别慌！先看懂今年海珠的买入逻辑

　　广州楼市这场自东向西的板块轮动，已经蔓延至海珠！

　　无论是多次反价的业主、屡创新高的成交还是低调售罄的新盘，都在助长海珠楼市的疯狂。

　　追涨怕站岗，观望怕踏空，想入手海珠的买家，如今进退两难。

　　海珠还能不能买？答案是可以！但关键是弄清楚：各大板块应该如何挑选？哪里已经出现风险预警？哪里还有机会捡漏？永远没有买不过的房子，只有卖不过的价格。

　　01.

　　“旧改”提速名企抢滩

　　稀释热度or抱团抬市？

　　海珠在广州楼市的地位，一直是比上不足比下有余。论规划热度，比不上荔湾；论学位质量，比不上越秀；跟宇宙中心天河相比，更是完败。但相比房价破6的番禺和破5的黄埔，海珠作为中心城区，无论是地段交通还是生活配套，现阶段都是妥妥“吊打”，倒逼之下，补涨是必然。

　　而支撑起海珠这轮行情，“旧改”提速功不可没。

　　据不完全统计，目前海珠共有旧改项目约17个，集中在赤岗、新港西、南洲和工业大道等地段条件优秀的板块，而且从去年开始，多个“老大难”的旧改村都取得了实质性的进展，目前17个项目中已有15个已确认或在洽谈合作房企，保利、合生等行业大佬都在多个项目上“插旗”。

　　海珠楼市之所以低调，根本原因是在2020年之前，连续多年几乎没有新盘入市。无市导致无价，而不是涨不起来。截至2月底，海珠的一手库存也只有17.96万平，仅高于越秀和天河，位列全市倒数第3。

　　▲广州11区最新库存情况

　　而从成交来看，根据广州中原研究发展部统计，2月份海珠二手房网签1474套，超越天河成为全市TOP1，第2名是与其接壤的番禺。其中海珠西板块持续活跃，1月份成交在整个海珠占比近4成。

　　一手库存处于低位，二手交投持续升温，在这种情况下，即将到来的“旧改”供货潮，不仅不会稀释海珠楼市的热度，还可能抱团刷一波存在感，拉高与其他区域抢客的竞争力，带动房价再上新台阶。

　　再看看土拍市场。自2016年以来，海珠仅出让6宗涉宅地，总建筑面积98.63万㎡。体量看起来平平无奇，但在这6宗地块中，高达3宗名列广州“地王榜”TOP5，光是楼面价就全部破5万/平，可以说是目前广州高价地密度最高的区域。

　　综上所述，未来海珠房价，低不了。但步子迈得太大，利好容易提前透支。目前海珠热门板块的二手房业主，心态确实有点飘；与此同时，部分以前卖不动的“老破小”，也在趁机寻找“接盘侠”。市场鱼龙混杂，更需要理性选择。

　　02.

　　海珠西二手红盘过热

　　抢一手避免资产“错配”

　　市场越疯狂，二手越容易踩雷，相比之下，选择一手更保险。与其寄希望于运气爆棚，在二手市场遇到合适房源和靠谱业主，价格透明且品质标准化的一手房，更让人省心，未来升值空间也更大。

　　二手方面，以海珠西为例，长期作为板块“房价担当”的光大花园，今年多次击穿天花板。从贝壳买房的数据来看，小区1月份成交的1套15年楼龄的两房，总价高达458万，均价已经去到6.2万/平。

　　而根据中原地产透露，近期小区最高成交单价已经破8万/平，而且是167平的五房大户型，总价去到1336万。而这个价格目前在海珠，其实还买得起一手，一二手倒挂，导致一手房遭到“抢购”。

　　目前海珠一手房的价格，从6-12万/平不等，除了项目定位的区别外，江景资源也是影响价格的关键因素。去年海珠最火的两个全新盘，分别是时代大家和中海观澜府，其中，中海观澜府相对亲民，此前北向不望江单位可以低至6字头，而时代大家定位偏高端，户型192平起，同样是平层，最贵要去到12万/平，而且看房需验资500万。

　　当然，一手房虽然单价低，但户型最小也要90平三房起跳，所以尽管优先买一手房没错，但按这种思路选房，前提是你有550万以上的预算。

　　而在满足这个条件的情况下，一手房也不能盲买，最简单的原则就是：不要在高端盘买太小的户型，也不要在刚需盘买太大的户型，容易导致“错配”。前者花大钱却达不到改善的目的，后者未来总价没优势，转手难度大。

　　如果没有550万以上的预算，又对生活配套等要求高，那板块内的二手两房，避开过热的网红小区，还可以再淘淘，比如保利花园和第三金碧花园等大型小区，虽然楼龄也都超过15年，但小区环境舒适，目前电梯房还在4字头，300万出头可以买两房。

　　03.

　　琶洲接棒珠江新城？

　　周边辐射板块还能上车

　　如果预算在300万以下，现阶段大可不必挤着去给海珠西“抬轿”，往东走，关注回琶洲辐射的赤岗-客村-鹭江沿线，目前还能买到性价比不错的电梯房。

　　首先，上述的海珠17个旧改项目中，有3个在新港西板块，4个在赤岗板块，未来能享受新货入市带动的利好，与此同时，从今年开始，琶洲写字楼将进入供应大年，2021广州写字楼新增供应，就有7成在琶洲，而随着电商总部的陆续进驻，居住需求也将逐步释放。

　　宅地稀缺的琶洲，目前一二手选择性和性价比都不高，而往赤岗-客村-鹭江一带走，则还有得挑。但该片区普遍楼龄长，老破小集中，对这类物业还是要慎重，特别要警惕那种二次装修新净的“炒家房”，买二手房不是买装修，尤其是廉价的INS风简装，水很深。

　　相对值得买入的小区，比如步行可到客村地铁站的鸿运花园，虽然楼龄超过20年，但有小区，交通和配套成熟，去珠江新城和琶洲都在20分钟内，目前电梯房4万出头，总价不到250万可以买小两房。另外，像广州大道南的金穗雅园，楼龄相对较新，目前电梯两房也在300万左右。

　　需要注意的是，预算有限的首次置业者，想买入海珠，千万不要贪便宜买楼梯楼，情愿牺牲面积，也要买楼龄相对新的电梯房，否则现阶段很容易接盘，买到以后脱不了手的“垃圾盘”。

　　总的来说，不用因为近期海珠楼市疯狂就过分焦虑，相对来说，海珠还是中心区中最丰俭由人的板块。不要扎堆抢热盘，根据自身需求，有所取舍，守住底线，还是能有上车机会。

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