北京楼市：回龙观房子还值得买吗？内行人为你解答

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？

　　回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要在选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。 望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。

　　提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区哪个好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研

　　回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。

　　提问：房姐好，新人首问！昨天加入 2018.5月用stsd资质购入房山长阳芭蕾雨悦都400w91平三居室，组合贷公积金贷满120w，商贷114.当时看上了带露台的满5年的毛坯房，直接拿下。现在看起来房价应该亏个十几万+装修十万，尤其比较心疼首套房的资质，公司可以办理工作居住证，目前收入33k，男生单身。 目前非常困惑，请问房姐： 1.是否应该办理工作居住证购买二套留此套，还是建议脱手比套购买二套有更好选择？您说的二套房一律全款抵押，首付作低到4成的方式不太明白，能否稍微描述？要额外购买第二套手上现金有100w子弹，请问最佳选择是哪，工作目前公司在中关村，明年预计会搬到金隅智造工场，望京是不是最佳选择？ 2.如果脱手此房购买二套，是不是选择更优？手上应该有之前首付的200w和手上的100w，可这样一来，因为前几年还掉的商贷大部分是利息，这样操作是不是特别亏，特别笨，我该怎么看待和处理这部分贷款？！ 3.如果布局换手，具体的节奏是什么，刚2年半的新房子换手合不合适，年底前动比较好？还是再等一等？（因为房山北沿线要开通，新天街开业等）之前也看过CBD传奇，小区很喜欢，可是离我们互联网人工智能行业的公司办公室距离比较远，通勤看起来时间比较长，而且500w左右标的也只能买一居室，看精华帖，房姐并不建议购入一居室； 4.如果入手望京为最佳选择，请问这情况有没有几个重点小区推荐，未来3年可能会作为婚房，我去踩踩盘，很感谢房姐建议！盼复 昨天刚刚加入，连夜拜读，还请多指点。

　　回答：二套一律垫资全款买再抵押，详细的可以看看精华主题，有介绍过 芭蕾雨悦4W+没有长持的必要，建议出掉用来换筹，长持只会丢掉机会加剧亏损，房山没有产业支撑，天花板比较低。 现在市场活跃度不高可以来年春节后高点出掉，玩家可以看下 望京西园、南湖东园、澳洲康都、利泽西园

　　提问：房姐好，在这里看了两天学到很多，有点具体的困惑想咨询。孩子22年上学，想选学区房兼顾居住，目前只能买到慧忠里两局或者嘉铭桐城和浩运园一居 1.慧忠里从学校角度首选，可是房子92年的，怕6到8年后不好出手（学区名额满6年得8年后了），再加上政策上担心多校，毕竟慧忠里溢价高。不知道这两个担心有没有必要 2.如果不远慧忠里就只能在嘉铭桐城和浩运园里选个一居，户型都能接受，不知道以后增值如何 这三个小区从后期涨幅居住得等角度您怎么判断呢，谢谢

　　回答：这些受学区政策影响较大，最好的配置是自住保值+学区票。如果一套想兼顾很难。慧忠里6-8年出手是否影响，完全看学区政策，这个不好评估。嘉铭桐城品质和学区都会好一点，面临的问题也是一样。 还有一个方案，买入总价最低的学区门票+租房，这样可以保留一点资金+最低的学区溢价，以后再买二套自住盘。

　　提问：房姐您好！本人非京户，在老家合肥名下有一套房子（有贷款）是婚前购买，老公是京户，名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居（无贷款），满五唯一，还有远大路一套军产房（问过可以上人大附小银燕分校）。现在刚怀孕，之前以为银燕分校不好所以打算买学区，但是我们属于二套，卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小，只不过一年级都在银燕分校上，二年级再回来。所以考虑了一下，打算买一个上班方便有升值潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高，也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口，所以目前考虑的是北京买一个，保值升值潜力的，以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区？军产房是否可以抵押多出点首付呢？另外爸妈在合肥有两套两居，不知道是否有必要在合肥换三居呢？还是留着将来去深圳置业？感谢！

　　回答：考虑你们上班就近的话，在东王庄或者西王庄买个三居最佳，这是五道口非学区里面的最好选择。还可以看看西边，比如定慧寺那边，定慧西里。清河板块的 永泰X里，永泰园这些都可以考虑，军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居，否则没必要折腾

　　提问：首问，房姐，你好，关注您好久了，基本所有的文章都看了，非常佩服您的专业的分析，受益非常大。最近有点纠结，想请教一下您，我大概手里有四百个左右首付，想做一些投资属性的布局，目前看中两块，一个是天通苑东区，考虑两年后有新地铁，同时也有天通苑小学和清华附小，目前单价低，一旦地铁打通，有可能会向回龙观价格靠拢，觉得有增空间值，另外一个看好亦庄，初步选了定海园，紧挨着京东，单价3.5，虽然是回迁房，但是周边的限竞房在5左右，相信未来也可能有空间，或者直接买京东旁边的限竞房，很纠结，想听听您的意见，或者您有没有其他推荐，对了，我在北京是二套，谢谢您

　　回答：如果能持有8年以上建议选亦庄，有产业有人口导入，学区也有潜力，我是长期看好的，能长持的话限竞房还是有性价比的。天通苑持有5年左右退出比较合适。能长持就选亦庄，短期持有选TTY

　　提问：房姐您好，今年年初我们刚入手十里堡北里的一套60平两居室，按揭贷。现在只有50子弹，想投资二线城市，比较看好武汉和西安，不知道可以吗？有什么需要注意的？非常感谢！

　　回答：你好，城市选择上优先西安 武汉 成都这些能级高的二线城市。 西安在TOP10城市中，排在接近末位的位置。 而武汉，从各种角度，都排在西安的前面。两者的能级有比较明显的差距。 形成这种差距，最本质的原因，是地缘。 武汉的地理位置得天独厚，比西安好。华中之中，九省通衢，多平少山，多水少沙。 所以，从资产质量的角度，如果能买武汉，当然优先选武汉。 武汉房票很好解决。 子弹50，在武汉也可以挑到不错的产品。 关注光谷东 白沙洲这些板块，新盘比较推荐绿地星河汇，联投光谷瑞园，清江锦城等，二手房沿着地铁线淘一淘次新笋盘。

　　提问：新人首问，房姐，您好，我和我老公都是外地的，户口也在外地，已满足北京五年社保，现在最多能凑够150万，我们无房产，名下也无贷款，一年家庭税后30左右，宝宝要3周了，我在二号线朝阳门上班，我老公在亦庄线次渠上班（工作属于IT行业，稳定性不好）。我们想买个两居的（三居应该钱不够）请问我们这种情况，适合买二手，还是新房，如果考虑孩子之后上学问题的话（通州没有资质），二手买哪里合适，新房已看了亦庄次渠北站的招商臻陇府与8号线瀛海站中海寰宇时代，现在我们比较偏向新房8号线、17号线（还未全部开通）北边南边都可以，请针对我们的情况，麻烦您给出建议，非常感谢，我新进来的，之前提问忘加新人首问了，看您一直没回，我重新提问。

　　回答：通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 次渠几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。相比中海寰宇时代会好些，因为你的首付并不多，二手能看的标的较少建议看新盘，能拉高杠杆。

　　提问：房姐好：本人在南二环万博苑有一套目前离异，一个女儿11岁。北京一套房子，三亚一套贷款的，还有一套拆迁的没有下来（应该不算吧）。我还有北京购房资格吗？125平米学区房子，目前价值1160万，有贷款200万。我想贷款出来去郊区买一套别墅，想买大兴榆垡的，离父母近，但是有点贵，河北牛驼的别墅可以入手吗？300多万。或者有好的投资建议吗？

　　回答：1. 拆迁协议上注明，您已经取得哪几套安置房屋，那么应该是已经用了购房指标的，要看协议内容。 2. 远郊别墅保值角度真不建议买，没人接盘的。可以看看近郊的次新，例如孙河买个三居兼顾自住保值也不错

　　提问：房姐好，电梯房将来怎么办？没人维护怎么办？比如将来金地这种豪宅，西罗园这种塔楼公房，刚装电梯的劲松老破小？将来会面临一样的难题？

　　回答：除了无电梯老破小、别墅，剩下的都是电梯房。 业主物业费在正常支维护出，电梯本身也有核验安检要求。 老公房正常维护不会有太大落差，70年公房和90年公房，大多数看上去没有明显的区别。 房产产品的几个时代跨越节点：90年，2001年，2008年，2016年。

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