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融创孙宏斌:一个美国人的中国式赌注

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  题要:这个美国人,真能成为中国房地产业的常胜将军吗,真能扮演中国楼市最危险的搅局者吗?

   文 / 商业大咖社

  房地产业“江河日下”,融创老板孙宏斌的赌性却“与日俱增”——

  2月1日,孙宏斌斥资8.17亿元,接手大连市一个烂尾8年多的住宅项目君临天下!

  2月11日,孙宏斌旗下的融创瑞祥斥资14979.8407万元,入股愿景明德10%股份,跃升成为该公司的第四大股东!

  2月23日,孙宏斌决定从华夏幸福董事长王文学手中,接下位于浙江省嘉兴市的一宗地块,价值高达10.6亿元!

  一个月三宗交易,孙宏斌又砸了数十亿的“赌本”下去。

  孙宏斌做企业,从来都是大开大合,跌宕无常,若以一个字来概括孙宏斌的传奇人生经历,那就是“赌”。

  因为“好赌”,孙宏斌三条红线全踩,为融创中国加上了有史以来最疯狂的杠杆,5700多亿的销售额,3万亿的土储,硬生生“买”出了一个庞大的地产帝国。

  因为“乱赌”,孙宏斌壮士断腕,投资给山西老乡贾跃亭的165亿都打了水漂后,孙宏斌含泪对投资者坦言,经历了“这辈子最大的遗憾”。

  只是现在,他还能像以前一样赢得酣畅淋漓吗?

  01

  地产调控愈演愈烈之际,一大波曾实力凛然的地产开发商,纷纷倒在了夕阳晚景之中。

  股价三天暴跌22.55%,大股东连续遭遇被动减持,318家投资方含泪止损退场,逾期债务本息高达52.55亿元,这就是老牌房地产商华夏幸福当下面临的窘境。

  2月23日,融创官网却传出重磅消息,董事长孙宏斌将接手华夏幸福位于浙江省嘉兴市的一宗地块,价值高达10.6亿元!

  果然,在中国地产圈,哪里有“白衣骑士”力挽狂澜于既倒的神话,哪里就有孙宏斌活跃的身影,他任何时候都是赌性难改。

  要说华夏幸福的危机,始于环京市场的折戟,爆发于激进的扩张战略。

  近几年来,由于环京市场的折戟,华夏幸福董事长王学文开始不断加大对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外部区域的投资力度,与此同时,前期运作的产业新城需要继续追加投入,导使华夏幸福的资金压力陡增。

  2020年三季度末,扣除预收账款后,华夏幸福总债务余额约为2900亿,已逼近3000亿大关。三季报显示,华夏幸福短期借款和一年内到期债务共计人民币940.2亿元,而期末货币资金仅仅剩下386.09亿元。①

  在资金面不断恶化的同时,华夏幸福2020年的拿地金额,竟然依然高达283亿元,与之形成鲜明对比的,是华夏幸福近千亿的债务缺口,以及如今账面上区区8亿元的可动用资金。②

  可以想见,随着地产融资政策的持续收紧,华夏幸福对于“钱”的渴望,如今已经窘迫到了什么程度。

  02

  大赌伤身,莫过于王文学;小赌怡情,莫过于孙宏斌。

  从绿城,佳兆业,到万达,到泛海,环球,一直到今天的华夏幸福,孙宏斌一路并购而来的项目,盘子有大有小,但是对于孙宏斌而言,“小赌怡情”的意味非常浓厚——几乎都是清一色,都是拥有大量可售项目、只是资金链出现问题的优质资产。

  从绿城开始,被孙宏斌吞下的资产,基本都能在很短的时间内变现成功,而且孙宏斌一直都是分布建仓与操作,几乎从不“一把梭”,只有在前一个项目见到效益了,才会考虑下一个资产包的收购,有进有出,实现并购与卖出的良性循环。

  常常为人忽视的一点是,孙宏斌还是个不折不扣的财技高手——这也帮助了他在规则之内,尽可能消除“赌博”过程中产生的不确定性。

  可以看到,只要是融创规模稍大一点的并购,孙宏斌几乎都会在谈判桌上做好功课,譬如分批付款、提前变现,或者反向担保贷款等等。

  一个非常鲜明的例子。

  在并购绿城一案件中,孙宏斌仅仅用33.72亿的原始资本,就撬动了价值225亿的杠杆,很多宋卫平盘不活的资产,被孙宏斌在短短的3个月内就处理掉了,以至于宋卫平在事发后非常后悔,想要取消和孙宏斌的交易。③

  至于孙宏斌收购万达的76个酒店和13个文旅项目,一度也被媒体抨击为不折不扣的接盘侠,但事实上孙宏斌收购万达的资金,很大一部分来自贷款,融创的资金压力其实并不高。另一方面,孙宏斌收购的万达项目,两年后就已经卖掉了1600亿,旗下还有大量的可售库存,从效果上来看可以说是超出预期的。④

  不出意外,本次孙宏斌驰援华夏幸福王文学的案例,也将成为孙宏斌“小赌怡情”路线上的经典代表作之一。

  一方面是因为,随着近期集中供应住宅用地新政的发布,孙宏斌选择在此时此刻出手,具备了充足的套利空间。

  一年只有三次抢货机会,优质的地块必然面临着激烈的博弈,未来的价格走势易涨难跌。而华夏幸福出售给融创的地块,显然居于此列。

  资料显示,去年华夏幸福经过199轮竞价,以10.6亿元的代价才能拿下这块嘉兴南湖区商住用地,楼面价10040元/平方米,溢价率47%。⑤

  如今,这块到手的肥肉到了孙宏斌手里再杀一波价,孙宏斌无论是继续自持,还是寻找合适机会出售,都将实现较大的资产增值。

  其次,我们可以发现融创本身的运营规划中,就涉及到了文旅项目等布局。这块地对于重心仍旧位于一二线城市的融创而言,可能会有比较好的操作空间。

  据悉,这块华夏幸福高价竞拍而来的地,周边没有其他相关项目,对于融创而言会是一个干净的“壳”,而且该地块去年的土地出让文件曾显示:西南侧预留开敞广场空间,集中配建建筑面积不小于13000平方米的邻里中心,包括地上建筑面积不小于3000平方米的社区服务中心、地上建筑面积不小于6000平方米和地下建筑面积不小于4000平方米的商业。⑥

  03

  赌桌上难有常胜将军,孙宏斌的赌性,一定程度上也帮助他减少了博弈失败的几率,但并不代表着他就能高枕无忧。

  2020年以来,孙宏斌一边说着要给融创“降杠杆”,一边密集会见地方政府官员,与政府签约合作,在文旅项目上大刀阔斧的向前推进,不得不说仍旧是一种隐忧。

  2020年,仅仅是融创与绍兴市文旅集团合作的文旅开发项目协议,总投资金额就高达100亿元。⑦

  这,似乎又会让好不容易“瘦身”下来的融创回归以往的重资产发展模式——要知道,仅仅这一个项目的投资金额,就相当于融创中国2019年归母净利润的38%。一旦这个项目宣告失利,孙宏斌要卖掉多少套房子才能补上这个坑?

  众所周知的一点是,文旅业务投资成本高,回报周期长,这也是资金链绷紧的万达几近全盘放弃的原因之一。

  截至2019年年底,融创文旅的总资产已达1001亿,总负债为224.7亿,营收为28.5亿,可见近年来融创存量的文旅项目,并没有达成预期中的经济效益。⑧

  孙宏斌过往案例中使用的“低价接盘”模式,对于文旅产业能否彻底行得通?在这里也要打上一个大大的问号。

  从收购万达文旅的经验来看,孙宏斌并没有能够成功盘活旗下的文旅资产,仅仅是获得了价格相对比较优惠的土储而已,考虑到持有成本,巨大的折旧和疫情对文旅行业估值的打击,在这一系列眼花缭乱的“抄底”操作中,孙宏斌真的赚到钱了吗?

  地产行业告别暴利时代,“赌徒”孙宏斌终将迎来人生命运的最后一个拐点——是以文旅产业为终点,进行奋不顾身的最后一搏,还是在地产寒潮中急流勇退,保住来之不易的胜利果实?

  04

  对于孙宏斌而言,“小赌怡情”的好处,还体现在近年来融创不断蜕变的基本面上。

  2月3日,融创中国发布正面盈利预告,公告显示公司2020年归母净利润预期较上年度增长超过35%。增长原因主要源于物业销售交付面积增加,以及股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。⑨

  融创中国同时表示,公司资本结构持续优化,已经符合“三道红线”融资新规中的两条,超预期快速降两档至黄档。

  “三道红线”对房地产的影响是显而易见的,这意味着高杠杆模式不再可持续。在“三道红线”出台之前,孙宏斌就已将“控负债、降杠杆”纳入企业三年重点规划,这显然是孙宏斌未雨绸缪的重要一步。

  截至2020年底,融创中国净负债率预计降至100%以下,非受限现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于80%。⑩

  融资成本常常被视为房企的核心竞争力之一。

  数据显示,近五年,融创的融资成本介于6%-8%之间,虽然比起万科,碧桂园等巨头依然偏高,但比起资金最紧张的时期,显然已经下滑了不少。

  2020年上半年,融创有息负债合计3203.3亿元,较2019年末降低了19.7亿元;资产负债率86.56%,较2019年末下降4.28个百分点;净负债率149%,较2019年末下降23.3个百分点。?

  2015年之前,融创基本上只有在建工程没有土地储备,与万科、恒大等对手完全不在一个重量级上。

  如今,融创土储的总计货值已经超过3万亿,即将超越恒大,跻身成为中国实力最为强大的地主。

  在这样傲然的基本面下,融创2020年695亿元的拿地金额较2019年大幅锐减30.5%,这也显示出孙宏斌异常审慎的一面。

  融创基本面的改善,与孙宏斌的决策调头是分不开的。

  对于孙宏斌而言,这两年放慢土地收储步伐,降杠杆,去负债的一系列操作,意味着在融创的高速成长史上,“大赌抢增量”的时代已经正式宣告终结,以稳字当先,“小赌找存量”,将会成为未来一段时间内,孙宏斌的主要求生之道。

  近期,孙宏斌频频以超低价接手东北烂尾楼项目,以1.5亿元的资金试探性的投资专注于存量改造市场的愿景明德,甚至是本次以“白衣骑士”的身份救场华夏幸福,似乎都暴露一个共性的特点——孙宏斌改变了以往激进的操盘风格,开始越来越注重“以小博大”,感受“小赌怡情”带来的乐趣。

  在重资产板块(房地产),孙宏斌开始更加注重造血能力,以追求高周转,利润增长为先,强调去杠杆背景下的顺势而为,若有抄底机会,也是轻仓介入,不再冒昧压上巨额赌注。

  在资产较轻,具有成长性的板块(文旅,存量房改造,大健康等等),孙宏斌选择在控制总量的同时,根据项目落地经营情况逐步加仓,寻找新的利润增长点。

  下一阶段的赌注,孙宏斌是否会大获成功?

  这似乎还是个未知数,毕竟,在中国,房地产的盛世刚刚结束,传统业者向文旅与大健康的迁移,都没有很好的成功先例,经验富余如万达,也没能够做好行业的表率。

  资本喧嚣的年代,“小赌怡情”是一名赌客最难掌握的自我修养。以一名赌徒的视角来观察狂人孙宏斌,他无疑是这个时代最具有可能功成身退的“弄潮儿”。

  05

  其实,这几年孙宏斌还贡献了很多非常经典的并购案例,但无一例外的都是在“赌”——低买高卖,像中间商一样赚差价,只保留对自己有用的部分(核心地段的土储),万一卖不出去烂在手里,孙宏斌也会选择断臂止损。

  

2013年,融创中国以7亿人民币增持万通旗下天津泰达城开至47%的股份。
2014年,融创中国决定豪掷155.46亿人民币,收购绿城中国合营公司的全部股权。
2015年,融创中国以32.06亿人民币收购中渝置地7个项目的股权。
2016年,融创以 40亿元入股金科地产16.96%股权,138亿元入股融科智地。
2017年,融创中国还以438亿元的代价,收购了万达的13个文旅项目和万达旗下的76个酒店项目。?

  2018年,孙宏斌一不做二不休,干脆把62.81亿元的资金全盘砸向了万达剩余的文旅项目,并以95亿元入股万达商管,帮助王健林完成了“敦刻尔克”式的惊天大撤退。

  类似的玩法,孙宏斌也有看走眼的时刻,比如165亿元接盘乐视网,孙宏斌原以为是低价抄了底,后来才发现,自己几乎是被贾跃亭抄了家。

  总体而言,孙宏斌这一阶段的赌法是相当成功的,以当年的万达酒店文旅为例,孙宏斌花了438亿,3年间就卖了1600多亿。

  根据孙宏斌自己的说法,2014年到2017年,孙宏斌总计买入1000多亿,转手卖出金额超过了1.36万亿。

  都以为孙宏斌是接盘侠,都以为疯子孙宏斌迟早要把融创“赌”到一无所有,但孙宏斌愣是三年卖出1万多亿,这说明了什么问题?

  被时代洗尽铅华之后,孙宏斌的“赌术”,已经是大多数人看不懂的了。

  赌博,是个碰运气的活儿,但是,从赌场中活下来的人,但没有多少人一而再,再而再将自己交给运气!

  小结

  孙宏斌何许人也?

  打开百度百科,其中有一栏介绍他竟是美国人!

  年少得志,成为柳传志身边红人,却因内部争斗锒铛入狱;此后创办顺驰地产,因为激进扩张,陷入破产危机;痛定思痛后,选择原地爬起,创立融创地产,继恒大之后一跃而成为中国新晋“地王”掌舵人……

  只是,狂人孙宏斌的投资圣杯,总是令人捉摸不透。

  在大多数人眼中,从身陷牢狱泥沼,到如今的千亿地产富豪,孙宏斌更像是个放浪形骸,一掷千金的赌徒。

  当年他力排众议,以165亿砸向山西老乡贾跃亭的乐视网,最终分文未归,融创受到牵连死伤惨重,孙宏斌的跨界豪赌失败,一时间成为了全中国的笑柄。

  小赌怡情,大赌伤身,有了当年顺驰事件的前车之鉴,孙宏斌终究还是从死局中爬了起来。

  2020年,融创中国累计实现合同销售金额约5,752.6亿元,同比增长3.42%,累计合同销售面积约4,102.1万平方米,同比增长7.15%,归母净利润预期较上年度增长超过35%。

  近年来,融创的业绩开始实现稳健爬坡,是孙宏斌从“大赌”转向“小赌”的经典案例。2020年的融创,通过不断去杠杆,降低负债,已经符合“三道红线”融资新规中的两条,发展形势一片喜人。

  随着房地产行业告别暴利时代,大难不死的孙宏斌,赌性难改,仍选择一条“小赌怡情“的道路,继续扮演中国楼市最危险的搅局者?

  只是这个美国人,真能成为中国房地产业的常胜将军吗?

  时间,终会给出答案!(完)

  注:

  ①易简财经,《华夏幸福折戟环京,千亿债务压顶,金主爸爸们被套牢》2021年2月2日

  ②36氪,《"52亿逾期债务"VS"8亿可用资金",华夏幸福债务风波再起》2021年2月2日

  ③港股解码,《当年的“融绿之争”,孙宏斌把它又重演了一遍!》2017年8月4日

  ④华商韬略,《孙宏斌的胆和钱》2019年11月29日

  ⑤观点地产网,《华夏幸福拟将其位于嘉兴南湖的一宗商住用地出售给融创》2021年2月23日

  ⑥房讯网,《华夏幸福:10.6亿元竞得嘉兴南湖区1宗商住用地》2020年11月5日

  ⑦观点地产网,《融创签约百亿绍兴文旅项目 涉酒店开发与景区运营等合作》2020年10月16日

  ⑧侃见财经,《“接盘侠”孙宏斌去哪了?》2020年8月12日

  ⑨潇湘晨报,《融创中国:预计2020年归母净利润同比增长超35%》2021年2月4日

  ⑩金融界,《融创中国超预期快速降至“黄档”》2021年2月3日

  ?金融界,《融创2020:孙宏斌的加减法|地产年鉴②》2021年1月6日

  ?砺石商业网,《疯狂蚕食联想地产,孙宏斌的地产霸业能实现吗?》2016年12月29日

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