见下表）：

占有景观资源越多

楼栋价值越高

很多小区都有设有一栋楼王单位，通常楼王单位都放在小区最好的位置，享受最好的景观资源，包括自然景观和小区景观，所以通常这样的楼栋价格也最高。

一、分析小区内园林景观

在设计园林景观的时候，一般会将连接各主要景点的轴线是主要景观轴线，连接各次要景点的轴线则为次要景观轴线。那么处于主要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对就比较多，楼栋的价值就高；反之，处于次要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对比较少，楼栋的价值就低（如图）。

二、分析小区外自然景观

自然景观对住宅价值的影响是巨大的，一个临江的项目同一楼层能看到江景户型和不能看到江景户型，价格差异是很明显的（如图），要保证“户户有江景”确实是非常考验设计师的能力。

另外，小区中的园林景观对同一楼层不同户型价格差的影响也是显而易见的。人们在选择住宅时，总是希望离观赏性的景观近一点，比如中心园林景观以及小区园林中的楼台亭榭或雕塑小品等，同时由于怕吵闹而都不希望离功能性的景观太近，比如泳池、儿童娱乐区和球类运动场等等。

因此，景观对住宅价值高低影响的量化等级系数为（见下表）：

楼间距

还要考虑项目红线外的间距

除了朝向和景观，小区楼间距和日照对居住体验影响也很大，楼间距大、日照充足的楼栋，通风采光好，居住也更舒适。价格自然也会受到这个因素影响。

一、间距

间距要关注的不仅要有项目红线内的间距，还要有项目红线外的间距（如图）。有的购房者买房时，只注意了小区内的间距足够，没考虑项目外的楼栋间距，入住后才发现，自家的阳光被另一个小区的高层遮挡了。

另外，项目红线内不仅有正对的距离，还要有斜对的距离。有的楼栋的正对楼栋的间距是够的，但是斜对楼栋的距离不够造成的，沙盘中“黄色框”标出的单位（如图）。其实很有可能并不是正前方的楼栋挡住了你的阳光，反而很可能是左前方或右前方的楼栋挡住了日照。

间距我们用间距系数来表示（如图），h / s = 1:间距系数，间距系数越大越好。

二、日照分析

为什么有了楼栋的间距，我们还要做日照分析呢？就是为了更好地解决斜间距不够的问题。一方面，间距大一般日照好，但是由于前面提到的即使正对的间距已经够了，但斜对的间距不够一样会对日照有非常大的影响。另一方面，我们认为南向的房子采光好，但是如果楼间距过近，即使是南向的房子也可能出现日照不足的现象，住在低楼层的人应该会有这样的体会，房屋的日照时间大大低于高层的住户，因此我们要进行日照分析（如图）。

日照分析中不同的颜色代表不同的日照时间，红色区域附近内的房间日照在大寒日是低于两小时的。日照分析清晰地标出哪些楼日照比较好，哪些楼日照比较差，因此日照分析等级量化表如下：

噪音越小

价格受影响也越小

影响小区楼栋的噪音主要是交通噪音，交通噪音属于典型的线型音源，线型音源的声音衰减较慢，因此对居民的干扰影响较大，交通噪音的大小取决于两个要素：一是交通流量；二是车速。因此城市快速路的噪音远大于城市支路的噪音。按照《城市道路交通规划设计规范》的规定，城市道路分为快速路、主干道、次干道和支路四类（见下表）：

因此交通噪音对住宅的影响可以按道路的等级进行量化，那么交通噪音的道路等级量化系数为（见下表）：

另外，城市道路距离住宅的远近，噪音衰减的影响也是很明显的。因此考虑道路距住宅的距离100米以外或有高大的建筑物等遮挡，则不考虑噪音影响，其中设城市道路的距离≥100米的分值为5；而100米以内按距离比例进行量化（注：噪音与距离的衰减关系实际上是对数函数的关系，在这里我们将其进行了函数拟合，简化了便于计算）。

低梯户比居住体验更好

楼栋价就更高

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。梯户比可以分为三个档次：低梯户比、中梯户比、高梯户比。

低梯户比：1梯1户，1梯2户，2梯2户等，1—2户/梯；

中梯户比：2梯4户，2梯6户，3梯8户等，2—3户/梯；

高梯户比：3梯10户，4梯12户等，3户以上/梯；

低梯户比的楼栋居住人口少，私密性好，等电梯的时间会比较短，居住舒适度高。高梯户比楼栋中一栋楼的居住人口密度比较大，私密性差，居住舒适度低，等电梯的时间随之延长。一旦遇到上、下班高峰的时期，人多电梯超重就直接下去了，因此等上十几分钟电梯也是“家常便饭”，有的人等不及甚至“先上、后下”，造成生活上很大的不便。

梯户比的排序、量化如下：低梯户比 > 中梯户比 > 高梯户比

有的人认为用“板楼”（或“点式”塔楼）的楼体结构来判断对小区楼栋间栋均价的影响因素，其实本质上就是梯户比，内走道式的板楼其梯户比一般都较大，而点式塔楼的梯户比一般较小，所以我们统一用梯户比替代“板楼”（或“点式”塔楼）作为影响项目栋均价的影响因素。

小区通风对价格也有一定影响

这里的通风是指小区的通风，小区的通风是利用主导风向的原理，主导风向是根据城市的风向玫瑰图来判断的，例如深圳的风向玫瑰图是东偏南风，因此在深圳东南朝向的小区通风情况是最好的。深圳的金地香蜜山项目在规划布局上全部南偏东250，有利于整个小区中各户型的通风（如图）：

栋均价还要考虑

项目红线内/外不利因素

项目红线外的不利因素，很多人都可以在售楼处里看到，栋均价的分配还要考虑项目红线外的各种不利因素（如图）

项目红线内的不利因素，比如小区内的变电站、小区地下车库的出入口（如图）、地下车库的风口等等，对楼栋住宅居住舒适度也是有影响。

项目红线外/内不利因素的等级分值如下表：

根据上述各因素的分析，就可以得到各栋的栋均价。

【案例】我们结合深圳某项目（一期）为例进行说明（如图）：

项目状况：项目（一期）1#—6#楼共六栋，小区正南方有一条溪涌环绕，小区西北一路之隔有一个水库，已改造成一个水库公园，道路为双向四车道，1#、2#、5#和6#朝正南，3#和4#面向水库；1#—5#在同一块地块，形成一个小围合，设有中央园林及水景，6#在另一块单独的地块内，被一条双向两车道的城市道路分隔开；小区楼栋内1#、2#、5#和6#楼电梯是2梯4户和3#和4#楼2梯6户，日照分析满足规划条件，1#和5#之间有车库出入口；2#红线外50米有垃圾中转站，周边建筑物均为多层低矮建筑。

打分和计算原理是纯数学问题，不在这里赘述，我们直接看权重和打分结果，如下表：

项目（一期）1#楼53350、2#楼53350、3#楼49500、4#楼49500、5#楼48100、6#楼46200，结合对照项目规划图我们看到：1#楼和2#楼价格最高，6#楼价格最低，3#楼和4#楼价格居中，5#楼比3#楼、4#楼价格略低，各栋的栋均价是合理的。

小结

在实际操盘过程中，我们往往是将项目的各楼栋分批次推出，价格“低开高走”，从低溢价区逐步到高溢价区，因此把整个项目的各楼栋的栋均价（或栋系数）全部一次性算出来有两个作用：

一是不会销售到项目后期时才发现有的位置好的楼栋比有的位置差楼栋的价格还要低，这个问题在实际操盘中经常发生，原因是因为单批次楼栋定价时，考虑往往考虑不够全面，会顾此失彼，而现在是整个项目综合考虑的，就不会出现这个问题；

二是当房地产市场行情上涨时，往往会只涨了市场涨幅，而没考虑栋与栋之间的好坏差异价值即楼栋系数的差异的价值，貌似是价格上涨了，其实是楼栋的价值打了折扣。而现在把项目楼栋均价系数算出来以后，只要在库存的楼栋价格（或栋系数）基础上再直接加上一个市场涨幅就可以，方便可靠、条例清晰，充分体现了项目楼栋的自身价值和市场价格。

综上，我们通过（栋）朝向、景观、间距和日照分析、噪音、梯户比、（小区）通风和项目红线内/外不利因素等七个因素，对项目各楼栋的栋均价体系做了分析，实践证明这个栋均价体系是科学的、合理的。