北京买房纪实：房产是价值投资，切忌“矮子里面拔将军”

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我目前手头最多能凑出400万首付，二套，想买一套房子投资，主要为了保值升值。不自住。1、您觉得目前北京哪个板块比较适合投资？2、看了石景山鲁谷、丽泽西局（回迁房）、西红门鸿坤、亦庄次渠南新盘（竞限）、朝青、常营。3、个人比较偏向朝青、常营。朝青很难找到500万出头的房子，常营基本锁定在北京新天地，小区环境不错，就是楼里采光会受到南边楼栋的影响，不是早上见不到太阳就是下午见不到太阳。

请教您：我这种选房思路是否正确？这种光照不足的房子一般折价多少？临街折价多少？楼龄差三四年的情况下折价多少？另外朝阳医院建成后是利好还是利空？非常感谢！

回答：

1、 这么说吧，中国人老祖宗讲“无规矩不成方圆”，具体到做事上就是“无标准不能量化”。
我常打比方，买投资房就相当于招员工或找个合伙人，最关键的是能挣钱别惹祸。那这就得有标准了，不能说贴出招聘启事：年薪十万招聘，要求是“活的就行”。什么学历年龄和既往的业绩全都不看，只要是看顺眼了就敢给钱。合适吗？

那投资房产，是不是得将房产类型做个区分啊？几万块钱买股票还得分个蓝筹股、概念股和垃圾股呢，至少也得看看K线图吧，几百万买房子就凭想象，合适吗？

2、 人们为什么对买房这么随意？三点原因，一是确实不懂，二是恐惧，三是贪婪。

房产投资确实挺难，从地段配套到产品类型历史走势未来规划都得量化，普通人没这时间精力。于是人类的本能恐惧就产生了作用，反正老子也不懂，那就蒙着来吧，钱是王八蛋，赔了咱再赚。当然最重要的是贪婪，只要一想到未来有可能的收益，心理学上先入为主的偏见和禀赋效应就会占据人类的思维。鱼见食而不见钩，人见利而不见害！

3、 不多说了，简单说，房产投资在不细分产品类型的情况下，至少分成商品房、公房、政策房、保障房、安置房、回迁房，按级别不同投资性递减。这就跟招聘员工似的，在工资给定的情况下，从博硕、本科、专科、高中到幼儿园肄业，各种文凭的含金量不同。在阶层固化的和平年代，出身很重要，决定了一个人70%的人生。商品也一样，汽车给出租公司的定制版，和限量版是无法同台竞争的。

4、 所以，既然是纯投资，那把什么限竞房、回迁房就先排除吧，当然有逆袭的可能，但可遇不可求。投资不是赌博，选择确定性强的为好。

5、 再其次，最好别买有硬伤的房子，犯不上矬子里拔将军。这就相当于想招个快递员，非得问：缺胳膊和短腿儿的哪个更合适，能少给多少工资？投资就是做生意，先考虑赚钱，别上来就扣扣索索想拣便宜。楼市这种信息公开的市场里没有洼地，只有爬不上来的深坑。价值投资，不是“价格投资”。

6、 一不留神说多了。总之吧，北京新天地还可以，挺好的小区。之前走势弱了点儿，这些年算是跟随大盘。

房龄越新，价格差率越大，五年和十年的能差20%。时间越长房龄越老，价格差越小。这跟人一样，五岁和十岁的差多了，75和80的没什么区别。所以没有标准折价，只要出身一样，工资和退休金都差不多。

7、 大型医院建成，对高档小区是利好，配套多了。对普通小区说不好，看物业管理了。要是管理的严，也是利好。但如果管理松懈，让众多患者和家属来租房，满楼道的熬药味儿，小区成住院部了，那就是利空。

8、 其他的不说什么了。仅供参考吧。

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