刚需集散地，东晓南也涨了？

编辑 | 米叔

马上进入四月，广州二手房热度依然在不断攀升。

以珠江新城为例，近期接连爆出多个高价成交案例，比如嘉裕公馆，有房源卖到近19万/方。

琶洲标杆二手房价格，也悄咪咪摸到14万/平，等等类似的例子不胜枚举。

稍微有留意市场动态的朋友，应该能明显感受到，广州这轮普涨行情几乎是板上钉钉了。

最难的还是刚需一族，置业主城可供捡漏的机会越来越少，如我们今天要讲到的传统洼地“东晓南”，二手房价已经蠢蠢欲动。

我们跑盘过程中，有中介透露：最近看房和上调价格的情况逐渐增多，笋盘基本不过夜，当天看房当天签的情况也有。

我们统计了板块内的部分次新电梯小区，对比上一年价格一目了然。

即便如此，东晓南依然是目前广州对刚需最友好的板块之一，总价250万左右能买到不错的电梯房，也就是首付80万内，性价比颇高。

刚需集散地，30分钟通勤珠江新城

东晓南，地处海珠最南边与番禺区接壤，属于广州大道南板块，直线距离珠江新城约6公里，地缘性优势非常明显。

平常上下班，乘坐地铁2号线换乘3号线，约30分钟就能达到珠江新城，自驾也只需要20分钟左右。

另外，板块周边聚集有沃尔玛、华润万家、 农贸市场等醇熟配套，居家氛围浓厚。

所以一直以来，这里成为了珠城刚需外溢的集散地。

这里分布大大小小20余个住宅小区，其中具备代表性的有加怡花园、森语星园、嘉鸿花园金玫瑰苑、英豪花园等次新小区，接下来我们也会重点挑选这几个盘来说说。

英豪花园

均价：4.5万/㎡

双地铁口，东晓南标杆盘

第一站去的英豪花园，分为五期的标杆大盘，约2500多户，所以成交量一直领跑片区。

小区刚好处在东晓南和南洲两个地铁站之间，都在步行接受范围内，上班通勤无忧。

对面就是中山二院和沃尔玛超市，楼下钱大妈、百果园、客家菜、银行等等生活配套一应俱全。

小区对口南武小学（省一级学校）小升初则需要电脑派位，对口广州第五中学，广州第四十一中等，离东晓南小学就500米，教育资源不算差。

从北门进入，来到的是小区二期，肉眼可见郁郁葱葱的花草树木，集中在房屋和过道之间。

目前小区挂牌的房源中，步梯一般是1998年~2000年之间，电梯大多是2005年左右。虽然年代已久，但是小区保养真心不错。

主力是二房跟三房，两房面积在55-85平，三房面积在73-108平，户型中规中矩，没有太大的缺陷。

价格方面，楼梯会比电梯便宜30%左右，流通性也弱于电梯单位。

目前电梯最高单价已经突破5万/㎡，对比上一年上调约5000每平，整体涨幅比较理性。

笔者看了一套10楼电梯83平三房户型，挂牌370万左右，说实话性价比还是很高的。

总体来看，小区居家很舒服，很有生活气息，但是上车门槛，要高于周边其它小区。

金玫瑰花苑

均价：4.1万/㎡

小面积产品，性价比高

第二站看的金玫瑰苑，也就是嘉鸿花园第三期。

同样是2000年以后建成，小区体量很小仅有6栋楼，外立面看起来要比英豪花园新。

对口的是市一级学校晓港湾小学，海珠区排名靠后的学校，所以教育资源很一般。

但不可否认，小区产品却十分受欢迎，最小的面积56㎡两房，实用率较高，入手门槛260万，在整个板块都比较稀缺，有一定的溢价优势。

只不过，金玫瑰苑南面的几幢房子紧邻工业大道，平时噪音的干扰非常明显。

笔者看了其中一套5楼单位，现场亲测最高分贝达到70以上，且主卧也是设计的朝马路。

总的来看，如果选择来东晓南，手头预算又不多的置业者，金玫瑰花苑不失为一个高性价比的选择。

加怡花园

均价：4.2万/㎡

地铁上盖，性价比略低

第三站看的加怡花园，小区紧邻2/10号线东晓南站，属于真正的地铁口物业。

小区体量很小，共有8栋楼，仅600多户以住家为主，目前整个小区仅有8套房源在卖。

对口的也是市一级晓港湾小学，不过胜在小区内就有幼儿园，可以目送自己小海入读。

近一年小区成交均价在3.8万左右，部分电梯单位甚至卖到4.万/平，其实，对比英豪、金玫瑰苑来说，性价比并不高。

当前，小区上车盘门槛是275万两房单位；另外有340万81方三房单位，整体挂盘价格较之前有略微上浮。

森语星园

均价：3.3-5.2万/㎡

价格有优势，缺乏优质教育

相比之下，森语星园应该是板块内性价比最高的，单价3.7万左右。

中介小哥推荐的一套北向电梯两房，面积65.28，放盘价235万，与距离不到2公里的“英豪花园”相较，入手门槛低了近百万，确实很香。

作为2007年交付的小区，森语星园外立面更显现代化，且物管相当严格。

人车分流、中庭园林、游泳池......新式小区的标配式设计应有尽有。

以上是其优势，但劣势也非常明显。

1）对口三滘小学（区一级水平），算是整个海珠垫底的学校，教学质量一般。

2）出门就是城中村工厂，周边生活配套不足，距离地铁2公里。

森语星园周边环境

东晓南值得入手吗？

我的回答是值得入手。

在我们看来，东晓南地铁30分钟即达珠江新城，无论是户型面积还是总价，妥妥都是主城刚需最爱。

但与其它板块相比，这里缺少优质学区资源，仅有南武小学、东晓南小学两所比较好的学校。

所以买这里就不要指望小孩能享受到好的教育。

但有一说一，对比琶洲和工业大道、滨江东动辄8万+的价格，东晓南还是有想象空间的。

一是，地铁10号线串联滨江东、越秀、广钢新城等区域，届时通达各个城市核心更便捷。

二是，去年南洲路地块楼面价38609元/㎡，预计入市要去到7万以上，也会间接带动区域价值拉升。

总的来说，近期走访之后给我的感受是，东晓南低价的刚需盘正在经历快速扫货，或许到下半年又是另一番天地了。

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