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物业收费不合理、物业费高、能不能不交、如何拒缴?一文看懂

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常有自媒体流传这样一份内容:物业费法定收费标准设有4个等级,从最低档的0.35元每天每平到最高档的1元每平每天。

于是很多人非常疑问,自己小区的物业费远超这个标准,一块多、两块多、三块多的比比皆是。这四级收费标准究竟是真是假?难道是自己小区物业收费不合理?

首先,物业费四级收费标准(曾)确有其事,根据一套标准的物业服务内容划分等级,设定每个等级0.35元到1元不等的收费标准。包括停车费也(曾)有法定的收费标准。

但这个四级收费标准只包含保安保洁、公共秩序维护这些基础内容,是不含电梯、设备等运营费用的。

更关键的是,早在14年发改委2755号文件就明确了“放开物业费和停车费的限制”。所以现在的物业费、停车费收费标准,是由地方物价部门进行定价指导、管理的。这也能够理解,不同区域、城市、社区的物业服务水准、内容、成本差别巨大,统一定价的确不适合目前局面。

物业费包含哪些内容?

首先应知晓相应的法律法规去哪找,网上很多文章并不可靠。物业管理以前归属于物权法范畴,明年起归属于《民法典》中物权篇。另外,各地一般都会有物业服务管理条例细则、物业收费标准细则等补充内容。

其次,什么是物业费?小区业主委托物业公司对小区进行各项管理服务,支付给物业公司的报酬就是物业费。所以,业主与物业公司之间是委托与被委托的契约关系,业主支付物业费是义务,物业公司提供服务是义务,双方互相遵守是前提。

法定的物业费包含:人员工资、社保福利、保安保洁、绿化养护、公共部位维护保养、物业办公费用、物业固定资产折旧等。

因物业费定价放开后,各地实施细则可能不同,故可能还有额外的一些其他费用:公共照明、景观照明、喷泉用水、用水二次加压(物业添置设备)、用热二次供热(物业添置设备)、电梯修理等等(电梯保养维护属于日常收费范畴,但维修、改造等不属于)。

哪些物业收费不合理?

经常有朋友在线求助,觉得自己小区物业费偏高,可能存在乱收费、多收费等现象。

有些人则认为自己尚未装修入住,就要交物业费是否合理?还有人则认为,自家住一楼,平时根本不用电梯,这电梯运行费自己不应该给。包括装修保证金,究竟是业主个人承担还是装修公司承担?

事实上,物业收费是否合理,主要看这两点:

1、 当地物价部门或物管部门出台的法定物业收费标准,具体包含了哪些内容。如果收费内容或定价,不符合当地收费标准细则,那业主有权不交并投诉。

2、 法定之外的收费项目,小区物管是否有审批文件并公示,如果没有那就代表收费并不合理,可以拒缴并投诉。

需要注意的是,各地物业收费标准的相关规定并不相同,最好的方式即电话咨询或索要书面材料,与自身小区收费、定价内容一一对比。

譬如兰州物业服务收费标准,详细规定了装修押金、一楼不使用电梯、二次收费等内容如何定价,一清二楚。再比如未装修入住首年物业费,有些城市可以打7折,有些可以打5折。

这4种情况不能拒缴物业费

既然业主与物业公司是委托与被委托的契约关系,那么自然双方都有对应的权利、义务以及违约责任。以下4种情况,不属于物业方违约,因此不能以此为理由不交物业费。

1、 认为自己并未与物业公司签署委托管理协议,所以不交。事实上,根据法律规定,开发商在预售阶段,就得通过公开招投标确定物业管理公司,而那时还不存在业主。这种是前期物业管理合同,根据合同期限自然延续到交房后。但,若合同期满或业委会成立后想更换物业公司,法律规定也是可行的。

2、 房屋质量问题,所以不交。房屋质量并不在物业管理范畴内,质保期内找开发商解决,质保期外通过公共维修基金解决。但物业不能坐视不管,而是要积极协调、维护业主利益。

3、 房屋空置,所以不交。房屋虽然空置,但该做的物业服务内容并未减少。

4、 财产损失,所以不交。常见比如电瓶车被盗、汽车被划等,很多业主常认为物业不作为才导致自己财产受损。这里界定的关键是:物业是否按时、按质尽到了巡逻、监控这些义务,并能够提供证据证明自己没有懈怠。如果证明确实成立,业主不能以此为由不交物业费。

这4种情况下有权拒缴物业费

1、 多收费、高收费、重复收费、乱收费等。

几乎现在各地都有详细的物业服务标准内容、补充内容与收费标准,对比一下即可判断是否存在以上现象。如果有,业主有权拒缴物业费,并要求物业整改到位、或者投诉。

2、 服务质量不达标

双方为契约关系,物业具体服务内容合同中会有详细约定。若物业服务存在服务不达标,即等于违约,那么业主有权维护自己利益拒缴或少交物业费。

3、 没有审批文件及公示

每个小区质素不同,因此有些收费项可能是某些小区特有,比如二次加压供水、供热等。这些费用,一般不在物价部门收费标准中,是由社区提交审批,同意后方可收费。因此,如果拿不出审批文件,也没有公示,业主有权拒缴。

4、其他合同条款违约。根据双方契约关系,物业管理方存在违约现象,比如泄露业主隐私、出卖业主资料获利等,若证明是公司行为,那么业主有权保护自己利益,并拒缴或少交物业费。

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