《社长刘洋》第8期：你不知道的日本学区房

上上期视频有朋友留言问社长：「日本有没有学区房的概念？」

社长先回答：「有。但普通日本人其实不那么重视学区房。」

为什么呢？本期社长刘洋将与各位分析： 日本学区房跟国内有什么不同？想买又要怎么选择？

Hi、みなさん、こんにちは。

社长带你看日本，大家好，我是社长刘洋。

上期节目聊日本的精英教育，不得不碰到一个话题，那就是学区房。而且经常看社长视频的朋友应该了解，社长的公司是从事日本不动产和移民业务的，因为工作的原因经常被客户和朋友们问到日本学区房的问题。今天社长就和大家好好聊聊日本的学区房。聊之前先告诉大家： 日本也是有学区房的，但是普通日本人又不那么看重学区房。 为啥有学区房还不重视？日本和其他国家的学区房有啥区别呢？如果想在日本买学区房应该怎么选择？且听社长细细道来。

我们先看看学区房的概念。学区房，顾名思义，就是学校周边的房子，而且是公立学校，住在周边即可获得就近入学的资格。换个角度讲，户籍在哪，学区就在哪，要落户籍就要先 有房，所以才有了学区房的概念。

你看广义概念上，中国日本都一样。狭义上，那区别可就大了。 日本是租房也可以落户，租的房子自然就成了学区房，中国是必须买房才可以。 有的朋友杠，不买房也可以落户，呵呵，你试试。

先有好学校，才有好学区。但在日本，虽然对学区的定义和国内类似，但形成逻辑还是有明显不同的。 在公立教育层面，日本是一个推崇公平教育的国家。 大家应该看到过很多关于日本公平教育的故事，比如某某岛上就剩一个学生了，但是国语，数学，音乐，体育老师等都是全套的。全校校舍，设备，他随便用。再比如某某车站只有一个学生了，电车公司就为了这一个学生单独为他停车直到到他毕业为止。所以日本公立学校的教育水平差异很小，拉开学校成绩的因素更多是取决于学生本身，而非学校。

之所以说日本的学区是由好学生支持起来的，是因为在师资力量、教学设施均衡的情况下，让学生成绩拉开差距的更多是学校以外的教育投入。 如果一个区域居住的都是高收入高学历家庭，这些家庭会更有意愿、也有能力让孩子聘用家教、参加课外补习等，学校的升学率自然就会拉开差距。好成绩也会吸引更多的好生源，形成良性循环。学校排名提升，自然就产生好的学区。根据日本教育学者、武藏野大学讲师舞田敏彦博士的统计， 东京都23个区中，从算术成绩来看，最好的三个区和最差的三个区，家庭的平均收入和高学历人口就是按正相关分布的。

这么看来，好学区大多为高收入高学历家庭多的区域。很多朋友就以为，这些区域的房价必然是贵的，要住到好学区也并不容易吧！但 日本的大部分家庭为什么对学区房也没那么看重呢？ 社长给大家解释一下。

首先，日本公立教育资源分配比较均衡。 除了极少数历史悠久的顶级名校，大部分所谓的好学区，和其他学区差距没有特别大，所以没有必要打破头一定要在某一个学区上学。真正到了打破头去竞争的程度，倒不如努力让孩子去上私立学校了。

其次，日本不会人为划分重点或非重点学校。 软件上，日本老师是公务员身份，这个身份最大的好处是可以强制流动。完善的师资流动制度，使得每隔几年从老师到校长都能轮换到不同的学校，保证了高质量的教学水平能让所有学校受益。 硬件上，公立学校的设备设施差别不大。 日本《教育基本法》规定，学校基础设施主要由地方政府负责建设和维护，一小部分由国库负担，各地政府乐于在学校硬件上投入，一是重视教育的原因，另外也有吸引高收入人群、提高地方经济活力的考量。如果一个地方教育环境很差，是很难吸引到有孩子的高收入高学历家庭入住的。

下面要讲的这个原因上面其实也提到了，那就是真正的 租售同权 ，使得即使选择在好学区上学，成本也并不高。 不必买房、只租房就可以获得入学资格 ，并且租房后也只需要在当地的区役所，也就是区政府做地址登录，完全没有落户难这类的烦恼。另外，租售同权还有一点很关键，就是保护租客的法律法规。社长也是不动产行业从业者，明确告诉大家，只要租客不走，房东想赶走租客几乎不可能。赶都赶不走，涨涨房租总可以吧？不可以！房东也不能随意涨房租。你看， 在日本住在租来的房子里和住在自己买的房子里，居住体验并没有多大差距。 甚至往往因为家长工作调动等原因，租住房子要方便很多。

在国内，我们都见过在一些大城市，学区房的价格动辄几十万人民币一平米，哪怕买很小一套都要几百万上千万的投入，而且还是老破小居多，钱没少花，生活质量却直线下降，并且还必须要在这样的环境中生活很多年。同样是为了上学，只花每个月几千块的房租和必须要几百上千万买一套房子相比，成本低太多了。

在以上这些综合因素下， 就算是购买，日本学区房的价格也不贵。 很多住在日本的朋友都应该发现了一个有趣的现象，不管你是租房还是买房，居住在日本某个区域，就会觉得这个区域很好。社长就觉得都岛好，不断和别人推荐大阪的都岛区，其他朋友觉得天王寺好，也不断推荐天王寺。这种情况非常普遍。只有一个本质，那就是，真的都挺好！学区房的权重真的不高。

很多朋友从国内移居日本，就是为了孩子的教育。然而初来乍到，在日本没有信用积累，再加上过去同胞们在日本挖的信用坑，让新移民在日本租房子并不容易。社长有好多客户来日本后，被租房折磨的忍无可忍，看了多少家，人家都不租。最后直接现金买了一套。

有朋友问，社长你光说不贵，到底多少钱啊？举一个新鲜出炉、热腾腾的例子。 一个客户在大阪的一个好学区，刚刚买了一套使用面积七八十平米的二手学区房，价格是150万人民币左右。 我想这个价格在上海北京应该是20年前的事了吧。

除去孩子上学的因素， 如果单纯为了投资而去买学区房，社长以多年的经验告诉大家：不靠谱。 很多中介知道国人认学区房这个概念，故意用学区房的概念宣传项目。千万不要被迷惑！上面讲了那么多，学区房的权重并不大， 学区房与否对房价影响微乎其微。 国内的学区房，学区就是第一权重，或者说是唯一权重。只要有学区，其他什么年代，开发商，物业都可以忽略。在国内你可以把学区房当做投资。但在日本只有学区、其他条件很差的房子依然是不具备投资价值的， 千万不要用国内几百万买“过道学区房”的思维来日本投资学区房。

聊了这么多，相信大家对日本学区房应该有了自己的看法。社长的建议是： 没必要把学区房焦虑带到日本来，不管是投资还是生活，学区都不是一个权重很大的因素。

好了，今天的节目就到这里，如果你喜欢本期节目，欢迎点赞加关注，我是社长刘洋，我们下期再见。