《民法典》新规，让小区业主真正“当家作主”

已经交房十多年的小区却始终没有“业主委员会”，使业主无法“当家作主”。很多物业公司利用小区设施从事经营行为，给业主生活造成了极大的困扰，但业主却从未享受过经营红利。小区治理的难题一直困扰着大部分业主，业主委员会成立难、物业公司管理乱、维权投诉无门等情况比比皆是。为解决上述问题，《民法典》给出了一剂良方。

业主大会与业主委员会

《民法典》第二百七十七条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成。而业主委员会是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《民法典》还明确规定，在设立业主大会和选举业主委员会的过程中，地方人民政府有关部门以及居民委员会应当给予指导和帮助。

业主共同决定事项

物业公司服务差、管理不当却收费高已经成为多数业主的心结。为了能够更好得维护业主权益，《民法典》规定，包括选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等事项均由业主共同决定，这也是让业主真正“当家作主”的规定。

对于需要业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。如果是涉及到筹建建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施或改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

对于制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他需要由业主共同决定的事项，则需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主共有部分产生收益的归属

小区中的广告无处不在，无论是小区的拦车杆还是电梯间的广告牌，相信您一定看到过各式各样的广告。这些广告大多数都是由广告商向小区物业支付一定的费用后才能设立。首先，物业是无权私自做主将业主的共有部分从事经营行为。其次，根据《民法典》第二百八十二条，因利用业主共有部分产生的收益，扣除合理成本外，应属于业主共有。

业主请求权

根据《民法典》第二百八十七条的规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。据此，在业主遭遇权益受损时，可以寻求法律的救济，及时维护自己的合法权益，实现真正的“当家作主”。