广州南沙接壤东莞、佛山、中山等周边城市或与广州中心城区接壤一公里范围内的项目，申报后或可纳入南沙旧改储备项目。南沙一环、二环范围内，旧村改造所建设产业及引进产业各不同。
近日，广州南沙区为促进旧改工作，先后发布《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》（下简称《指引》2个配套指引。结合重点功能片区、重要产业平台、行政边界等要素，正式确定南沙的“一、二环”范围。
南沙与周边城市接壤一公里范围的旧改，可打报告纳入储备库
指引指出，南沙积极稳妥有序推进旧村改造，建立南沙区“N”个旧村储备项目。当中，不符合国土空间规划等刚性管控要求的；规划区位远离交通主要干道、道路管网等市政配套设施不完善的；行政村（自然村）范围内标图建库分布零散、土地整合难度大，土地利用总体规划中建设用地占行政村（自然村）行政区域面积比例不到30%的（结合重点项目实施的除外），原则上不予纳入区储备项目。
未纳入市储备库，但满足产业导入条件的，比如：与东莞、佛山、中山等周边城市或广州中心城区接壤，位于城市出入口或门户地区1公里范围内的旧村项目；位于广珠东线、南沙港快速路等重要交通干线、或规划交通沿线和枢纽1公里范围内的项目；位于自贸区、重点功能片区和重要产业平台的项目及其他涉及省市重点项目的，或总体改造成本与复建安置、融资建筑量能够自身平衡的旧村改造项目，可结合改造意愿、规划实施要求、项目自身经济平衡等情况进行旧村改造可行性和必要性论证，通过论证并按程序上报审核同意后，可向市主管部门申请纳入市储备库。
南沙“一环”“二环”旧改产业引进量不同
南沙区按照“功能主导、规划引领、产业优先”的原则，制定了《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》。
该指引指出，旧村庄改造项目产业类型包括先进制造业、现代服务业、战略新兴产业等产业，旧村庄改造项目产业建设量包括前述产业类型及其公建配套等各类建筑面积。以国土空间总体规划的城镇发展空间布局为基础，结合重点功能片区、重要产业平台、城市重要道路、行政边界等要素，对全区划分为两个管理圈层，进一步加强产业用地保障，促进南沙高质量发展。
根据指引，南沙的第一圈层范围包括南沙中心城区。位于第一圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上；导入产业以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主。
第一圈层以外的区域为第二圈层。该圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的30%以上；导入产业以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其配套产业链项目为主。
指引还指出，在符合城乡规划、产业发展规划的前提下，积极引导工业进园，形成产业集聚。旧村合作改造主体在满足产业建设比例要求的前提下，在融资地块上集约节约利用土地用于配套建设工业园区（M1）的，计收该部分土地出让金，并按不高于工业园区建设成本5～10%的比例折算为等价值的融资建筑面积予以奖励。在整体规划的前提下，旧村庄改造项目可结合改造范围内或邻近的旧城镇、旧厂房、留用地、村级工业园等进行整体改造，统筹整合土地资源连片开发。
此外，村留用地应优先纳入旧村改造统筹开发。在“村留用地开发”物业办理房屋初始登记等手续前，旧村拆迁补偿安置协议签订比例须达到80%以上。已全征或不具备旧村全面改造条件的，留用地可按照土地的规划用途自主开发利用。
值得关注的是，南沙支持和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目，引导区属国有企业牵头成立城市更新投融资平台，吸引优质社会资本和市场主体共同设立城市更新产业基金，用于更新项目产业转型升级的资金融通。同时，鼓励房地产开发企业与新一代信息技术、人工智能、生物医药、先进制造、新能源、新材料等高新技术产业、新型产业类型企业组成联合体；或引入外资领军企业联合参与改造，尤其鼓励引入符合资质的港澳企业；如合作企业有境外机构资源，大力支持其利用境外资金及运营经验并通过公开方式参与旧村庄改造项目。
南都记者邱永芬
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