有人说，在广州，只有两种学位，一种是东风东路小学，一种是其他。
关注东风东路小学的人，十有八九知道东风广场。
可以说，正是有了小学“王者”东风东，才有了广州学区房“天王”东风广场。
去年，这个楼龄超过20年的二手盘，成交单价突破11万/平，让人直呼：
东风广场永远滴神！
殊不知，“天王”东风广场过去一年半的房价涨幅，竟被一位“新人”打败了！
改朝换代背后，揭示了广州学区房巨变的大趋势，若不了解，分分钟可能踏入大坑。
还在砸重金追求“牛小”的家长们，该醒醒了！
回看一下，过去一年半东风广场的二手房成交均价：
第一个小高峰出现在2019年9月，从7.8万/平冲上9.5万/平；
第二个高峰是去年12月的10.2万/平，但现在又回落到9.2万/平。
再来看它的对手——“新人”富力东堤湾。
这个比东风广场大约年轻5岁的楼盘，价格起点比东风广场低，但后劲很足，一路爬坡。
近期成交价已经突破10万，单价反超东风广场1万多！
过去一年半，富力东堤湾的月度成交均价的最大涨幅是36786元/平，东风广场则是23803元/平。
富力东堤湾，凭什么后来居上？背后，藏着学区房巨变的秘密。
这要从小升初摇号说起。
“东风广场的家长们都摇怕了。”
据2019年越秀区对口小学划分文件及网上家长的不完全统计：
前几年，东风东路小学有超过60%的学生会被派到五羊和东环这两所比较一般的中学。
为了避开摇号，在“公民同摇”政策实施之前，部分家长会通过民校、密考、特长生等各种法子，让孩子读上比较好的学校。
不过，当初豪掷千万让孩子读上“牛小”，六年后仍要为小升初摇号派位担惊受怕，当家长真心不容易。
而富力东堤湾房价追上东风广场的其中一个原因就在于，它多了1次让孩子进入“牛中”的机会。
富力东堤湾对口的铁一小学，同样是越秀“牛小”的头部成员。
关键是，铁一小学背后有整个铁一教育集团。
因此，入读铁一小的孩子，除了有机会摇号派位到铁一中，还有机会摇号直升到铁一中。
设想一下，两套单价差不多的房子摆在你面前，一套有入读“牛小”+1次摇到“牛中”的机会；另一套有入读“牛小”+2次摇到“牛中”的机会。
不用我说，你都知道要怎么选吧？
从学区房的角度来看，富力东堤湾房价追平东风广场，是一届届家长们用脚投票选出的结果。
它反映的其实是近年来学区房正在发生的几点新趋势。
在广州买学区房，绝对不可忽视。
首先，一贯制学区房，注定会比单一的小学学区房更吃香。
所谓“一贯制学校”，就是指贯穿小学跟中学教育的一体化学校，包括九年一贯制（6年小学+3年初中）以及十二年一贯制（6年小学+初高中各3年）。
它的优势在于，学生有机会直升本校——这一点，正好能减少家长们的担忧。因此，一贯制学校愈发受到家长青睐。
与此同时，教育集团新办的一贯制学校也正成为市场主流。
据不完全统计，广州今年9月拟开学的16所学校（包含公办、民办）中，一贯制学校占比大幅提升，已经超过68%。
其中，今年拟开学的公办一贯制学校区域分布如下：
可以看出，这些公办一贯制学校很多都集中在新区、新盘。
而在市中心，荔湾最近面世的万科花地湾项目便引入了广东实验中学荔湾学校花地湾校区，同样属于“九年一贯制”品牌学校。
这也是我想说的第二点趋势跟建议：
就算买新房或次新房，也优先考虑入手配建了“九年一贯制”学校的项目。
另外，南沙预计会是匹教育“黑马”。
近年来，南沙在引入教育集团方面很给力，执信、铁一、广附、广州外国语都纷纷在南沙设立一贯制公办学校。
促进教育资源均衡化是广州的心愿，虽说新校区的教学质量需要时间去验证，但至少，家长们不用再局限于中心区，有了更多选择空间。
第三点，楼龄旧的学区房，尤其是老破小学区房，要做好准备承受市场愈发严苛的淘汰。
单凭学区就“狮子张大口”这一招已经不顶用。
随着时间流逝，老破小们要面临房屋老化带来的一系列问题，维护成本也越来越高。买套老破小给娃读书，六年之后，房子更破了，市场口味还变了。
你想想，一套越秀老破小，单价7万/平；一套新区新房，单价4万/平，对口九年一贯制名校，谁更香？
最后说一句，学区房的价值仍在，但千万不要神化。
认为读上“牛小”就能读成“牛蛙”，过于天真；
逼孩子读成“牛蛙”来托举房价，更是过于趋利。
在形成独立人格之前，小学、初中、高中，每个阶段都对一个人的思想品格起着重要作用。
砸重金买学区房之前，一定要理性，切忌听到“学区”就扑上去，很有可能扑到坑里。
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