一套多卖440万！教改之后，天价学区房要凉了？

　　作者：猫掌柜

　　01

　　学区房，为什么备受追捧？

　　前几天，一则学区房的交易信息上了热搜，福州鼓楼区公安局单位宿舍一个约50平的小户型，卖出了638万的天价，单价122056元/㎡！

　　而福州鼓楼区作为核心城区，整体均价约在3.4万。学区的光环，赋予了这套老破小每平米高达8.8万的溢价。

　　无独有偶，房价连跌三年的郑州，学区房硬是在低迷的市场下跑出了一波大行情。

　　中原新城学府小区47平的一房，因为划片伊河路小学总校，从2019年9月至今，单价从1.7万飙升至3万。

　　正当人们热议学区房的神话时，3月16日，上海教育局发布了重磅学区新政，“名额分配”成为了热点名词。委属市实验性示范性高中分配名额招生计划占总招生计划的65%，这其中80%的分配到各区，20%分配到校。

　　区属市实验性示范性高中分配名额招生计划占总招生计划的50-65%，其中30%的分配到各区，70%分配到校。重点高中的名额均衡随机分配到好初中和差初中。从此，想考好学校只需在本校竞争，菜校的尖子生照样能上好高中。

　　这一政策，直指教育公平。网络上又是一片呼声，称这个政策的出台是对于学区房的暴击。

　　一边是学区房猛涨，一边是教育新政，学区房可谓是站在了风口浪尖上。

　　一直以来，学区房好似开了金手指，在众多房产类型中，是唯一能够穿越周期，无视市场涨跌，永远上扬的。

　　这一奇特现象也使学区房成为被关注的焦点，不少人对此非常不理解，高喊“学区房泡沫太大，马上要破裂”。然而频频被现实打脸。他们实在不了解为孩子上学，能拼尽一切的老父亲老母亲的心情。

　　家长们豪掷千金，花高价买下学区房，虽无可奈何，但不得不为之。在如今教育严重内卷的行情下，每个家长，都想在孩子奔向大学的路上，尽力给孩子往前推上一把，能助多大力就助多大力。

　　这是学区房价格支撑的逻辑，只要学区在，学区房就一直都有好行情。

　　为孩子助力是家长们购买学区房的首要目的，却不是唯一目的。经过这么多年市场的教育，学区房的价格行情有目共睹，不少家长购买学区房，除了为孩子上学外，还带有投资的属性。

　　孩子上学前买套学区房，孩子上完学之后再把它卖掉，既用了重点学区名额，也顺带着把孩子这几年上学的钱给赚了回来。这叫什么，叫双重福利！

　　这就是学区房备受追捧的原因。

　　02

　　学区房的风险及规避方法

　　当然，购买学区房，还是会存在一定风险的。

　　这种风险不是来自于价格泡沫破裂，而是来自于学区本身。

　　风险主要体现在两个方面：

　　一个方面是学区划片是每年一变，存在不固定因素

　　可能你提前买了学区房，等孩子上学时因为划片范围发生了变化，买的这所房子被划到了非重点学校范围内。

　　另一个方面是教育改革的变化

　　比如上海这次针对中招的名额分配新政，又如2020年4月30日北京西城区出台的“多校划片”，再如郑州2019年针对小升初首次实行的电脑派位政策。目测这样的教育改革会是未来的趋势。可能未来学区房就不叫学区房了，改名叫学片房或者其他名称。

　　这两个风险虽然存在，但是在实际购房操作中，也是存在能够降低风险的办法的。

　　针对第一种风险，学区房确实是一年划一次片，但是每年划片的范围其实变化不大。所以在挑选学区房时多研究几年的划片范围，选择每年都在范围内的小区购买。

　　如果实在不放心，可以购买绑定学校名额的学位房，学位房是当初从开发商手中买来时，就将学校名额写进购房合同里的，只要卖方没有用这个学校名额，买房后是可以使用的。

　　这就可以直接锁定重点学校。当然，学位房存在局限，它的学校名额是有限制的，有的只能用一次，有的是几年一循环。

　　针对第二种风险，教育改革使得“学区房”含金量降低。这个风险也是可以降低的。重点学校的分布其实有一个特点，喜欢扎堆分布，而且往往分布在老城区。

　　这是由重点名校发展路径所决定的。名校，需要时间沉淀。校风，需要一代代人传承，方能历久弥香，形成特有的气质。成绩，需要一批又一批园丁夜以继日地灌溉，方能金光闪闪。

　　这些发展规律使得学区房在老城区开花，且呈扎堆分布状态。重点名校所在的区域，往往其他学校也都不差。

　　这就给了我们选择的机会，在购买学区房时，可以选择名校扎堆的区域。即使将来真的实行“多校划片”“名额分配”，孩子也是在名校与名校之间选择，再不济也会考上一所不错的学校。

　　这时学区房的价值依然存在，只不过由“学区房”变成了“学片房”，不管什么称呼，它的价格还是会得到一定的支撑。

　　所以，综合学区房的福利和风险来看，学区房的价值未来虽然会减弱，但仍会是非常受欢迎的资产。

　　03

　　如何买学区，才不会踩坑？

　　学区房还能入手，但是并不意味着所有的学区房都能入手，这里面有个挑选的技巧和原则。

　　首先就是学区房的真伪鉴别。

　　学区房的鉴别主要是用在新房市场上。近几年各大开发商为了促进销售，纷纷以“学区房”的名义进行宣传。挂着重点学校名头的分校如雨后春笋般冒出来。然而众多分校中，真名校者者寥寥，大多是挂着羊头卖狗肉，所以对于这些分校的鉴别就显得很重要。

　　鉴别学区房，我们需要了解分校区、分校、托管办学、联合办学、挂名这5个概念。

　　分校区是总校的拓展校区，接受总校统一管理，同属一个管理团队，共享师资，同步教学计划。在教学质量上与总校没什么区别。

　　分校区这种形式，虽然与总校不在一个校区，但是属于货真价实的名校。

　　分校一般说的是集团分校，虽然是独立的学校机构，但是与总校同属一个集团，一般是由总校的教育集团投资兴建，或者是合作投资。

　　管理团队的核心骨干由总校派遣，学校教学队伍由总校招聘培训合格后派遣到分校，统一安排教学计划。分校在教学质量上会与总校有差别，但是总体上来说，也是非常棒的学校。

　　托管办学相较于以上两类，有些水分。它与总校不属于一个教育集团，总校一般会派遣校长等关键岗位，也有可能支援几名总校的老师，或者协助培训。允许使用总校的教学计划，但是教学质量和效果，总校并不保证。对它的支持也是量力而行。

　　联合办学比托管办学更弱一点。联合办学中，总校主要起到协助的工作，分校的整个管理团队，师资队伍很大可能都是独立招聘，总校会协助培训管理人员。

　　挂名就不说了，在这种情况下，总校教育集团仅起到收挂名费的作用。

　　这五种模式，分校区和集团分校都属于真名校，剩余的三种属于伪名校。

　　做好真假学区房的鉴别之后，剩下的都是购买与选择的小技巧。基本上需要注意的是这几点：

　　1）将购买学区房的时间往前提

　　学区房要在孩子上学前至少提前两到三年购买，不要临阵磨枪，孩子明年要用到学校名额了，今年才想起来买学区房。

　　2）尽量买房龄新点的学区房

　　如果实在没有，选择老破小时，也要选择名校扎堆区域的老破小。以防教育政策有变，老破小的价格支撑里，学区的价值占大半。

　　3）注意学区房的户籍状况和入学资质

　　先要保证孩子的户口能迁入，再看看入学资质要求，不同城市和区域有不同的入学资质要求。

　　比如有些城市和区域要求孩子户籍与实际居住地一致且孩子的父母对这套学区房拥有100%的产权，这样的入学资质要求，如果房子在爷爷奶奶名下，即使孩子户口迁进来，也不一定能够进入所划片的重点学校。

　　学区房这种特殊性质的房产，承载着万千家长望子成龙，望女成凤的愿望。在优质教育仍是稀缺资源的当下，依然会成为购房市场上的焦点。

　　它在实际购房的操作中，因为涉及到学区、政策、户籍等更多方面，难度是较普通住宅大一些的，这就需要各位家长谨慎再谨慎，小心再小心。