紧急警告！楼市茅台神话破灭，房地产泡沫毒性发作！

最近买了股票、基金的朋友们，心脏还好吗？

从我身边的朋友来看，如果不是使劲掐人中，恐怕得随时突发心梗了。

每天几千几万地亏，就算打鸡血，工作还是提不起气儿。（内心OS：只要我没买，亏的就是别人）

之前，我还记得有人说过，一线城市的房子就像“楼市中的茅台”。

价格魔幻上涨，让人匪夷所思，敬而远之。

只是没想到，这侮辱性极强的比喻，似乎还真的成就了这对命运共同体。

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近日，根据贝壳研究院数据显示，一线城市2月成交均价高位回落。

从实际成交数据来看，2月北京、上海二手房成交均价环比下跌幅度超过3%，广州、深圳二手房成交均价环比下降约1.7%。

一线城市房价集体下跌，是真跌还是假跌？

或许咱们可以通过另一组数据——成交房源价格结构，得出答案。

从房源单价结构来看，低单价房源占比提升，高单价房源占比下降。

2月北京成交房源中，单价5万以下房源成交占比环比提高4个百分点，单价5万以上房源占比均下降。

上海和北京一样，单价5万以上房源成交占比提高，单价5万以上房源占比均下降。

深圳单价5万以上和8-10万房源成交占比均提高，单价5-8万和10万以上房源成交占比均下降。

广州单价3万以下和5-8万的房源成交占比环比提高，单价3-5万和8万以上房源成交占比下降。

从房源总价结构来看，低总价房源成交占比提高，高总价房源成交占比下降。

2月北京总价450万以下房源成交占比环比提高3.7个百分点，总价450万以上房源成交占比呈现不同程度的下降。

上海总价500万以下的房源成交占比提高，总价500万以上房源成交占比下降。

广州总价300万以上和500万以上房源成交占比提高，总价300-500万房源成交占比大幅下滑。

深圳总价200万以下房源成交占比提高，总价200万以上房源成交占比呈现不同程度的升降。

可见，2月份一线城市房价集体下跌的原因，主要还是买低单价、低总价房源的人多了，而买高单价、高总价房源的人少了。

刚需们之所以这么积极入市，也有几个原因：

第一，1月以来调控收紧政策密集出台，北京、上海、广州严查经营贷，深圳发布二手房指导价格，制造了紧张的市场情绪。

第二，在全国两会召开之前，市场预期调控会进一步收紧，所以部分购房需求赶在了窗口期之前入市。

第三，今年首提的“就地过年”政策也促进了购房需求的入市。

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但实际上，生活在一线城市的朋友们都知道，除了部分区域之外，整体房价基本上是没有下跌的，而是稳中上涨到了一定的高位。

所以，最近全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民也提到：北京、上海居民收入最高，但消费率却连年下降，其中一个重要原因就是房价高。

根据wind数据显示，从2013年到2020年，北京居民消费率下降了近14个百分点，上海下降了近10个百分点，都远超于全国平均水平。

全国城镇居民的消费率也在持续下降，8年下降了8.24个百分点，而农村恰恰相反，消费率在不断提高，主要原因就是在城里贷款买房的人还是占了大多数的。

换句话说，房价增长对消费的挤出效应已经大于财富效应。

不过，从房价泡沫化的角度来看，抑制消费仅仅是其中一个影响。

最严重的后果，当然是引发金融危机。

毕竟20世纪以来“十次危机，九次房地产”，房地产泡沫一旦破裂，资产就会大幅减值，引发金融机构恐慌和抛售，导致房价下跌，直到金融危机爆发。

同时，也会扩大贫富差距。

去年央行就做过调查，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显，其中住房资产占比近70%，家庭净资产均值为289.0万元，分化比总资产更严重。

言下之意，家庭财富还是取决于房产价值，房价提高就会使家庭财富分化更加明显。最简单的例子，就是一二线城市的房价涨幅和增速都要大于三四线城市。

另外，还会抑制实体经济转性和科技创新。

房价高涨，企业厂房、写字楼的成本就会增加，还带动原材料和人工成本增加，企业家的投资积极性肯定会降低。

同时，消费被高房价抑制了，那些科创人员整天被房子压着，哪能全身心投入工作，科技创新自然也会受到影响。

正因为房价泡沫化会产生如此多的问题，所以郭树清才常常把“房地产泡沫”“灰犀牛”挂在嘴边。

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那么，目前中国房地产有没有泡沫？泡沫有多大？

其实，不妨从房价收入比、住房市值、房地产杠杆率等方面进行分析。

从房价收入比来看，国际公认的合理区间是3-6倍，而我国从2010年到2019年，整体房价收入比已经超过了8，而最低的长沙也达到了6.4。

实际上，数值可能远不止这么低。（房价收入比=住房总价/家庭可支配收入）

毕竟，西方国家的住房总价，包括了一手和二手房，而且按套计算，房价和收入都取中位数。

而中国仅看一手房，按面积计价，房价和收入取的是平均数，而忽略了成交量更大、价格更高的二手房。

从住房市值来看，根据恒大研究院报告显示，2018年中国住房市值为46.7万亿美元，远大于同期美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28万亿美元。

同时，2018年中国住房市值占GDP比重为356%，也高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。

当然，如果对比上两次经济危机，感受会更加直观。

上世纪90年代，日本房地产泡沫破裂前，住房市值占GDP比重高达391%；

2008年金融危机前，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。

虽然每个国家的国情不一样，但是住房市值占GDP比重过高说到底并不是一件好事，极有可能是在酝酿危机。

最后，再来看看房地产杠杆率。

郭树清曾经撰文写道，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

如果把时间拉长一点，涨幅更是惊人。

根据央行数据显示，从2010年到2020年，住房贷款与GDP之比从15.9%增长到了40.1%，是中国居民部门杠杆率上升的主要驱动力，也远远超过了美国2008年经济危机前的水平。

总而言之，目前的房价问题已经不再只是大家买不买得起的问题了，而是关系到整个金融体系稳定的问题。

无论在信贷链条上产生诸多债务，还是收割居民的现金流，房地产都与经济有着千丝万缕的关系。万一控制不好，它就是经济剧毒，同时也是慢性毒药。

所以，解掉房地产泡沫这个毒，注定是一场力度空前的持久战。而解决方法无非两种：

一是泡沫破裂，房价大跌，这是很多人不相信，但并非不能实现的选择。

二是用时间换空间，在相当长的时间里，通过一个阴跌或滞涨的模式来消化存在的泡沫。

部分资料来源：苏宁金融研究院、贝壳研究院、泽平宏观