楼市观察：瓯江口楼市还有多少投资红利？

近几年来，“去瓯江口买房”，成为温州人见面的口头语。去年，瓯江口新区楼市供需两旺，双创新高，在此大好形势下，瓯江口核心区控规优化调整出炉，人居价值进一步彰显，瓯江口新区成为开发商和市民的投资乐土。

温州向东，再向东！

向东是大海，向东更是希望。“温州向东”的口号提了很多年，温州从“瓯江时代”向“东海时代”跨越，温州城市“东拓”的步伐势不可挡。

倒退十年，瓯江口还是一片滩涂，当时的灵昆岛，还是一个25平方公里的小镇。十多年前，瓯江口新区还没有成立，一位外地开发商考察灵昆岛，发现岛上没有商品房，有的就是工厂和民房，并有所感言：“灵昆岛有区位优势，却暂无城市地位”。

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忽如一夜春风来，千树万树梨花开。

2010年11月份，瓯江口产业集聚区成立。

瓯江口如何建设？瓯江口产业集聚区管委会有着明确的答案。“十三五”以来，瓯江口定位打造“东方时尚岛、海上新温州”，全面推进“空间拓展、产业集聚、功能提升、生态环境”，加快迈向宜居宜创业的温州现代化“海上新区”。如今十年过去了，一座产业新城崛起瓯江口。

今年是“十四五”开局之年，瓯江口迎来“造城”的黄金期。

从一道堤到一座城。如今的瓯江口，交通网络四通八达——区内北口大桥、南口大桥、330国道、228国道、沈海高速复线、市域铁路S1、S2轨道线穿境而过，“五纵四横”路网建设已现雏形。

据最新规划：深化瓯洞一体化，推进瓯江口产城融合，推进主中心一体化，将瓯江口列为优化提升城市功能平台与城市重点区块开发，形成“城中有园、园中建城、景中建城、水上建城”的开发格局。

凭借政策风向及发展红利，瓯江口新区成为房企争相布局的热门区域。嗅觉灵敏的开发商，似乎早已感知这里巨大的潜力价值。金茂、金地、金瓯、旭辉、世茂、新城、美的、泛华、绿地等一大批城市营运商，落子瓯江口新区，在此打造高品质产品的同时，也带来了先进的人居理念，更是将瓯江口建设提升到前所未有的高度。

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卖掉1万套房，不用三年

瓯江国际新城，是瓯江口新区第一个商品房小区，地价每平方米只有两千多元。2017年12月30日，瓯江国际新城瓯绣苑首次开盘，入市均价1万左右，出现近5000人摇号争抢822套住宅的火爆场景。2018年1月1日，温州市房管网交易数据显示：备案811套。随后加推几期，依然火爆，出现了“六开六清”的强大盛景，当时的瓯江口，可谓“一房难求”。良好的市场去化情况，也促进了瓯江公园上城、九珑湖、德亨•新时代广场、星屿海、璀璨瓯江庭、美的旭辉城、江湾云筑等项目入驻。

次年，瓯江国际新城瓯澜苑、瓯锦苑全部开盘，推出2822套房源，结果以2800套销售业绩，荣获“温州销冠”。

2019年，瓯江国际新城不再孤单，有了公元里和九珑湖（备案名：悦珑锦园）项目作伴。当年瓯江国际新城聆听涛苑和锦珑苑先后开盘4次，推出1219套房源，结果去化率超九成。九珑湖开盘两次，推出575套房源；公元里开盘五期，推出1749套房源，平均售价约12446元/㎡，去化率达95%。

去年，温州楼市深受新冠疫情的影响，瓯江口楼市也不例外，上半年，仅九龙湖一个住宅项目开盘，推出270套住宅房源，预售单价12579元/㎡。进入下半年，瓯江口楼市供应量再次井喷，世茂璀璨瓯江庭、江湾云筑、美的旭辉城、瓯江华庭等项目先后开盘，共计13次，提供4298套房源，由购房者选择，结果认购备案3280套，去化率超过76%。

今年，璀璨瓯江庭(五期）、美的旭辉城(四期）先后开盘，至今成交590套。

从2017年底至今3年多时间，瓯江口新区共有8个项目开盘35次，共计供应12744套房源，成交总量超过11500套，去化率超过九成，是温州市区所有板块去化率最高，备案配数最多的，瓯江口成交1万套，不用三年时间。

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优质地块排队上市

2021开年之后，温州楼市烽烟四起，优质地块争夺激烈，二手挂牌房源增多，市民购房意愿增强，交易备案数量抢眼，3月前10天成交10宗经营性用地，温州楼市初现小阳春。

一直以来，备受关注的瓯江口楼市，是否还有投资潜力？还有多少投资红利？成为购房者比较关心的热门话题。就在大家还在热议时，抢地高潮迭起。本月初，“绿地”高价竞得瓯江口两宗规模地块——“半岛起步区C-02c地块”和“半岛起步区C-01d-2地块”，再度刷新了人们对瓯江口的认知度。

今年，瓯江口新区供应8宗地块，是温州市区首期拟出让面积最多的片区，总面积约723亩，主要位于S1线瓯江口站和瓯华站以南区域。其中包含两宗商服地块，待成功出让后将与轨交车站形成TOD开发模式，并进一步完善瓯江口新区的商业配套。

此外，位于市域铁路S1线瓯华站以南的瓯江口浅滩一期E-07-06地块、08-13地块、11-01地块、12-01地块、08-01地块、07-04组合地块，占地共约525.6亩，总建筑面积约93万㎡，其中商服物业约17万㎡。这样大体量的区块项目，进一步丰富瓯江口楼市产品结构。

2021年度瓯江口供地计划汇总

注：来源于温州市国土资源局

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配套助力城市升级

当下，湾区经济成为世界经济增长的引擎，位于瓯江入海口的温州湾，相比国内外的大湾区，只是一个小型湾区，其地理位置上，温州湾形成了“江、海、城、岛、山、林、田”相互辉映、和谐人居版图。一座经济增长重大产业平台，一个产城融合新样板正在升级革新温州湾，拥湾发展，向湾集聚。目前，休闲公园、学校、星级酒店、购物中心等多项市级配套工程，正在立项申请和建设中，瓯江北口大桥、轨道交通S2和未来社区等。

“绿地”竞得的半岛起步区C-01d-2地块、C-02c地块，位于S1线瓯江口站以南，占地面共约193亩，总建筑面积约32万㎡。该地块一公里范围内有S1线瓯江口站、瓯江口产业集聚区、附二医瓯江口院区、温州外国语学校瓯江口校区，还有城市综合体、优质配套云集，如，温州新国际会展中心等。从地块规划条件看，未来项目整体风貌特征应形成以会议展览、商务办公为导向，配套商业居住、游憩休闲等复合功能的现代会展商务风貌区。

据悉，温州新会展中心选址瓯江口产业集聚区，位于灵腾东路与雁鸿路交叉口，即在项目北侧，规划总用地面积66.4万㎡，总建筑面积61.4万㎡，涵盖展览中心、会议中心、五星级酒店、普通商务酒店及会展业配套产业，还有未来社区大配套等。

瓯江口未来社区效果图丨图源：温州日报

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控规调整人居彰显

瓯江口开发热来了，一波又一波开发商的投资商来考察调研。去年，主管部门相应对此一大批地块启动规划。温州市瓯江口新区东至双瓯河，南至瓯华河，西至雁辉路，北侧规划支路，总面积为105公顷。为加快瓯江口产业集聚区开发建设，《温州瓯江口新区灵霓半岛规划深化及浅滩一期控制性详细规划》E-07-01、E-07-02、E-03-08等地块进行控规修改。

主要是调整片区道路网，增加公配设施，优化公共绿化带及慢行体系。

并对E-07-02、E-07-04、E-07-06、E-07-08、E-07-10、E-07-12、E-08-01、E-08-03、E-08-05、E-08-07、E-11-01、E-11-06、E-12-01等地块的用地性质及开发强度进行相应的调整。

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市场声音

瓯江口楼市究竟还有多少想象空间？一位多次购房人说出了心里话，他认为一个区域的成熟度，关键在于配套档次以及二手房是否有可观的交易量。目前，瓯江口新区只有瓯江国际新城一期物业交付，有少量房源挂牌入市，一个月交易量不足30套。瓯江口楼市要形成像温州新城、瓯海中心区和龙湾中心区这样的活跃度，还有很长的路要走，尤其是产城融合、人口导入等。

随着众多大牌扎堆开盘，集中推盘，后继竞争将更加激烈。龙湾中心区、瓯海新城和滨江商务区走过的开发历程和销售情景，同样会在瓯江口楼市上演。

常说一千个人眼中有一千个哈姆雷特，楼市行情，观点，看法，见仁见智。

瓯江口的房子，一千个人心中有一千个家的模样。对于刚需置业者来说，瓯江口目前的房价充斥着满满的诱惑力。当前最缺乏的是快速导入人口。

对瓯江口区域发展，以期待眼光的同时，给它以时间，或许它的未来价值可期。