德国大城市房价拐点分析：一个城市最早在2022年就出现房价下跌

　　多年来，德国大都市的房地产价格均迅速上涨。但这个趋势很快就会结束。专家分析各个城市何时迎来房价上涨趋势转折点。

　　在过去的一年中，新冠引发的经济下滑并没有影响德国房地产市场：2020年，扣除通货膨胀因素后，德国房产购买价格平均比上年增长9.6％。但是，公寓和房屋价格稳步上涨的时代可能很快就会结束。至少这是德意志银行（DB）市场研究人员的内部预测。

　　专家们在报告中谈到了所谓的德国房产价格上涨周期的结束：可能全德在2024年就会迎来转折点。但是各地迎来拐点的具体时间不同。

　　1.汉堡和不来梅，房地产市场的繁荣期即将结束

　　汉堡是当今德国房产最昂贵的城市之一，最近今年的房价一直在大幅上涨。去年的情况也是如此：根据最新数据，2020年在汉堡购买公寓的人平均要比上一年多支付9.7％的费用。每平方米单价上涨了515欧元，达到了5569欧元。

　　但是，如此大幅度的涨价期可能很快结束：北部城市正处于趋势逆转的边缘。分析说：“近年来，由于人口增长相对温和，以及引入以供应为导向的住房政策，汉堡房价上涨周期可能比其他大都市更早结束。” 具体来说，将在2022年迎来房价拐点。

　　不来梅可能在2023年迎来房价上涨的转折点。原因：供应短缺最早将在2020年就结束了，并且这个大都市的房价本身也相对较低。

　　2.慕尼黑：德国最昂贵地区的吸引力下降

　　慕尼黑仍然是德国住房最昂贵的地区：去年公寓的价格相比上一年平均上涨了6.1％，平均达到每平方米8613欧元。即使是高收入者，也往往负担不起在慕尼黑的住房了。

　　
专家的模型计算表明慕尼黑房价上涨周期结束的也相对较早。原因：该市正在逐渐失去对投资者的吸引力，进一步的价格上涨可能在2024年结束。

　　但是，专家的分析并未考虑房产空缺率，由于慕尼黑的空置率接近于零，因此房产上涨周期可能比分析所暗示的要长一些。

　　3.斯图加特：价格将持续上涨，直到2027年

　　斯图加特的房产在德国大都市中排名第五贵。2020年在这里购房，平均每平方米要支付4844欧元，比上一年上涨了约5.1％。

　　专家认为，慕尼黑房产上涨周期的结束也可能会影响斯图加特。特别是由于斯图加特已经消除了基本的供应短缺，因此，当前的价格上涨周期可能会在2027年结束。

　　4.柏林正在成为全球大都市，价格居高不下

　　在柏林，去年房价的增幅比2019年要缓和一些，仅飙升了6.7％，而2019年接近10％。但是，目前柏林每平方米均价也快5000欧元了。而专家预测，上涨周期还没有结束，转折点最早也要到20年代后期才会到来。

　　
原因：专家们认为柏林正在走向全球大都市。那里的经济可能会持续几年甚至几十年的强劲增长。经济学家认为，首都已经从领取救济人士的据点发展成为欧洲一流大城市。而且：“人口的增加以及更高的经济实力一起刺激住房需求，尽管租金受监管因素的影响上涨有限，但逆风可能会在一段时间内就过去。”

　　这一发展也正在影响柏林周边的勃兰登堡州地区：去年与柏林接壤的所有八个地区，房价均以两位百分数的速度上涨，其中波茨坦－米特尔马克地区，去年房价上涨了约25％。在Oberhavel区，一年也上涨了23％。

　　5.莱比锡受益于区域移民的涌入

　　与德国西部和南部的许多大都市相比，莱比锡房价还是很亲民的：目前每平方米平均房价为2714欧元，较2019年增长15.42％。而且，莱比锡房价上涨趋势至少要持续到2027年。原因：在未来几年内，莱比锡将迁入大量周边地区的移民。

　　据报道，德国中部约60％的地区，居民数量都在下降。而这些地区的很多居民就是被莱比锡所吸引的，因此，该地区对住房的区域需求可能会继续上升，房价也有望继续上涨。

　　6.法兰克福：周边地区房价将上涨到2027年

　　美因河畔法兰克福的房价目前在德国主要城市中排名第二。平均而言，去年每平方米单价6050欧元，因此比2019年增加363欧元（+ 5.89％）。

　　
但是，至少在2026年，上涨趋势可能会暂时结束。而周边地区的上涨周期却还没结束：经济学家们预计要比市区晚一年。原因：与柏林周边一样，莱茵-美因地区也显示出强劲的人口增长，越来越多的人从大城市迁移到周边地区，因此，法兰克福周边地区房价将至少上涨到2027年。

　　7.杜塞尔多夫和科隆，房市繁荣将持续到2027年

　　2020年，杜塞尔多夫和科隆平均每平方米单价分别为4528欧元和4261欧元。预计这两个城市的房价上涨周期可能也要过一段时间才会结束。专家预计到2027年迎来房价拐点。但是这两个城市的周边莱茵－鲁尔地区，房价上涨周期似乎结束得更早，在2024年就会迎来房价拐点。

　　即使房价拐点到来，也不要指望房价大跌

　　可以肯定的是：似乎专家的计算为潜在买家带来了新希望。但是，如果您希望未来德国房价大跌，那可能会失望。

　　因为拐点的到来只是表面房价不会上涨了，并不意味着房价会大跌。而且专家预计，尽管未来十年，德国房价会出现下跌现象，但累积依然有约24％的涨幅。因此，对于有意购房的人来说，还是尽早入手为上策。