物业收费不合理、物业费高、能不能不交、如何拒缴？一文看懂

常有自媒体流传这样一份内容：物业费法定收费标准设有4个等级，从最低档的0.35元每天每平到最高档的1元每平每天。

于是很多人非常疑问，自己小区的物业费远超这个标准，一块多、两块多、三块多的比比皆是。这四级收费标准究竟是真是假？难道是自己小区物业收费不合理？

首先，物业费四级收费标准（曾）确有其事，根据一套标准的物业服务内容划分等级，设定每个等级0.35元到1元不等的收费标准。包括停车费也（曾）有法定的收费标准。

但这个四级收费标准只包含保安保洁、公共秩序维护这些基础内容，是不含电梯、设备等运营费用的。

更关键的是，早在14年发改委2755号文件就明确了“放开物业费和停车费的限制”。所以现在的物业费、停车费收费标准，是由地方物价部门进行定价指导、管理的。这也能够理解，不同区域、城市、社区的物业服务水准、内容、成本差别巨大，统一定价的确不适合目前局面。

物业费包含哪些内容？

首先应知晓相应的法律法规去哪找，网上很多文章并不可靠。物业管理以前归属于物权法范畴，明年起归属于《民法典》中物权篇。另外，各地一般都会有物业服务管理条例细则、物业收费标准细则等补充内容。

其次，什么是物业费？小区业主委托物业公司对小区进行各项管理服务，支付给物业公司的报酬就是物业费。所以，业主与物业公司之间是委托与被委托的契约关系，业主支付物业费是义务，物业公司提供服务是义务，双方互相遵守是前提。

法定的物业费包含：人员工资、社保福利、保安保洁、绿化养护、公共部位维护保养、物业办公费用、物业固定资产折旧等。

因物业费定价放开后，各地实施细则可能不同，故可能还有额外的一些其他费用：公共照明、景观照明、喷泉用水、用水二次加压（物业添置设备）、用热二次供热（物业添置设备）、电梯修理等等（电梯保养维护属于日常收费范畴，但维修、改造等不属于）。

哪些物业收费不合理？

经常有朋友在线求助，觉得自己小区物业费偏高，可能存在乱收费、多收费等现象。

有些人则认为自己尚未装修入住，就要交物业费是否合理？还有人则认为，自家住一楼，平时根本不用电梯，这电梯运行费自己不应该给。包括装修保证金，究竟是业主个人承担还是装修公司承担？

事实上，物业收费是否合理，主要看这两点：

1、 当地物价部门或物管部门出台的法定物业收费标准，具体包含了哪些内容。如果收费内容或定价，不符合当地收费标准细则，那业主有权不交并投诉。

2、 法定之外的收费项目，小区物管是否有审批文件并公示，如果没有那就代表收费并不合理，可以拒缴并投诉。

需要注意的是，各地物业收费标准的相关规定并不相同，最好的方式即电话咨询或索要书面材料，与自身小区收费、定价内容一一对比。

譬如兰州物业服务收费标准，详细规定了装修押金、一楼不使用电梯、二次收费等内容如何定价，一清二楚。再比如未装修入住首年物业费，有些城市可以打7折，有些可以打5折。

这4种情况不能拒缴物业费

既然业主与物业公司是委托与被委托的契约关系，那么自然双方都有对应的权利、义务以及违约责任。以下4种情况，不属于物业方违约，因此不能以此为理由不交物业费。

1、 认为自己并未与物业公司签署委托管理协议，所以不交。事实上，根据法律规定，开发商在预售阶段，就得通过公开招投标确定物业管理公司，而那时还不存在业主。这种是前期物业管理合同，根据合同期限自然延续到交房后。但，若合同期满或业委会成立后想更换物业公司，法律规定也是可行的。

2、 房屋质量问题，所以不交。房屋质量并不在物业管理范畴内，质保期内找开发商解决，质保期外通过公共维修基金解决。但物业不能坐视不管，而是要积极协调、维护业主利益。

3、 房屋空置，所以不交。房屋虽然空置，但该做的物业服务内容并未减少。

4、 财产损失，所以不交。常见比如电瓶车被盗、汽车被划等，很多业主常认为物业不作为才导致自己财产受损。这里界定的关键是：物业是否按时、按质尽到了巡逻、监控这些义务，并能够提供证据证明自己没有懈怠。如果证明确实成立，业主不能以此为由不交物业费。

这4种情况下有权拒缴物业费

1、 多收费、高收费、重复收费、乱收费等。

几乎现在各地都有详细的物业服务标准内容、补充内容与收费标准，对比一下即可判断是否存在以上现象。如果有，业主有权拒缴物业费，并要求物业整改到位、或者投诉。

2、 服务质量不达标

双方为契约关系，物业具体服务内容合同中会有详细约定。若物业服务存在服务不达标，即等于违约，那么业主有权维护自己利益拒缴或少交物业费。

3、 没有审批文件及公示

每个小区质素不同，因此有些收费项可能是某些小区特有，比如二次加压供水、供热等。这些费用，一般不在物价部门收费标准中，是由社区提交审批，同意后方可收费。因此，如果拿不出审批文件，也没有公示，业主有权拒缴。

4、其他合同条款违约。根据双方契约关系，物业管理方存在违约现象，比如泄露业主隐私、出卖业主资料获利等，若证明是公司行为，那么业主有权保护自己利益，并拒缴或少交物业费。