“课代表”的自我修养：旭辉2020年净利润超过百亿

相较于往年，今年旭辉业绩会的阵仗比以往似乎都要更加强大。

不仅是董事局主席林中、董事局副主席林伟、CEO林峰这“林氏”三兄弟罕见地集体亮相，执行总裁陈东彪、CFO杨欣、副总裁李扬等一众高管也都全部在场。

（旭辉控股2020年度业绩发布会现场）

和业绩会强大阵容交相呼应，是今年旭辉持续增长的业绩、稳定的去化水平、可喜的利润情况与财务表现，以及持续看多房地产行业的信心与成长为行业千里马的决心。

签约回款率92%

净利润首次突破百亿

和前几年一样，保持有质量的销售始终是行业“课代表”旭辉给出的经营方针。

2020年，旭辉实现合约销售2310亿元，同比增长15%。同时，旭辉仍然坚持“有回款的销售”，全年签约回款率达92%，销售去化率达70%。

从城市能级上看，旭辉2020年合约销售来源于一二线及准二线城市的占87%；从地域来看，长三角占比43%，环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%。

据林峰现场介绍，2020年旭辉的九大区域销售都突破了百亿，其中，东南区域首次突破500亿，而江苏、华北、山东区域销售也都突破了200亿。

“同时，我们在18个城市中，进入了当地销售Top 10，这充分反映出旭辉区域深耕的能力。未来我们“百亿城市”的数量会越来越多，也希望未来集团销售金额贡献Top 10的城市，业绩占比能较目前的51%有进一步提升。”

相较于行业内出现“增收不增利”的情况，今年旭辉不仅实现了营业收入718亿，同比增长27%，在净利润这一项数据上，旭辉还录得了119亿元的成绩，这也是其首次突破“净利百亿”的大关。

截至2020年底，旭辉的总资产规模已累计达到3793亿，净资产规模为863亿，其中预收款达到746亿。据计算，其净资产的复合增长达到35%，预收款的复合增长则高达43%。

期内，其公司净负债率为64%，同比下降1.6个百分点，维持在行业内较低水平。有息负债总额较2019年仅增长1%，一年内到期的短债占比为18%，现金短债比2.7倍。而剔除预收账款后资产负债率为72.5%，仍有进一步改善的空间。

商住联动提升产品溢价

销投比突破3倍

在总土储方面，2020年旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，支付权益地价555亿，权益比63%。

新增土储重点布局国家级城市群，其中，长三角城市群新增货值616亿，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。截至目前，旭辉土地储备总货值已超万亿，2021年可推售货值也将超过4000亿。

值得注意的是，近三年的时间里，旭辉多元化拿地占比也在不断提升，从2018年的11% 提升至2020年的51%，实现了多元拿地能力上的跨越。

2020年至今，旭辉获得12幅商业综合体，大部分紧邻轨道交通沿线，贡献可售货值超465亿，销投比近3倍，明显高于招拍挂市场，也为后续的利润实现提供了保障。

“结合多元化拿地，我们也尝试和一些IP形成了紧密的战略合作，同时也积极开发自有IP，在商业、教育等领域形成多轮驱动、多元化勾地的格局。同时将成都斩获两个商业TOD项目的经验，开始向全国进行复制。”林峰表示。

“今年年初，旭辉和北京华熙Live五棵松的合作，这也是旭辉合作的升级版本，我们对有能力互补的合作伙伴，我们希望在商业方面也能够共同携手，共创一个新的未来的文化体育IP。”

可以看到，自2019年旭辉开始全面进军商业地产领域开始，其在商业领域方面，也已经逐渐开始迈出“成功第一步”。

截至目前，旭辉商业已储备商业综合体30余座，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米，未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。

“非住”成未来增长极

收并购模式再次升级

从商业端的发力上，可以看到旭辉在“非住”业务上有所图谋，而业绩会上，针对近期旗下物业上市公司——永升生活服务被机构“唱空”一事，林中也再次向外界作出了回应。

在他看来，沽空机构GMT Research Limited出具的沽空报告实际上没有太多实质性内容，太多都是捕风捉影，因而永升生活服务的股价没有太大波动。

“一旦被人恶意做空，从维护市场、维护小股东利益来说，作为大股东一定会适时出手增持，我们内部有一道线。”林中进一步表示，“每年都会评价一下我们的价值跟价格的偏离度应该是多少，一旦低于这条线，作为大股东我们都非常愿意增持，因为那是个最好的投资。”

数据显示，目前永升服务2020年在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%。

这些年中，旭辉也在努力打造自身的平台生态，除了积极布局物业、商业之外，也不断培育长租公寓、健康、代建、EPC等多元化业务的市场竞争力。

对于未来，旭辉仍然追求能够跑赢自己，而对于整个行业，林峰则认为，在长效机制下房地产行业已经进入了平稳发展的新的长周期。

“这个长周期可能有20年。可能从2018年到2037年，我们已经进入了一个新的长周期。”

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