融创孙宏斌：一个美国人的中国式赌注

　　题要：这个美国人，真能成为中国房地产业的常胜将军吗，真能扮演中国楼市最危险的搅局者吗？

　　 文 / 商业大咖社

　　房地产业“江河日下”，融创老板孙宏斌的赌性却“与日俱增”——

　　2月1日，孙宏斌斥资8.17亿元，接手大连市一个烂尾8年多的住宅项目君临天下！

　　2月11日，孙宏斌旗下的融创瑞祥斥资14979.8407万元，入股愿景明德10%股份，跃升成为该公司的第四大股东！

　　2月23日，孙宏斌决定从华夏幸福董事长王文学手中，接下位于浙江省嘉兴市的一宗地块，价值高达10.6亿元！

　　一个月三宗交易，孙宏斌又砸了数十亿的“赌本”下去。

　　孙宏斌做企业，从来都是大开大合，跌宕无常，若以一个字来概括孙宏斌的传奇人生经历，那就是“赌”。

　　因为“好赌”，孙宏斌三条红线全踩，为融创中国加上了有史以来最疯狂的杠杆，5700多亿的销售额，3万亿的土储，硬生生“买”出了一个庞大的地产帝国。

　　因为“乱赌”，孙宏斌壮士断腕，投资给山西老乡贾跃亭的165亿都打了水漂后，孙宏斌含泪对投资者坦言，经历了“这辈子最大的遗憾”。

　　只是现在，他还能像以前一样赢得酣畅淋漓吗？

　　01

　　地产调控愈演愈烈之际，一大波曾实力凛然的地产开发商，纷纷倒在了夕阳晚景之中。

　　股价三天暴跌22.55%，大股东连续遭遇被动减持，318家投资方含泪止损退场，逾期债务本息高达52.55亿元，这就是老牌房地产商华夏幸福当下面临的窘境。

　　2月23日，融创官网却传出重磅消息，董事长孙宏斌将接手华夏幸福位于浙江省嘉兴市的一宗地块，价值高达10.6亿元！

　　果然，在中国地产圈，哪里有“白衣骑士”力挽狂澜于既倒的神话，哪里就有孙宏斌活跃的身影，他任何时候都是赌性难改。

　　要说华夏幸福的危机，始于环京市场的折戟，爆发于激进的扩张战略。

　　近几年来，由于环京市场的折戟，华夏幸福董事长王学文开始不断加大对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域的投资力度，与此同时，前期运作的产业新城需要继续追加投入，导使华夏幸福的资金压力陡增。

　　2020年三季度末，扣除预收账款后，华夏幸福总债务余额约为2900亿，已逼近3000亿大关。三季报显示，华夏幸福短期借款和一年内到期债务共计人民币940.2亿元，而期末货币资金仅仅剩下386.09亿元。①

　　在资金面不断恶化的同时，华夏幸福2020年的拿地金额，竟然依然高达283亿元，与之形成鲜明对比的，是华夏幸福近千亿的债务缺口，以及如今账面上区区8亿元的可动用资金。②

　　可以想见，随着地产融资政策的持续收紧，华夏幸福对于“钱”的渴望，如今已经窘迫到了什么程度。

　　02

　　大赌伤身，莫过于王文学；小赌怡情，莫过于孙宏斌。

　　从绿城，佳兆业，到万达，到泛海，环球，一直到今天的华夏幸福，孙宏斌一路并购而来的项目，盘子有大有小，但是对于孙宏斌而言，“小赌怡情”的意味非常浓厚——几乎都是清一色，都是拥有大量可售项目、只是资金链出现问题的优质资产。

　　从绿城开始，被孙宏斌吞下的资产，基本都能在很短的时间内变现成功，而且孙宏斌一直都是分布建仓与操作，几乎从不“一把梭”，只有在前一个项目见到效益了，才会考虑下一个资产包的收购，有进有出，实现并购与卖出的良性循环。

　　常常为人忽视的一点是，孙宏斌还是个不折不扣的财技高手——这也帮助了他在规则之内，尽可能消除“赌博”过程中产生的不确定性。

　　可以看到，只要是融创规模稍大一点的并购，孙宏斌几乎都会在谈判桌上做好功课，譬如分批付款、提前变现，或者反向担保贷款等等。

　　一个非常鲜明的例子。

　　在并购绿城一案件中，孙宏斌仅仅用33.72亿的原始资本，就撬动了价值225亿的杠杆，很多宋卫平盘不活的资产，被孙宏斌在短短的3个月内就处理掉了，以至于宋卫平在事发后非常后悔，想要取消和孙宏斌的交易。③

　　至于孙宏斌收购万达的76个酒店和13个文旅项目，一度也被媒体抨击为不折不扣的接盘侠，但事实上孙宏斌收购万达的资金，很大一部分来自贷款，融创的资金压力其实并不高。另一方面，孙宏斌收购的万达项目，两年后就已经卖掉了1600亿，旗下还有大量的可售库存，从效果上来看可以说是超出预期的。④

　　不出意外，本次孙宏斌驰援华夏幸福王文学的案例，也将成为孙宏斌“小赌怡情”路线上的经典代表作之一。

　　一方面是因为，随着近期集中供应住宅用地新政的发布，孙宏斌选择在此时此刻出手，具备了充足的套利空间。

　　一年只有三次抢货机会，优质的地块必然面临着激烈的博弈，未来的价格走势易涨难跌。而华夏幸福出售给融创的地块，显然居于此列。

　　资料显示，去年华夏幸福经过199轮竞价，以10.6亿元的代价才能拿下这块嘉兴南湖区商住用地，楼面价10040元/平方米，溢价率47%。⑤

　　如今，这块到手的肥肉到了孙宏斌手里再杀一波价，孙宏斌无论是继续自持，还是寻找合适机会出售，都将实现较大的资产增值。

　　其次，我们可以发现融创本身的运营规划中，就涉及到了文旅项目等布局。这块地对于重心仍旧位于一二线城市的融创而言，可能会有比较好的操作空间。

　　据悉，这块华夏幸福高价竞拍而来的地，周边没有其他相关项目，对于融创而言会是一个干净的“壳”，而且该地块去年的土地出让文件曾显示：西南侧预留开敞广场空间，集中配建建筑面积不小于13000平方米的邻里中心，包括地上建筑面积不小于3000平方米的社区服务中心、地上建筑面积不小于6000平方米和地下建筑面积不小于4000平方米的商业。⑥

　　03

　　赌桌上难有常胜将军，孙宏斌的赌性，一定程度上也帮助他减少了博弈失败的几率，但并不代表着他就能高枕无忧。

　　2020年以来，孙宏斌一边说着要给融创“降杠杆”，一边密集会见地方政府官员，与政府签约合作，在文旅项目上大刀阔斧的向前推进，不得不说仍旧是一种隐忧。

　　2020年，仅仅是融创与绍兴市文旅集团合作的文旅开发项目协议，总投资金额就高达100亿元。⑦

　　这，似乎又会让好不容易“瘦身”下来的融创回归以往的重资产发展模式——要知道，仅仅这一个项目的投资金额，就相当于融创中国2019年归母净利润的38%。一旦这个项目宣告失利，孙宏斌要卖掉多少套房子才能补上这个坑？

　　众所周知的一点是，文旅业务投资成本高，回报周期长，这也是资金链绷紧的万达几近全盘放弃的原因之一。

　　截至2019年年底，融创文旅的总资产已达1001亿，总负债为224.7亿，营收为28.5亿，可见近年来融创存量的文旅项目，并没有达成预期中的经济效益。⑧

　　孙宏斌过往案例中使用的“低价接盘”模式，对于文旅产业能否彻底行得通？在这里也要打上一个大大的问号。

　　从收购万达文旅的经验来看，孙宏斌并没有能够成功盘活旗下的文旅资产，仅仅是获得了价格相对比较优惠的土储而已，考虑到持有成本，巨大的折旧和疫情对文旅行业估值的打击，在这一系列眼花缭乱的“抄底”操作中，孙宏斌真的赚到钱了吗？

　　地产行业告别暴利时代，“赌徒”孙宏斌终将迎来人生命运的最后一个拐点——是以文旅产业为终点，进行奋不顾身的最后一搏，还是在地产寒潮中急流勇退，保住来之不易的胜利果实？

　　04

　　对于孙宏斌而言，“小赌怡情”的好处，还体现在近年来融创不断蜕变的基本面上。

　　2月3日，融创中国发布正面盈利预告，公告显示公司2020年归母净利润预期较上年度增长超过35%。增长原因主要源于物业销售交付面积增加，以及股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。⑨

　　融创中国同时表示，公司资本结构持续优化，已经符合“三道红线”融资新规中的两条，超预期快速降两档至黄档。

　　“三道红线”对房地产的影响是显而易见的，这意味着高杠杆模式不再可持续。在“三道红线”出台之前，孙宏斌就已将“控负债、降杠杆”纳入企业三年重点规划，这显然是孙宏斌未雨绸缪的重要一步。

　　截至2020年底，融创中国净负债率预计降至100%以下，非受限现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于80%。⑩

　　融资成本常常被视为房企的核心竞争力之一。

　　数据显示，近五年，融创的融资成本介于6%-8%之间，虽然比起万科，碧桂园等巨头依然偏高，但比起资金最紧张的时期，显然已经下滑了不少。

　　2020年上半年，融创有息负债合计3203.3亿元，较2019年末降低了19.7亿元；资产负债率86.56%，较2019年末下降4.28个百分点；净负债率149%，较2019年末下降23.3个百分点。⑪

　　2015年之前，融创基本上只有在建工程没有土地储备，与万科、恒大等对手完全不在一个重量级上。

　　如今，融创土储的总计货值已经超过3万亿，即将超越恒大，跻身成为中国实力最为强大的地主。

　　在这样傲然的基本面下，融创2020年695亿元的拿地金额较2019年大幅锐减30.5%，这也显示出孙宏斌异常审慎的一面。

　　融创基本面的改善，与孙宏斌的决策调头是分不开的。

　　对于孙宏斌而言，这两年放慢土地收储步伐，降杠杆，去负债的一系列操作，意味着在融创的高速成长史上，“大赌抢增量”的时代已经正式宣告终结，以稳字当先，“小赌找存量”，将会成为未来一段时间内，孙宏斌的主要求生之道。

　　近期，孙宏斌频频以超低价接手东北烂尾楼项目，以1.5亿元的资金试探性的投资专注于存量改造市场的愿景明德，甚至是本次以“白衣骑士”的身份救场华夏幸福，似乎都暴露一个共性的特点——孙宏斌改变了以往激进的操盘风格，开始越来越注重“以小博大”，感受“小赌怡情”带来的乐趣。

　　在重资产板块（房地产），孙宏斌开始更加注重造血能力，以追求高周转，利润增长为先，强调去杠杆背景下的顺势而为，若有抄底机会，也是轻仓介入，不再冒昧压上巨额赌注。

　　在资产较轻，具有成长性的板块（文旅，存量房改造，大健康等等），孙宏斌选择在控制总量的同时，根据项目落地经营情况逐步加仓，寻找新的利润增长点。

　　下一阶段的赌注，孙宏斌是否会大获成功？

　　这似乎还是个未知数，毕竟，在中国，房地产的盛世刚刚结束，传统业者向文旅与大健康的迁移，都没有很好的成功先例，经验富余如万达，也没能够做好行业的表率。

　　资本喧嚣的年代，“小赌怡情”是一名赌客最难掌握的自我修养。以一名赌徒的视角来观察狂人孙宏斌，他无疑是这个时代最具有可能功成身退的“弄潮儿”。

　　05

　　其实，这几年孙宏斌还贡献了很多非常经典的并购案例，但无一例外的都是在“赌”——低买高卖，像中间商一样赚差价，只保留对自己有用的部分（核心地段的土储），万一卖不出去烂在手里，孙宏斌也会选择断臂止损。

2013年，融创中国以7亿人民币增持万通旗下天津泰达城开至47%的股份。

2014年，融创中国决定豪掷155.46亿人民币，收购绿城中国合营公司的全部股权。

2015年，融创中国以32.06亿人民币收购中渝置地7个项目的股权。

2016年，融创以 40亿元入股金科地产16.96%股权，138亿元入股融科智地。

2017年，融创中国还以438亿元的代价，收购了万达的13个文旅项目和万达旗下的76个酒店项目。⑫

　　2018年，孙宏斌一不做二不休，干脆把62.81亿元的资金全盘砸向了万达剩余的文旅项目，并以95亿元入股万达商管，帮助王健林完成了“敦刻尔克”式的惊天大撤退。

　　类似的玩法，孙宏斌也有看走眼的时刻，比如165亿元接盘乐视网，孙宏斌原以为是低价抄了底，后来才发现，自己几乎是被贾跃亭抄了家。

　　总体而言，孙宏斌这一阶段的赌法是相当成功的，以当年的万达酒店文旅为例，孙宏斌花了438亿，3年间就卖了1600多亿。

　　根据孙宏斌自己的说法，2014年到2017年，孙宏斌总计买入1000多亿，转手卖出金额超过了1.36万亿。

　　都以为孙宏斌是接盘侠，都以为疯子孙宏斌迟早要把融创“赌”到一无所有，但孙宏斌愣是三年卖出1万多亿，这说明了什么问题？

　　被时代洗尽铅华之后，孙宏斌的“赌术”，已经是大多数人看不懂的了。

　　赌博，是个碰运气的活儿，但是，从赌场中活下来的人，但没有多少人一而再，再而再将自己交给运气！

　　小结

　　孙宏斌何许人也？

　　打开百度百科，其中有一栏介绍他竟是美国人！

　　年少得志，成为柳传志身边红人，却因内部争斗锒铛入狱；此后创办顺驰地产，因为激进扩张，陷入破产危机；痛定思痛后，选择原地爬起，创立融创地产，继恒大之后一跃而成为中国新晋“地王”掌舵人……

　　只是，狂人孙宏斌的投资圣杯，总是令人捉摸不透。

　　在大多数人眼中，从身陷牢狱泥沼，到如今的千亿地产富豪，孙宏斌更像是个放浪形骸，一掷千金的赌徒。

　　当年他力排众议，以165亿砸向山西老乡贾跃亭的乐视网，最终分文未归，融创受到牵连死伤惨重，孙宏斌的跨界豪赌失败，一时间成为了全中国的笑柄。

　　小赌怡情，大赌伤身，有了当年顺驰事件的前车之鉴，孙宏斌终究还是从死局中爬了起来。

　　2020年，融创中国累计实现合同销售金额约5,752.6亿元，同比增长3.42%，累计合同销售面积约4,102.1万平方米，同比增长7.15%，归母净利润预期较上年度增长超过35%。

　　近年来，融创的业绩开始实现稳健爬坡，是孙宏斌从“大赌”转向“小赌”的经典案例。2020年的融创，通过不断去杠杆，降低负债，已经符合“三道红线”融资新规中的两条，发展形势一片喜人。

　　随着房地产行业告别暴利时代，大难不死的孙宏斌，赌性难改，仍选择一条“小赌怡情“的道路，继续扮演中国楼市最危险的搅局者？

　　只是这个美国人，真能成为中国房地产业的常胜将军吗？

　　时间，终会给出答案！（完）

　　注：

　　①易简财经，《华夏幸福折戟环京，千亿债务压顶，金主爸爸们被套牢》2021年2月2日

　　②36氪，《"52亿逾期债务"VS"8亿可用资金"，华夏幸福债务风波再起》2021年2月2日

　　③港股解码，《当年的“融绿之争”，孙宏斌把它又重演了一遍！》2017年8月4日

　　④华商韬略，《孙宏斌的胆和钱》2019年11月29日

　　⑤观点地产网，《华夏幸福拟将其位于嘉兴南湖的一宗商住用地出售给融创》2021年2月23日

　　⑥房讯网，《华夏幸福：10.6亿元竞得嘉兴南湖区1宗商住用地》2020年11月5日

　　⑦观点地产网，《融创签约百亿绍兴文旅项目 涉酒店开发与景区运营等合作》2020年10月16日

　　⑧侃见财经，《“接盘侠”孙宏斌去哪了？》2020年8月12日

　　⑨潇湘晨报，《融创中国：预计2020年归母净利润同比增长超35%》2021年2月4日

　　⑩金融界，《融创中国超预期快速降至“黄档”》2021年2月3日

　　⑪金融界，《融创2020:孙宏斌的加减法｜地产年鉴②》2021年1月6日

　　⑫砺石商业网，《疯狂蚕食联想地产，孙宏斌的地产霸业能实现吗？》2016年12月29日