地产商要做多元化业务有多难？看看业界“八爪鱼”雅居乐就知道了。
万科算是最早做多元化的房企，郁亮多方尝试后感慨，想找到一个和房地产赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，没有可能找到这样的行业。
和郁亮一样，雅居乐主席陈卓林也终于正视、修正自己的多元化目标，“多元化收入贡献我们之前预计会很快，但现在因为客观因素，估计会慢1-2年，希望2023、2024年占比30%-40%。”
2020年财报显示，雅居乐的物业开发业务和多元化业务的收入占比，分别为86.7%、13.3%，其中多元化业务收入占比去年仅提升3.2个百分点。
按照去年的增长速度计算，雅居乐需要11年才能完成既定目标。
这与陈卓林在2017年许下的宏愿相去甚远，那会他认为在未来3-5年间，多元化业务收入就能达到总营收的50%，与地产业务能够平起平坐。
现在4年过去了，陈卓林不仅将目标延期1-2年，同时也将营收占比下调了10%-20%，可谓是理想和现实的激烈碰撞。
一般而言，企业做多元化的目的是另外找到业绩增长点，以赚钱为第一目的，但对于普遍高负债的房企而言，多元化的另一个好处则是可能降负债。
虽然雅居乐的非地产板块业绩表现不如人意，但对于集团而言，还可以发挥更大的作用，比如通过分拆上市，继而在权益和现金流方面缓解地产板块的负债压力。
先来看看雅居乐的负债情况。
从“三道红线”的标准来看，雅居乐目前有一档已经踩线。剔除预收款后的资产负债率为72%，较2019年同期下降约4个百分点，但仍超出阈值。
截至2020年底，雅居乐有息负债978亿元；一年内到期短债386亿元，平均融资成本为6.56%，净资产769.7亿元，拥有现金及银行存款为508.65亿元。
按财报数据计算，雅居乐的净负债率为61%左右，但如果加上永续债，则净负债率上升为74.11%。
雅居乐永续债达到了136.37亿元，这源于2019年进行了4次永续债融资，但去年则戛然而止。
永续债被称为企业利润“黑洞”，这也许是雅居乐去年放弃继续使用这一工具的原因。
2020年雅居乐实现的122.49亿元利润中，永续债债权人分走了10.84亿元。
这样算下来，永续债的平均年利率大约为7.95%。
杨改之梳理发现，雅居乐的短期负债情况较为明显，在978亿元有息负债中，有将近70%的金额要在未来2年内偿还。
有息债务总金额同比未有明显下降，对于不想触碰现金短债比红线的雅居乐而言，如何将短债变为长债，以及筹措更多现金，成为重中之重。
雅居乐的资金是否紧张？
去年12月底，雅居乐为了减轻资金压力，向平安不动产转让了7个开发项目35%-50%的股权，仍由雅居乐进行操盘，而平安不动产先预付了70亿元诚意金，最终交易对价尚未确定。
再来看看分拆上市方面，尽管雅居乐主管财务投资的副总裁潘智勇表示，分拆是集团根据业务发展的要求，这是既定方针，而不是为了（债务）达标。
但分拆是否也有切实好处呢？
潘智勇自己也承认，这个分拆肯定对集团是有正面的作用，肯定是现金多了、权益多了，这是好事。
今年3月2日，雅城集团第二次向港交所递交了招股说明书。年报提出，成功上市后，雅居乐将获得雅城上市后不低于50%的股份。
与雅生活类似，雅城集团成功上市后，将为母公司雅居乐打开新的融资渠道。
此前雅生活上市募集39亿港元，目前总市值为428亿元，雅居乐持有其54%的股份。
一方面，房企可以用持有的子公司股份进行抵押融资，由于上市，其估值大大增加，获得的抵押金额也就更高。
主流投资者反馈的雅城集团的估值水平介于物管企业与园林企业之间，即市盈率在15~20倍左右的估值空间。
另一方面，也可以直接进行套现。
比如2017年绿地控股以10亿投资获得雅生活20%股权。随后两年，雅生活的市值翻了5倍有余，绿地控股两次减持套现25亿港元，投资收益浮盈约40亿港元。
在业绩营收不达标的情况下，雅居乐对多元化业务的发展目标有着另类逻辑，分拆上市可能是一条“曲线救国”的道路。
项目方面，海南清水湾是雅居乐的“金蛋”，建成以来是每年业绩会必然会提及的项目，今年亦不例外。
虽说是金蛋，但是受限于宏观政策，这个金蛋目前难以完全孵化。
陈卓林指出，现在在海南地产开发用地真的很少，控得很严，这也是好事。雅居乐在海南之前已经做了1000亿，现在还有1000多亿的货值，是未来起码五六年甚至更多的时间重要的粮仓。
海南严格的限购政策下，雅居乐也暂时打消了对清水湾项目高毛利的迷恋，在拿地上逐渐侧重于华东、中西部地区。
全年新购土地分布来看：
- 雅居乐在海南只拿了2个项目，土地成本7.05亿元；
- 在华南区域拿了7个项目，土地成本70.13亿元；
- 在华东区域拿了17个项目，土地成本76.77亿元；
- 华中、华北、西部区域共拿了9个项目，土地成本45.43亿元。
去年陈卓林指出，2020年房地产方面的投资金额大概是400亿左右，其它领域的投资大概是100亿左右，总金额500亿元。
今年的投资战略亦有所收缩，管理层表示，总投资大概400亿左右，地产方面大致不超过320亿左右，其他产业大概安排80亿左右。
如果做得好还可以再加，可能会达到450亿的总投资额。
海南项目去化缓慢，高毛利项目贡献减少的“华南虎”要另寻出路，出击长三角、京津冀以及中西部也在意料之中，而投资金额的减少，也意味着“三道红线”下，房企仍需备粮过冬。
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