曾经的豪宅板块，为何现在鲜少有人提及？

海珠，成功打响2021年广州补涨的第一枪。

3月初，光大花园锦榕湾一套167平5房房源成交，折合单价8万/平，刷新片区二手天花板；翠城花园某房源，仅带看一次，就以6.5万/平的价格成交......

半年时间，海珠西二手房从原来的约6万/平上升到7-8万/平，补涨明显。

其实海珠这轮补涨也是意料之中，毕竟中心区价值就摆在那。

不过，小编在搜集海珠各板块房价涨幅数据时，意外发现一个板块并没有明显变化，且无论是在市场还是网络上，该板块似乎一直没啥热度。

没错，它就是广州老牌豪宅区，滨江东板块。

提到滨江东，大部分人的第一印象是：江景、发展成熟、豪宅区。

从区位看，滨江东位于珠江沿岸，面朝二沙岛，毗邻琶洲，向东有广州塔，向西是著名学府中山大学。

配套方面，有大型商业体柏丽广场，板块自身的街边商铺并不少，完全可以满足居住者日常生活所需。

交通方面，有广州大道、滨江东路、新港西路等城区主干道；不过目前板块离地铁站有一定距离，需要交通接驳。

好在后期会有地铁10号线连通，根据规划，滨江东路站未来还将是10号线和28号线的换乘站。

除此之外，回顾板块发展历史，可以说是十分辉煌了。

在20年前开发时，海珠滨江东板块就是炙手可热的奢宅主场，居住者多为香港或是广州本地成功人士。

其中，金海湾花园荣获2005年“中国十大豪宅”第三名，板块豪宅项目层出不穷，风头远超珠江新城。

不过，市场轮动，有板块崛起，就会有板块退居二线，而滨江东正是后者。

具体到楼市，最直观的变化就是板块涨幅。

早在2007年，滨江东板块的金海湾花园就曾卖出过单价4万/m²的毛坯房，那时珠江新城均价在2万/m²左右，广州均价不过才8599元/㎡。

反观现在，金海湾花园目前均价7.8万/m²，而珠江新城中商圈成交价已经高达13.5万/m²。

明明自身不差，为何滨江东近几年涨幅会跑输大市？

究其原因，主要有两个方面：

其一，板块无地开发，新盘稀缺，而其它板块豪宅区兴起，导致高净值人群缺失。

近几年滨江东既没有宅地出让，也没有能够撑场面的新高端奢宅，少了开发商炒作，板块的人气自然大不如前。

与此同时，而天河高端盘遍地，越秀物业稀贵，白云区新贵辈出，分流滨江东的关注度。

经过多年发展，滨江东不少房源要面临楼龄老旧，户型赶不上时代潮流的问题。

目前板块产品跨度较大，不少是刚改或改善客群，圈层不够纯粹，富人们更倾向于离场，买入品质更高的新豪宅产品。

其二，板块自身的小缺点，例如北向望江，教育资源一般，缺乏规划等。

虽然同样是江景房，但北向和南向的居住体验感却截然不同，北向江景房最大的诟病是“夏热东冷”。

其次，教育资源方面，绿翠现代实验学校实力中等，但还不够出彩，且片区也没有名校加持。

规划方面，暂时只有地铁10号线这一个利好，缺乏更重量级的规划。

那么，现阶段的滨江东值得入手吗？

仅凭涨幅不高这点，就全盘否定滨江东的价值，显然也太过绝对。正如我们常说，适合自己，才是最好的。

在小编看来，滨江东适合喜欢江景，不考虑优质学位，预算中等，以自住为主要目的购房者。工作地点在中大、珠江新城、广州塔、客村周边的客群可以重点关注。

首先，是板块的性价比优势。

图源：贝壳

根据贝壳数据，虽然板块二手挂牌价普遍在6万/㎡以上，但从近半年的成交情况来看，成交价一直在5-5.5万元/㎡之间浮动。

一方面是因为，目前板块成交房源多为40—60平的二居室，总价在300—500万的区间，拉低成交价。

图源：贝壳

另一方面，板块二手房议价空间较大，例如去年12月宝怡阁成交的一套三居室，挂牌价460万，最终成交价为443万。

经历几轮普涨之后，滨江东板块的价位已经回归到合理区间。

单价5.5万左右，临江而居，入住配套成熟的主城区，这个价格，可以说是十分难得了。

其次，板块价值所在。

江景是每个城市稀缺资源，无论是刚需盘还是豪宅盘，滨江东沿江景观，都是房价最有力的支撑。

图源：网络

此外，在房地产市场上，有一个不成文的规律：限购越严的地方，价值越高。

除了海珠本身的价值，供应对土地的影响，也是立竿见影。

不完全统计，今年海珠仅有两宗宅地入市，与天河并列为全市最低。如果把时间拉长，近5年海珠出让的宅地也是屈指可数。

随着周边琶洲电商总部的兴起，将会吸引新购买力入场，在琶洲住宅用地稀缺的情况下，会有部分购买力外溢至居住环境更好的滨江东板块。

需要注意的是，滨江东可以买，但不意味着能随便买。

滨江东板块二手房源价格跨度较大，从一线江景豪宅，到大户型改善房源，再到刚需小两房，产品面可以说是十分丰富。

正因如此，在选择房源时除了价格，还要看产品、物业、流通性等。

第一，注意房源是否有明显硬伤。

滨江东不少房源楼龄较高，伴随的问题就是户型设计不合理，老旧等。

例如江景苑的这套两居室，户型就不太方正，客厅的转折角，既浪费空间也不利于走动。

这套房源挂牌时间是今年3月14日，短短几天就下调10万，目前挂牌价为200万。

第二，预算范围内尽量选择楼龄新、有江景资源，或者是近地铁10号线滨江东路站的小区。

板块在售二手房中，好户型好楼层的江景房稀缺，需要仔细辨别。

简单说下几个比较有代表的小区：

海珠半岛花园

海珠半岛花园，建于1997-2006年，均价5.6万/m²，容积率2.4，人车分流。

豪宅楼盘的开山鼻祖，四周无高楼阻挡，部分高楼层户型可欣赏到270度全江景。虽然外立面看起来有些老气过时，但影响不大。

中海锦苑，建于2000年，均价7.8万/m²，容积率4.1，绿化率35%，人车分流。

小区体量不大，但因为北向望江，中海物业名声加持等，小区整体品质较高。

反观“高龄老旧”、“楼梯房”、“学位不确定”的这类二手房，需要谨慎考虑，即使总价低易上车，但未来无论涨幅还是流通性，都很容易跑输大市，无人接盘。

整体来看，滨江东板块，配套成熟，临江，宜居属性明显，但也要面临板块上涨幅度不高等问题。

最后，如果是你，会选择这个板块吗？

【End】