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《商品房买卖合同》及补充协议自双方签字或盖章之日起生效，并取代双方在此之前所作的约定、承诺、样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件。
北京金诉律师事务所王佳红律师指出：很多人通常是基于对开发商的口头宣传、样板间的展示、沙盘以及宣传材料的认知而购买的商品房，这些因素也都是购房人购买房屋的重要因素。《商品房销售管理办法》第十四条明确规定，房地产开发企业进行商品房销售宣传时，广告内容必须真实、合法、科学和准确。第十五条明确定规定，销售广告和宣传资料所明示的事项，都应当在合同中进行约定。第三十一条明确规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。根据上述规定可知，开发商的宣传、样板间、沙盘等都应该在买卖合同中进行约定和体现，这才符合购房人购房的初衷。而房地产开发企业往往通过在合同约定一切宣传材料皆无效的方式，从而否认自己销售时所做出的宣传和承诺，进而逃避自己应尽的法定义务，这就是明显的霸王条款的体现。
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