第七篇、土地相关税种—城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税

形散神不散，我是散人已。

人类历史上几乎所有战争的原因无非以下三类，第一因为民族信仰；第二因为权利；第三因为土地。农业时代土地意味着粮食，意味着一日三餐。工业时代土地作为重要的生产要素参与剩余价值的分配。所以从古至今土地一直是事关社稷、举足轻重。

那我国和土地相关的税种有哪些？

一、城镇土地使用税

顾名思义即是以城镇土地作为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税收。有两个问题需要注意：

一是此处的土地包括国有土地或集体土地，且仅指城市、县城、建制镇以及工矿区的国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有土地。具体什么是国有什么是集体感兴趣朋友可自行百度。

二是此处针对的仅是土地使用权，而非所有权。我国目前土地的所有权要么归国家、要么归集体，不像西方国家土地可以私有化。

城镇土地使用税税率实行有幅度定额税率，每个幅度税额的差距为20倍。经济落后地区，适用税额标准可适当降低，但降低幅度不能超过规定的最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可适当提高，但须报财政部审批。

纳税原则可概括为谁使用、谁受益、税纳税。具体计算也比较简单，即按照纳税义务人的实际使用面积乘以适用税率即可，按年计算、分期纳税。特别强调的是，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，一定是单独建造的，暂按照50%征收城镇土地使用税。如果是与地面建筑物连起来的则不享受此优惠。

城镇土地使用税的现行减免政策也有很多，主要包括国家机关、人民团体及军队自用的土地、对个人所有居住房屋及院落用地、集体、企业及个人办的各类学校、医院、托儿所和幼儿园用地均予免税。

二、耕地占用税

刚聊的城镇土地使用税是针对城镇土地的使用收税，那针对农村土地的使用收不收税啊？答案是肯定的，这个税就是耕地占用税。

耕地占用税是指在国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。需要注意的是此处的耕地并非仅指耕种农作物的土地，还包括园地（含果园、茶园、橡胶园和其他园地）、林地（含乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木灌丛林地等，注意不包括城镇村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木用地，以及河流、沟渠的护堤林用地）、草地、农田水利用地、养殖水面用地、渔业水域滩涂。

耕地占用税的税率类似于城镇土地使用税，也是实行地区差别幅度定额税率：每平方米5-50元。在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区直辖市可以根据当地经济发展情况适当提高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过法规规定的适用税率的50%。占用基本农田的，应当按照适用税额加按150%征收。

了解税率以后计算就简单多了，直接按照纳税义务人占用的耕地面积乘以适用税率即可，其中占用的耕地面积包括经批准占用面积和未经批准占用面积，以平方米为单位。

需要强调的是耕地占用税是在占用耕地环节一次性课征，以后环节不再征收，有点类似于消费税。那以后环节缴纳什么税啊？缴纳城镇土地使用税，可以这么理解，占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设后这个地块有了高楼大厦，经济发展了，也就不再属于农村了，故此就需要按照城镇土地使用税的规定缴纳相关税收了。

三、土地增值税

和土地相关的最后一个税种为土地增值税，顾名思义即对有偿、转让、国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。这里要三个问题需要说明：

其一，此处仅指“转让”，不含出让。出让可以理解为土地使用权的第一次流转，一般都是政府部门出让，如果再去缴税的话有点左口袋放右口袋的意思，所以出让环节是不涉及缴纳土地增值税的。

其二，无论法人与自然人、不论经济性质、不论内资外资企业、也不论中国公民与外籍个人、不论行业和部门，只要是有偿转让房地产的都是土地增值税的纳税义务人。

其三，土地增值税不仅仅指国有土地使用权的转让，还包括地上建筑物其附着物连同国有土地使用权一并转让、存量房地产买卖、抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）、单位之间交换房地产（有实物形态收入）、合作建房建成后转让（双方缴纳）等情况。目的很简单也是为了防止税款流失。

土地增值税的税率很有特点，前面我们一共说了三种税率形式，一种是从价比例税率，一种是从量定额税率，一种是超额累进税率（主要在个人所得税环节涉及）。这里要说的是第四种税率即超率累进税率，目前我国现行税种里面有且只有土地增值税适用四级超率累进税率。

了解税率以后，其基本计算公式如下：

应纳税额=增值额*适用税率（通过增值率选择）-扣除项目金额*速算扣除系数（通过增值率选择）

增值额=应税收入-扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额*100%

通过上面公式可以看出，如何确定应收收入和扣除项目金额就显得特别关键了。应收收入的范围包括但不限于转让房地产取得全部价款及有关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入等。扣除项目在《土地增值税暂行条例》也有详细说明，内容较为冗杂，在此不再赘述，感兴趣朋友可自行百度或留言。

关于土地增值税还有两点需要强调一下：

第一、土地增值税一定要把握三个要素，即有偿、转让、国有。如果商业交易中缺少以上任何一个则不会涉及土地增值税，除非是国家规定适用减免税政策的。如房地产的继承不涉及（须法定继承人），因为是无偿。房地产赠与不涉及（须通过中间合法机构捐赠），因为是无偿。还有房地产出租、抵押期内、代建方行为、重新评估增值等也不涉及，因为权属未曾改变，即没有转让。

第二、土地增值税和前面聊得第一大税种增值税会不会存在重复征税的问题？答案是不存在。因为增值税目前是我国第一大税种，征收具有普遍性。具有中性税收的特点，其征税对象说白了其实就是企业人工及利润部分，对于超额或暴力行业，无论其占商品价值多高也只能按照固定的从价比例税率征税，无法起到税收对社会收入二次分配的这一调节功能，所以需消费税、资源税、土地增值税、烟叶税等的配合。

而对于土地投资，其实可以产生两部分收益，第一部分为合理范围内的投资增值，即通过对生产要素的投入实现正常增值。第二部分是土地的自然增值，即因为土地的稀缺性等因素导致的增值。目前增值税只能对第一部分进行调节，但对于第二部分无能为力的，但土地增值税可以很好的实现国家参与对第二部分的分配，弥补增值税的空白。