《社长刘洋》第6期：大比拼！日本公寓vs一户建

上期视频社长挖了个坑，说要专门聊一聊日本公寓和一户建，今天社长就来填坑了。

前情回顾：

首先帮各位朋友理清一下： 什么是日本公寓？什么又是日本一户建？

再从多个面向理性分析： 日本公寓和一户建，哪个适合自住？哪个又更适合投资？

Hi、みなさん、こんにちは。

社长带你看日本，大家好，我是社长刘洋。

在前一期讲地震的视频里，社长挖了个坑，说要专门做一期视频聊一聊日本的公寓和一户建的区别。说到做到，今天社长就来填坑了。先透露一下，社长目前是一个不折不扣的公寓派，坚定不移地选择住在公寓里。为什么社长对公寓这么情有独钟呢？这一期视频我将从自住和投资两个方面，掰开了揉碎了，好好跟大家讲讲在日本到底是公寓好，还是一户建好。

在对比公寓和一户建之前，咱们先把公寓和一户建的概念和大家解释清楚。首先，日本的公寓也许不是你理解的公寓。为什么这么说呢？在国内，很多人在聊公寓和住宅的好坏，因为大多数时候，公寓在国内是指小产权、或者没办法办理产权证、又或者是商用住宅，水电费都不是民用标准。如果你也是这个思维基础，那这里听好了—— 日本的公寓就是国内的住宅，而不是国内的公寓！而且日本的公寓几乎都是永久产权。

另外， 在日本，公寓一般分为普通高级公寓和塔楼两种。

塔楼一般是指超过30层的超高级公寓。在防震、建筑质量、居住舒适度、地脚等各个方面都处于顶级水平。没错， 塔楼是公寓的一种，但不是所有的公寓都是塔楼。

其次，日本的一户建也不是你理解的一户建，很多国内的朋友认为一户建就是别墅。这里社长要跟大家解释一下， 在日本并不是独门独栋的房子就是别墅 。大家都看过《ドラえもん》吧，咱们的主人公大雄，家里住的就是典型的一户建，日语里叫一戸建て(いっこだて)。这种房子占地一般不超过100平米，有个小两层，房屋总面积大概也就是100平米左右，属于普通百姓住的民宅。当然了，如果这个一户建在郊区或者是农村，面积会相应扩大。

咱们在日剧里动漫里最常看到的，在日本大街小巷随处可见的房子，绝大多数都是一户建，不是别墅。那么什么是别墅呢？《ドラえもん》里看着就很有钱的小夫，家里就住的是别墅，日语叫別荘（べっそう）。这种房子动则大几百上千平米，高门大院装修考究，其豪华程度一看就不是一般人住得起的。当然了，你跟社长较真儿说别墅也是一户建的一种，我也接受。但是，要清楚一点，不是所有的一户建都叫别墅。

顺带一提啊，因为这种认知上的误区，又加上国人比较喜欢拥有土地，社长也看到过好多国内来的朋友，听人介绍在日本投资了别墅的项目，结果我一看，这不就个是普通一户建吗？冒充啥别墅呢。当然这只是众多套路中的冰山一角，关于日本房产投资的套路，社长在这里再挖个坑，以后专门开一期视频好好聊聊。

言归正传啊，前面我们搞明白了什么是日本的公寓和一户建。那么下面社长就给大家详细讲解一下，自住和投资这两种情况下，公寓和一户建到底有什么区别。

如果你考虑购买自住房。 那么居住体验应该是您比较关心的部分。这个完全基于个人喜好，不容易对比。社长尽量从客观的角度给大家分享一下区别，大家自己决策就好。

比如从地段和便利性来说，我们要知道，公寓的开发商一般都是大公司，所以能拿到的地段一般都不会差。而一户建的开发商很多都是小的工务店，能选择的地段就天差地别了，对当地不熟悉的人就很容易踩坑。 特别是在东京或大阪这样的大城市，新盖的公寓楼大多都是在市中心地段，紧邻地铁站或电车站，出行会很方便。

而新盖的一户建一般都在郊区，或者城市里的落寞角落。比如我公司的一个同事就在大阪的北郊盖的一户建，然后常常跟我诉苦，每天早上上班都得开将近一个小时的车，也是够辛苦的。所以在便利性这块，公寓是完胜的。当然了，不排除城市里的超核心地脚有深宅大院，杠精请自行绕道儿，社长不伺候。

那么 再看看居住环境 ，就像刚刚说的， 在东京或大阪，公寓大多都在较为繁华的市区，离各种商业和娱乐设施更近一些，比较适合喜欢都市生活的人。相反一户建就更适合喜欢远离市区的人，郊区的生活环境会更开阔，绿化也更多一些，更田园牧歌一些。隔三差五的还可以请朋 友来家里BBQ一下。但是居住环境这块倒没有什么高低之分，纯属个人喜好，算是打个平手吧。

如果 从安全性上来说 ，一般来讲，新盖的公寓都有完善的安保系统，包括自动上锁的公寓大门，防范监视器，还有常驻的公寓管理员，相比之下，一户建的安保就全靠自己了，虽然也可以签约安保公司，但肯定没有公寓来得放心。所以呢，这部分应该是公寓胜。

可是如果你一家人都喜欢开车，那 停车场费 用不是一笔小数目，一户建通常都自带一到两个停车位 ，出了玄关就能直接上车，十分方便。而公寓的自带停车位，严重不足。而且很多停车位只能租，所以来晚的住户很可能抢不到停车位。就只能租在位置较远的外部停车场。当你买了很多东西时，或者遇到下雨天时，确实很抓狂。而且每个月的车位租金也是一笔不小的开销。社长住的地方已经很便宜了，但一个月也要一两千人民币。所以很多住公寓的人都放弃了开车，出行全靠公共交通。在这一部分呢一户建赢了。

再比如，一户建的房子啊， 隔热 这个方面实在不敢恭维。钢筋混凝土建造的公寓在冬天的保温，和夏天的隔热方面就要优秀很多。所以这部分又是公寓获胜。但是一户建的房子 私密性 会更高一些，玩乐器啊，养宠物啊也没有限制，也不用担心打扰到邻居。而住在公寓的话就要随时注意会不会吵到隔壁，小孩子在家里也不能蹦蹦跳跳的，一不小心就会收到投诉。所以这里是一户建胜出。不过社长住的塔楼， 隔音 非常好，几乎没有这方面担忧。

还有一个不得不讲的地方，大家都知道，在日本 丢垃圾 是很严格的。但如果住在公寓的话扔垃圾就会很方便，随时都可以把垃圾放到公寓指定的位置，由管理公司统一处理。相比之下，这方面一户建就麻烦很多，需要记下扔不同垃圾的时间，错过的话就要再等一周。这毫无疑问是公寓完胜了。

首先从法定的财务折旧层面，我们来看看国家觉得谁值钱。 按照日本的税法规定，木造一户建的折旧年限是22年，也就是说，一户建在22年后财务上就没有价值了。而钢筋混凝土建造的公寓的折旧年限为47年，很明显地看出，在财务折旧角度，公寓显得更结实、更有价值。但如果从避税效果来看，一户建折旧速度快，有短期避税需求的投资者，不想让建筑物值钱，折旧年限越短越好，这样就可以拿更多折旧额度直接来抵税。这块儿可能有朋友听不懂，别着急，后面社长会在 繁星商学院 的公开课 上为大家深度解读。

其次，不管是自住还是投资，投资者觉得谁值钱才重要。如果你把东京公寓和冲绳的一户建比较，显然没有实际意义。我们先做一下条件的限定。比如说，在一个都市圈内，最核心地脚的超奢华塔楼公寓和高级别墅区域的超奢华别墅进行对比，同等使用面积、同等建筑年限的情况下，大家猜猜谁的购买价格比较贵？

又比如说，在一个普通的都市街区，同等面积同等建筑年限的普通公寓和一户建，谁比较贵？社长告诉您， 大多数情况下，公寓价格是一户建价格的两倍。 这是不是有点超出你的意外？所以，当你来日本购房时，如果发现一户建价格比公寓贵，大概率是踩坑了。深呼吸，抓紧找社长。

当然了，有一些资深不动产投资家，专门找一些超低价的一户建改修后高价卖出赚钱高额利润。或者租出去赚取高额回报率。这些成功案例啊，很难复制。如果您是海外投资者，千万别碰，那不是您能玩的领域。

再次，我们看看银行觉得谁值钱。 社长多年的实战告诉大家，如果是投资而非自住角度， 银行最喜欢给公寓贷款，其次是商业楼，再其次是酒店，最后才是一户建。 显而易见，银行觉得一户建没那么值钱，把钱借给一户建风险有点大。

最后，咱们 再看看日本人的选择 。也就是日本本地人是更愿意住一户建还是住公寓呢？根据日本总务省在2018年进行的住宅统计调查，全日本住一户建的家庭占53.6％，住公寓的家庭占43.5％。看似好像是差不多的，一户建好像还略多一些。

不过这里要注意了，如果你只看到这儿，上当受骗的可能性很大。社长这里还有另外一个数据，这个是2020年日本的行政区域公寓化的排名。我们可以看到： 越是东京大阪的中心区域，公寓化的程度就越高 ，像排在前三的东京中央区和千代田区，以及大阪的中央区，差不多80%左右的居民都住在公寓里。也就是说，日本全国的数据对您没有任何参考价值。您到日本投资，不会去小城市投，更不会去农村投吧？

即便是全国的数据，我们也可以看到，近30年来，居住在公寓的家庭总数从1100万户增长到超过2300万户，比例也从32%上涨到43%，涨幅是相当可观的，于此也能看出日本人对于住宅选择的一个趋势。

聊了这么多，相信大家对一户建和公寓应该有了自己的看法。反正社长是给公寓打call的，你是更喜欢公寓还是一户建呢？请在视频下方留言告诉社长。

如果你喜欢本期节目，欢迎点赞加关注，我是社长刘洋，我们下期再见。