实地集团天津楼盘延期交房风波未平 “霸王条款”被市场监督管理局责令改正

　　《中国科技投资》孙珊珊

　　时隔一年多，实地集团天津实地海棠雅著项目延期交房风波仍未平息。

　　2020年年初，实地海棠雅著项目便有业主反映，开发商没有按照合同约定的时间交房。除延期交房外，业主签订的补充合同还暗藏“霸王条款”。

　　记者了解到，坐落在天津市宝坻区的实地海棠雅著项目分四批交付（注：下文按一~四期作为区分），由天津金河湾置业有限公司（下称“天津金河湾”）开发建设。企查查显示，天津金河湾隶属于实地地产集团有限公司（下称“实地集团”）。

　　据业主透露，截至今年3月11日，实地海棠雅著项目全部楼栋均达到合同交付时间。其中一、二期高层及八栋别墅延期近一年后，均于去年被开发商通知交付，而剩下的别墅和三四期高层交付时间仍未确定。

　　而就补充合同中的数条“霸王条款”，天津市宝坻区市场监督管理局（下称“市监局”）已给开发商开具了《责令改正通知书》。

　　延期交付赔偿天数被指不合理

　　得益于天津市2018年5月启动的“海河英才”行动计划，王女士成功落户天津。当年12月，王女士在实地海棠雅著购置了一套建筑面积近106平方的新房。

　　与王女士情况相似，陈先生亦通过“海河英才”行动计划落户天津，并于当年7月在实地海棠雅著购入一套同等面积的新房。

　　陈先生购房时间早于王女士，其所购房屋划为二期，合同约定2019年12月底交付。王女士则属于四期业主，合同约定的交房时间为2020年10月底。

　　然而事与愿违，实地海棠雅著业主们均没能如期收房。记者了解到，实地海棠雅著四批交付时间均出现延期情况。按照合同约定，一期和二期业主交房时间分别为2019年6月中旬以及2019年12月底，这两期均延期近一年后才得以交付。

　　截至今年3月8日，一期和二期高层以及八栋别墅均已交付，而包括王女士在内的三、四期业主仍然没有收到确切的交房日期。

　　王女士告诉记者，开发商回复的交房时间反复变动，以至于她对开发商所言的交房时间并没有把握。实际上，针对延期交房问题，在2020年年初，一期和二期业主便陆续向开发商讨要说法，并向有关部门进行投诉。

　　2020年1月，开发商天津金河湾解释称，自2017年8月底开始，天津市及宝坻区人民政府为进一步加强空气质量保障工作，先后下发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》（下称《扬尘行动方案》）、《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》（下称《冬季停工通知》）等文件要求所有在建工程项目停工。

　　同年4月，天津市宝坻区京津新城建设管理委员会亦回复称：“非天津金河湾无故延期，而是接到2017-2019年度颁发的‘停工令’所致。”

　　此外，鉴于业主网签时间不同，开发商天津金河湾对延期交付赔偿天数进行了区分。

　　如果业主在2017年9月21日（含）前网签，开发商将扣除因《扬尘行动方案》导致的181天停工、《冬季停工通知》导致的117天停工，以及合同约定中的90天延展期；如果业主网签时间在2017年9月22日至2018年10月30日，扣减时间为117天及90天；如果业主在2018年11月1日后网签，则只扣除90天。

　　“如停工天数及宽展期不能完全覆盖顺延天数的，我司将根据《商品房买卖合同》的约定计付剩余天数的违约金。”开发商天津金河湾补充道。

　　但是业主并不接受开发商给出的方案，其认为延期交付赔偿天数并不合理。在业主看来，《冬季停工通知》这份文件并不能作为不可抗力因素的证明，“北方冬季停工本为惯例，具有可预见性”，属于开发商推卸责任。就业主反映的情况，《中国科技投资》记者致电、致函实地集团，截至发稿尚未得到回复。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣分析认为，上述文件并非不可抗力，因为不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在北方冬季停工是可预见的，而非不可预见的，如果合同中没有特别约定，这个通知不应当作为延期豁免责任的理由。

　　补充合同暗藏“霸王条款”

　　市场监督管理局责令改正

　　更令业主无法接受的是，其与开发商签订的补充合同暗藏“霸王条款”，存在一方免除其责任、加重对方责任的情况。

　　2020年3月中旬，天津市宝坻区市监局发布了一份《责令改正通知书》，证实开发商天津金河湾确实存在使用“霸王条款”的行为。

　　市监局表示，该项目开发商使用的《商品房买卖合同》补充协议属于格式条款，其中十条内容违反相关规定，并责令开发商“立即予以改正”，改正内容及要求为“立即停止使用”。

　　*图由业主提供

　　记者注意到，该补充合同的二十条内容中有一半条款不合规，包括广告及宣传、房屋面积差异处理、房屋设计变更等。其中备受争议的是，购房者延期付款违约责任与开发商延期交房违约责任不对等。

　　补充合同第三条显示，若买受人未按约定时间办妥贷款，买受人即构成违约。每逾期一日，买受人便要支付该商品房总房款万分之五的违约金，“如买受人未按时补足的，出卖人有权解除本合同，买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金”。

　　*补充合同第三条，图片由业主提供

　　而在第五条中，出卖人如果逾期交付，则有90日的宽展期。如果构成违约，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并且违约金金额累计最高不超过总房款的5%。

　　*补充合同第五条，图片由业主提供

　　据陈先生透露，早在签订合时便有业主对补充合同提出了异议，彼时项目销售人员解释称，这是制式合同无法修改。而事实上，补充合同并不属于天津市房产交易的制式合同。

　　业主认为，开发商应废除已签订的“霸王条款”、取消90天的宽展期，并且开发商和业主的赔付率需一致。截至3月11日，王女士告诉记者，开发商并没有按照业主的诉求进行更改。

　　律师王玉臣指出：“对于这种情况，如果市场监督已经确定了属于霸王条款，而开发商并没有废除，可以通过民事诉讼的方式确认这些霸王条款无效。在诉讼过程中，市场监督管理局的书面认定就是关键证据。”