把高尔夫球场全部改成住宅/公园？不是不可能！

　　为了解决深圳长期存在的乏地可用、供需紧张的矛盾，网络上常常冒出各种提升供应的奇思妙想，比如将高尔夫球场全部改建成住宅楼的想法，你不得不佩服网友们的脑洞。

　　虽然有些天真，但暴露出了众多深圳人对土地的“渴求”。

　　深圳高尔夫球场用地的二次开发确实是一个值得思考的问题，同时需要面对的困难也多

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　　首先，需要明确的一点是，高尔夫球场的整顿有其必要性，理由有三：

　　一、浪费土地

　　大家没玩过高尔夫也见过猪跑，高尔夫球场是非常低容积率的项目，放眼望去90%的地块由绿化种植构成。

　　而一个标准的18洞高尔夫球场占地面积一般为750亩到1500亩左右（50-100万平），这么大一块地光用来种草，做少数人的商务公园，除了社会顶层人士以外恐怕就只有小布尔乔亚阶级和真正热爱这项运动的人能理解这种情调了。

　　此外，更不用说我国的高尔夫球场一直存在着占用耕地的问题。

　　二、浪费水源

　　大家都喜欢绿油油的草，但草坪怎么保养？玩命浇水、玩命施肥呗。

　　高尔夫球场的草坪对水分要求很高，草坪的含水量低于60%草就会蔫萎。

　　据众多媒体报道，一个标准球场每天平均耗水2000～2500立方米，一年下来大家可以算，深圳的情况不清楚，但11年中国青年报有个采访数据，北京高尔夫球场全年的用水量相当于40万个三口之家一年的用水量。

　　深圳的球场数比北京少，但水的需求量依旧巨大，这也是很多高尔夫球场依水而建的原因，这在浪费水的同时还存在污染的问题，如果深圳天天下雨就好了。

　　顺带一提，高尔夫的起源地苏格兰是温带海洋性气候，一年恨不得一半以上时间在下雨。

　　三、性价比低

　　无论是北京还是深圳，虽然高尔夫球场有不少，但普通民众对这项运动的参与热情实在是弱，对他们来说，高尔夫球场性价比接近于没有，不如还绿于民，即使是像纽约曼哈顿一样整个中央公园都挺好。

　　对开发商来说，这种高投入高税费高亏损的项目本身基本是必赔钱的，大家看重的借此打造一个高端圈子和对周边楼盘的提升，可这和普通民众有什么关系，他们又不是高尔夫俱乐部的高级会员，只有推倒重建才有机会让他们享受到城市绿地的福利。

　　四、发展不平衡

　　高尔夫运动想要发展，抛开贵族运动的包袱，下沉是必须的。

　　但是你从国内俱乐部的占地面积就可以看出，国内盲目定位高端，因此偏爱中大型高尔夫球场，而球场面积越大，管理成本就越高，准入门槛自然也越高。

　　高尔夫未必在国内就是真的水土不服，不对中国人的胃口，只是国内运营者根本就不给普通人接触的机会。

　　2017年，国内约六百家高尔夫球场，公众球场却只占1.7%，公众球场和私人会所比例严重失调。

　　脱离群众那便休怪群众抛弃你咯。

　　综上，高尔夫球场不受待见很正常，国家相关的整顿政策也层出不穷。

　　2004年，国务院下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，自那以后便停止了高尔夫球场的审批。

　　不过值得玩味的是，《通知》发布时，全国有170家高尔夫球场，而等到2017年国土部发文称完成高尔夫球场的清理整治及全面核查工作时，这一数字变成了683家。

　　附：1993以来，国家对高尔夫球场的整顿性政策：

　　1993年8月，国务院转批国家计委文件规定高尔夫球场为停缓建设、不宜新建。这是国内高尔夫球场可追溯的第一道国家级禁令。

　　1997年5月18日，中央下发通知明确要求，禁止占用耕地、林地和宜农荒地用于高尔夫球场和高档房地产开发建设。

　　2004年1月，国务院下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，要求即日起至有关新的政策规定出台前，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。除了暂停新的高尔夫球场建设，《通知》还要求各地清理已建、在建的高尔夫球场项目，规范已建高尔夫球场的运营并加强督促检查和指导工作。

　　2006年，高尔夫球场被国土资源部、国家发展改革委列入《禁止用地项目目录》。

　　2007年，《国务院关于印发2007年工作要点的通知》中“落实禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。”

　　2011年6月，国家发展改革委、监察部、国土资源部、环境保护部等11部委联合发出《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，要求各地必须在6月底前把所有球场名单及违规球场清理整治情况上报国家发展改革委。

　　2017年1月，国土部发文称，清理整治及全面核查工作已经完成。全国683个高尔夫球场中，111个球场被责令取缔，18个球场被责令退出，47个球场被责令撤销，507个球场被要求整改。

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　　这一揽子的措施看下来，可以很容易看出上头对高尔夫球场的整顿决心，也可以看出这是个耗时耗力的过程，所以政策上得层层加码，地方上才能有收效。

　　我们举一个深圳的具体例子。深圳高尔夫俱乐部，位于深南大道6003号，在福田CBD砍下136万平的占地面积。

　　它是一个什么情况呢？2015年2月17日，土地到期，开始了地块的回收和开发工作，直到2018年才慢慢被强制收回，纳入香蜜湖片区规划，2019年，还能去那打高尔夫。

　　为什么举这个例子，因为围绕着这一地块，我们便可以总结出深圳高尔夫球场开发过程中会遇到的困难和机遇。

　　深圳高尔夫球场绿地开发的困难

　　一、回收过程复杂

　　这有两个因素，第一深圳早期的高尔夫球场承担着招商引资的作用，在那个百废待兴、百业待举的时代是一步发展的妙棋，所以在批地和建设时也给予了很多“方便”。立项、审批程序不完善让后续的工作也变得复杂。

　　第二项土地使用权到期收回项目，地上建筑物、构筑物等应适当补偿。这么大的地块测绘服务和评估服务y很复杂，涉及利益容易演变成官方、资本、民意的三方博弈，结果就是项目长期处于评估和规划阶段。

　　二、不知道用来做啥

　　回收是第一步，回收回来如何使用是第二步。

　　如果是小地块就罢了，百万平的地块还有无数民众的眼睛在盯着，敢随便开发吗？光是市民们的想法都不能统一。

　　有说应当延续绿化功能、休闲功能，可以改建成社区公园、足球场、公共体育场等可以供市民免费休闲娱乐的活动场所。

　　也有人说在寸土寸金的深圳，还绿于民从经济发展角度来说，不是很划算，更别说改建成公园、体育场所还需要一大笔资金投入。

　　也有从务实角度说，应当允许从中拿出一部分土地作为工业用途，发展房地产或者建设高新技术产业创业园、文化产业创业园，继续服务于深圳经济发展。

　　一切的一切都悬而未决、众说纷纭。

　　深圳高尔夫球场绿地开发的机遇

　　一、土地陆续到期

　　深高地块不会是第一块，那些建设于上世纪八九十年代的高尔夫球场未来将陆续到期，深圳官方现在是“收账人”的角色，在土地回收这一阶段属于强势方。

　　二、前辈经验可以借鉴

　　深圳的步伐一直走在国内前列，各种规划经验被其他市竞相模仿，但这并不代表着深圳万事都只能自己摸索，因为还有国外、有发达国家的经验嘛。同时是对市内地理位置最好、占地面积最大的地块开发，伦敦有海德公园、纽约曼哈顿有中央公园、蒙特利尔有皇家山公园等等。成功经验都可以直接借鉴。

　　三、民众支持

　　这一点不用多说，不要小瞧城市居民对公共空间、住宅面积的渴求。如果可以把我家门前的高尔夫球场改成公园/住宅，我愿意去敲锣打鼓。

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　　不可否认深圳高尔夫绿地的未来开发的难度，但无论如何有两个原则我觉得是必须坚持的。

　　一是以民为本。如果二次开发后这些绿地不能为深圳市民带来好处，那么这样大费周章就没意义了。

　　二是问计于民。官方需要思考的点很多，但不能因此过度代替市民决策，将决定和选择的权利交给市民，多做研讨，多听意见，路会走得更顺一点。