融创的远见

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　　三道红线发布过后，孙宏斌领着融创干得很好。

　　文丨华商韬略 王 寒

　　2020是房地产行业的变局之年，经历洗牌，谁能笑到最后？

　　孙宏斌无疑是候选人之一。

　　【业绩全面向好，负债降至黄档】

　　“不调控的话没法干了，房价和地价都要上天。”

　　三道红线发布过后，孙宏斌领着融创干得很好。

　　合同销售额5753亿元；营收2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%，预计每股分红1.65元，同比增长33.9%……

　　3月12日，融创交出2020年成绩单，稳居行业第四，在多个核心城市保持领先优势，销售金额排名第一。受业绩拉动，当日融创股价涨幅一度超11%，报收32.4港元/股。

　　而今年以来，融创股价累计涨幅为13.09%，远高于行业Top5同期涨幅均值的1.35%。

　　人们还依稀记得，去年“三道红线”发布时，融创被卡在“红档”的尴尬境地，人们都等着看孙宏斌这位野心家出尽洋相。毕竟，融创的激进打法早已响彻业界，行业突然转向，融创这艘大船眼看就要撞到冰山上。

　　2020年底，峰回路转，融创债务水平提前降到了“黄档”，成了“降档标兵”。

　　年报显示，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%，两项指标成功达到“三道红线”政策标准。

　　融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在投资者会议中称，将通过提升销售额、增加净资产来进一步降低负债率，预计2022年剔除预收款后的资产负债率指标将进一步降至“绿档”。

　　故事没有顺着人们的想象发展，孙宏斌到底施了什么魔法？

　　其实，在一年前的那场业绩发布会上，他早已公布了答案。彼时，融创刚刚突破5500亿销售大关，正是得意的时候，但孙宏斌却提出，融创今年要做三件事，“调融资结构、降融资成本、拿地要拿对地方、拿对时间。”

　　接下来，融创的一系列举动都表明了改革的坚决。

　　公告显示，上半年，融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅为4.78%，比去年可比债券二级市场收益利率下降了2个百分点。

　　随后，融创又陆续将价值数十亿美元、利率在8%左右的优先票据提前赎回，而其今年发行的优先票据到期时间普遍延长至3到5年，利率水平则下降至6%左右。

　　除此以外，融创还通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、实施严格的分类红线管理等手段，优化融资结构。

　　顶着压力降本的同时，融创开始谨慎拿地。数据显示，融创2020年新增土储约5877万平方米，同比下降41.05%。凭借卓越的拿地能力和对周期的精确把握，截至2020年年末，有78%位于一二线城市，平均土地成本仅约为4270元/平方米。

　　多项举措促使融创资产结构逐渐优化。年报显示，其在手现金超过1326亿元，短期债务占总负债比重下降至30%的行业低位，现金和财务弹性更趋强韧。

　　而就在融创改革的途中，改变行业发展逻辑的大事件来了，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出房企融资的“三道红线”，行业为之震荡。

　　然而，只有孙宏斌知道，融创再一次踩准了行业的周期性节奏，如同其在白银时代做的那样。

　　【逆流而行，踩准行业节奏】

　　2014年6月，人民日报转载了万科总裁郁亮的文章《楼市进入白银时代》，认为房地产行业已经度过了弯腰就能捡到黄金的岁月，胆大为王的时代结束了。

　　在这种整体悲观的基调下，房企普遍摒弃了高风险的扩张之路，决定以稳健的步调保住过去打下的基业。

　　然而，孙宏斌却是“别人悲观我乐观”，在地价低位期，大量收入优质土储。

　　而在市场转热时，融创又避开招拍挂，转向大型并购机会。

　　多年来，他带着团队在杭州、深圳、南京、重庆等一二线城市环伺多时，就是要在房企危机出现时，立刻充当黑衣骑士的角色，以较低的价格获取优质地块，补充他全国版图上的空缺。而这些项目，大多可以尽快上市销售，迅速回款，纾缓财务压力。

　　几年间，融创便将成都国嘉、江苏四方、武汉美联地产、西安天朗、深圳莱蒙国际、烟台海基等众多地产企业纳入囊中，迅速形成全国之势，还收购了万达13座文旅城。

　　此外，与钱包鼓、信誉佳的保利、葛洲坝等央企大哥合作，也让融创少了许多掣肘，将精力放在项目的深耕上。比如，当年其与首钢联手拿下北京西北旺地块，打造成著名的豪宅代表西山壹号院，就让融创专注高端产品的名号，在行业一炮而红。

　　如今，除以壹号院系、府系为代表的现代产品系之外，融创还成功推出桃花源系、雅颂系、九府宸院系、宜和山水系等中式产品系，成为高端市场的标杆与典范。

　　▲融创苏州桃花源

　　2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

　　而穆迪、标普、惠誉等国际评级机构，更是多次上调融创的公司评级。

　　高质量的产品声誉和准确的市场定位，使融创销售额节节攀升，也为其大举扩张提供源头活水。两者联合推动融创不断实现阶段性跨越，从2010年销售额不足100亿的名不见经传，到如今逼近6000亿的行业前四。

　　目前，融创已经是业绩增长最快的房企。其在十年内，实现了合同销售金额增长77倍、营业收入增长35倍、净资产增长27倍的全面开花。

　　在融创的刺激下，众房企打起精神，纷纷下水准备再战。

　　数据显示，疫情受控后地产行业迎来爆发，仅上半年，杭州、南京、东莞、成都等地“地王”频出，北上广深加速上新，吸引多家开发商竞逐。出人意料的是，融创此时却再次逆流而行，在拿地上变得保守了。

　　姿态转变背后，是增长思维的跃迁，依靠提升产品溢价，来实现企业效益的突破。而在上一个赛段，融创所积累的土储、资金、产品综合能力等硬实力，都为其提前抢占新时期卡位，做足了准备。

　　【“地产+”卡位优秀赛道】

　　在精耕地产主业的同时，近年来，融创越来越注重通过旗下物业、文旅、文化等“地产+”板块，提升居民在物质和精神生活上的双重体验感。

　　以融创服务为例。多年以来，“零死角、零干扰”一直是融创服务的经营准则，与此同时，为保证高品质服务的切实落地，融创还通过创新暗访机制、三级巡检与自检机制、400中心的客户回访机制，建立起全面有效的服务监管体系。

　　不断提升服务质量的同时，融创服务还相继完成了对成都环球世纪、开元物业管理等物业企业的整合，与阳光郡置地集团、南昌市政公用资产管理有限达成合作，投资锋物科技，将云计算、物联网等智能科技等引入物业服务，全方位探索物业服务边界。

　　而母公司在全国一二线城市的布局，也预示着融创服务未来巨大的成长空间。

　　综合各种因素，融创服务从一上市便饱受期待，甚至拉动了整个物业板块，而融创也没有辜负投资者的信任。

　　▲融创服务于2019年11月16日登陆香港主板

　　年报显示，2020年，融创服务创收能力持续提升，录得营业收入46.2亿元，同比增长约63.5%，归母净利润6.2亿元，同比大幅增长129.8%。从营收结构来看，物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%。

　　目前，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。考虑母公司土储面积后，合约建筑面积达4亿平方米。

　　在融创服务建立物管行业头部企业优势的同时，融创文旅也交出了令人满意的答卷。

　　2020年疫情受控后，融创文旅业绩得到快速恢复，2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%，全年总客流超1亿人次。

　　其中，融创冰雪在众多产品业态中脱颖而出，其依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。借此，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。

　　▲融创哈尔滨冰雪大世界

　　与此同时，融创文化也在2020年坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道，持续进行深度布局和优质内容项目制作。

　　今年1月，其旗下工作室Base首部原创动画电影《许愿神龙》上映后，收获超1.6亿票房；春节档期间，融创文化参投的影片《刺杀小说家》，票房突破10亿；《熊出没·狂野大陆》，也收获了5.75亿的票房。

　　▲影片《刺杀小说家》

　　综合来看，融创主业优势凸显的基础之上，其在所有进入领域，都占据了头部位置。这种全面竞争优势，将助力融创实现更加均衡、高质量的发展，充分体现其“美好城市共建者”的企业定位。

　　【融创的下一个十年】

　　孙宏斌曾说，“危机的时候，是有危也有机的。”

　　显然，融创每次都卡准了历史的进程，抓住了企业变革的时机。

　　也是因此，孙宏斌才会在业绩发布会上表示：“我是积极支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，房价和地价都要上天。对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起。对谁都没好处。”

　　正是这种跳出全局、审时度势的预判，使融创在任何时候都先行业一步。然而，其他房企却没这么幸运。

　　去年，出现了两波房企倒闭的高潮。第一次是疫情期间，根据人民法院公告网的消息，截至8月14日，全国已有380家中小房企宣布破产。

　　第二次是“三道红线”和各项融资收紧政策发布后，房企破产数量增长至400多家。

　　对于行业加速出清的情况，有业内人士表示，房企三道红线、央行两道红线、土地两集中政策分别出台，是从企业、央行、政府角度，提升土地市场规范化和透明度，防止地产泡沫越吹越大，引导企业良性经营。

　　孙宏斌则对此表示，“没有足够规模的房企，‘鲤鱼跃龙门’已经基本不可能，排名前十的房企基本固化。”也就是说，未来房地产市场行业集中度将进一步提高。

　　因此，对于头部房企而言，符合监管规定是第一步，满足此条件的房企将有机会在行业整合期，进一步扩充竞争优势。

　　同时，亦有业内人士指出，未来，中国房企市场将从过去单纯的规模为王，转变为质量为王、服务为王的多维度竞争。

　　在此背景下，各项优势突出的融创，是一位绕不开的对手，也是竞逐龙头的佼佼者。

　　▲孙宏斌给融创员工的寄语

　　现在，依然有人时不时问孙宏斌：“融创还有没有做行业第一的野心？”

　　令人慨叹的是，很早以前，孙宏斌就已经放下了这个执念，取而代之的是做细产品、做细行业的匠心。对他而言，不断开拓企业边界、探寻发展的新可能，比取得第一的头衔重要太多了。

　　而这，未尝不是一种远见。

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