北京楼市：大兴区房价跌了？内行人深度分析

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。

　　回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业，住宅更新。 优势在于： （1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 （2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？ 公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹： 阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。 独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院

　　提问：房姐好，首次提问请多关照。我和老公外地户口目前有一套朝阳区三居房产在自住，月供7000左右。因为北京积分落户政策有意考虑在郊区再入手一套加分用，目前首付只能凑140，目前看了昌平高教园开间、顺义后沙峪花梨坎开间和顺义城区91年房57平220万左右。其中高教园的离地铁2公里，但是是北师大昌平分校学区房有小学初中，高中待建。顺义花梨坎的开间离地铁500米，附近1000米左右是中粮小镇商圈。因为经济实力有限，这次买房基本要付上手里所有现金，想买一个升值潜力高将来好出手的，现在极度纠结，求指导

　　回答：这几个区域都比较偏。顺义城区91年的房子太老了，跑输大盘的产品 未来接盘人群很少。高教园也超出城乡结合部的选筹范围了。相比较，推荐看 后沙峪板块。其实看看大兴板块 黄村 枣园会更好

　　提问：房姐你好，新人首问，目前华龙苑南里有一套自住三居，市场价扣除剩余贷款大概390（男方婚前购买），手上子弹360，我和老婆加起来税后年入120（含公积金），目前几个方案不知道怎么选，1，再攒几年首付买二套，买美唐或者公园悦府；2，卖了当前三居置换海淀学区房，目前宝宝快两岁，不知道买哪个学区没有方向，置换没有首套首付也怕换不起；3，往里走买世华龙越，女方工作地点在北辰世纪中心，所以希望买8号线的知名盘；目前比较迷茫，家人比较保守，倾向于选1，望房姐指点一二。

　　回答：1. 直接置换最合适 ，入一套大平层做底仓，用全款抵押的方式入，二套方式很鸡肋可以忽略。 如果你是京户 海淀 建议看看 晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园 、华清嘉园、 橡树湾， 非京户建议看朝阳的嘉铭桐城 2. 直接买二套是次级方案，也可行。直接垫资全款抵押入，看看回龙观融泽嘉园、金域华府 也都带学区。 你们的收入不错，所以不要过于保守, 好好利用房贷杠杆

　　提问：房姐您好！新人首问盼回复！夫妻双方非京籍，在豆各庄有一套两居室自住，为了孩子高考把户口从广州迁到了天津，（现在孩子上小学，未来什么时候去天津上学还没有计划）在广州天河有一套价值800万的房子。家庭年收入税后70-80万，最近在考虑把广州天河的房子出售，然后办理LH获得二套资格，在北京双井或者望京入手一套两居或者小三居投资，因为家人反对贷款可能会考虑全款买入，（加卖广州房只有850子弹）大概率近几年不自住因为考虑孩子转学会比较麻烦，另外在天津河西有一套价值130的老破小去年购入的，因为孩子没有去天津上学，所以暂时也不能卖 1.广州房子相比上半年涨了一些，现在出手是否合适？还是再等等？因为在北京再买房中介费各种费用一下来就几十万所以很纠结是继续留着广州房还是卖了 2.双井或者望京板块或者其他地方有哪些楼盘值得入手？急盼您指点！非常感谢！

　　回答：你好，感谢大额赞赏！ 广州这一轮还没有涨完，如果不出政策限制，这一波大概率要持续要年后，建议继续持有。 北京年底是比较好的淘笋时机，有性价比高的，可以先付少量定金，定下来，跟业主沟通交易周期。 橄榄城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 首城国际 天之骄子这些楼盘可以重点关注。

　　提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。

　　回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

　　提问：新人没有经验，希望得到房姐指点： 首房首贷，手上能够凑够现金150，打算今年上车，不知道现在到年底哪个时间更合适一些，刚需，性价比，保值需求强烈。 所以想咨询房姐几个问题： 想法：我初步考虑二手房，满五唯一，想买过来先租出去（目前租的新人提问地方性价比较高）,这样可以用租金抵一部分房贷。 月薪可承受房贷12000-15000。 ［问题是：］ 1. 小两居的话，哪里的房子更能升值或者未来至少是保值的。看房姐比较推荐东边三环以内或者三环到四环的二手房，房姐有特别推荐的一些地段和小区么？ 2.关于流水， 我前面回校又读了个书，社保什么都没断过，六月正式上班，所以想问收入流水需要提前养么？养多久？ 工资一部分另外一部分走私账影响么？ 3. 购买时间： 是这几个月好一些呢还是再等等明年年初下手更好？ 希望能够得到您的解答，谢谢！

　　回答：1. 可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 养流水的问题可以看下精华帖，不过你的情况对流水不会很严格。流水问题中介也会帮助处理 3. 现在就可以入手，不用等

　　提问：首套首贷，首付500-700左右，二手房可贷款300。目前在阜成门上班。需求：交通方便近地铁、品质好的小区。自住兼保值增值。学区能有更好没有也没关系。 目前在海淀区西四环内看房，发现板楼的话两居要1000+，塔楼的话两居800-900，而且都还不是特别好的学区。四环外田村兰德华庭两居800+。后来又看了丽泽区域（保利百合、蓝调），两居800+，三居1000+。草桥三居800-900。 以上选择哪个更优？（如果买800-900的，可以留点子弹等过两三年结婚后再买一套；如果买1000+的，就要够一够。） 除上述外还有什么自住兼保值增值小区推荐？

　　回答：1. 板块上建议选择丽泽，有产业有人口，保值效果肯定好于田村。 2. 选筹上建议保利百合，算是丽泽的标杆盘了。 3. 子弹直接打完，你留的子弹三年后买不到现在的标的了

　　提问：亲爱的房姐您好，北京无户人士，社保满五年。婚前有外地房产贷款记录。目前考虑北京买房，子弹200，总价350左右，目的是一家人自住兼考虑升值，需要两居室，暂时不考虑学区。 我们踩盘看了石佛营，甘露园，康家园等小区，对比之下，甘露园南里二区南北通透，2层，不临街，59.1平毛坯350万；康家园南北通透，3层，略装修，62平360万；青年路小区南北59平350万，请问您觉得以上综合价格等因素，哪个合适？ 另外，西罗园等小区，同等价位，面积以及户型会好很多，您建议如何对比？ 除外以上，我们目前的情况，您还推荐哪些地段（能否具体到小区）？谢谢美丽的房姐~~

　　回答：这几个小区都是上车盘，建议选择甘露园南里二区 西罗园主要是房龄偏老，作为上车盘也可以选。这类产品的涨幅都差不多，所以选筹的时候结合你自己的喜好。 还有 松榆西里、农光里、农光东里、华威北里一带，还可以看看十里堡以及石佛营一带的老破小两居室，比如十里堡北里、石佛营西里

　　提问：房姐，互联网码农其它地方有贷款，所以北京二套资格，（老婆孩子在重庆有学区房等多套房子）。目前只有150万左右，你建议去哪里买房好？ 积分落户还差点儿。考虑一个人自住或为落户加分或以后给小孩北京高考准备。其实这点儿钱是不是考虑买个车把房买远点？昌平北街家园8区170左右单配如何？

　　回答：第一句其实不影响买房本身，但是你的个人想法会影响买房。 海淀一带的码农，普遍买房吃亏，因为整个海淀区不溢价的标的太少，房屋整体更老更破，次新房几乎一定溢价。 且老破小房屋总价基本至少400万起步，首付150万，如果做好选筹，做好评估和贷款，正常可以买到400多万的标的。 上限抵住下限，这里还没有计算，很大概率上由于评估不足导致400也无法买到。 积分落户更多的比较随缘，先把房子买好。 无论是工作，还是其他操作，最后都要落实到赚钱，买房的场景下，赚钱才是目的。 北街家园，远郊、溢价、一居、超高密度小区，都需要回避。

　　提问：房姐好，新人首问，期待回复：贷款二套，房子首套，首付在250-260万左右，勉强可以看总价400万出头的房子。考虑未来几年有孩子后自住，兼具保值投资价值。目前我在金融街2号线上班，老公在10号线安贞附近，未来2-3年后工作可能会换。个人偏好南北通透带正规客厅的房子。现在看了几个房子： 1、松榆里，92年公房，板楼四层69平，410万，南北，类似田字格户型，三居可以当两居，装修保持不错，但是楼道环境和小区环境很杂乱。离地铁有点距离 2、南新园，95年楼龄，南北，62-70平左右，380-410万，装修普通，小区环境感觉还可以 3、石佛营东里105号院，92年，南北，58平左右，380-385万，普通装修 4、石佛营西里，小三居，94年，楼层高，72平，普通装修，400-410万之间 5、南湖渠西里，小三居，69平，86-88年，420-440（这个小区今年涨了20万多） 6、南十里居，小三居，69平，87年，400万左右 7、磨房北里，小三居，62-69平，400-430万，91-92年 8、双花园西里，88年，小三居，69平，440万 9、十里堡北里，小三居，69平，420万 10、农光里，92年，南北，小两居（次卧较小），62平，400万 问题： 1、上述房子基本都是板楼无电梯，基本在2-5层之间，能帮忙在上述房子中排序吗？ 2、请问90年后的板楼老公房和同小区的电梯塔楼房（楼龄新，但感觉更杂乱）哪个更有投资价值？ 3、是否还是其他具体推荐的小区，如酒仙桥一街坊、北湖渠、甘露园、美然动力等小区？

　　回答：1. 保值角度这一类上车盘差距不大，基本都是跟随大势，以你自住的角度来选择 南新园、松榆里、石佛营西里、农光里 建议在这几个中选择 2. 板楼塔楼本身不存在谁比谁好。 差异无非就是采光，密度，朝向。 价格才是比较的关键 3. 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、酷特区

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