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叶檀:全都在跌!一线城市 房价悬了?!

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  文/叶檀 ? 财经女侠 | 毒舌善心

  最近,买房人有点焦虑,不知道该不该出手。

  把房地产当作生活必需品的话,没的选,该买就买。把房地产当投资品,花样就多了,要进行价值投资,不要太相信择时。

  绝大多数人相信,自己可以买在低位卖在高位,可以选出有增长潜力的楼盘,这是过去几十年的楼市长牛造成的幻觉,投资是少数人的游戏。


  一线房地产市场进入僵持期

  去年最热的北上广深四座一线城市,再加上热门的成都,2月份成交量和成交额已经出炉。

  结论是,调控政策已经起效。

  以下数据除特别注明之外,均来自于安居客最新的统计数据:

  

北京1月成交住宅8191套,2月成交5378套,总计13569套。 北京1月成交金额每平米是45962.36元,2月是43661.19元,平均每平米下降2301.17元。 上海1月成交17783套,2月成交8291套,总计成交26074套。 上海1月成交金额是每平米48210.88元,2月是43214元,平均每平米下降4996.88元。


  深圳缺乏2月份数据,暂时搁置不论,同在大湾区的广州,成交量和均价同样下滑。

  

广州1月成交14147套,2月成交9072套,总计成交23219套。 广州1月成交金额是每平米32991.64元,2月是31979.78元,平均每平米下降1011.86元,算是相对坚挺的城市。 成都1月成交12825套,2月成交9093套,总计成交219184套。 成都1月成交金额是每平米16387.99元,2月是16839.05元,平均每平米上升451.06元。


  从价格上看,一线城市已经进入拐点,二线城市相对坚挺。

  市场进入观望期,买的等下跌,房东和开发商不愿降,大家僵持。在股市上有句话,久盘必跌,对于房地产来说,在政策劣势下高位盘整不是什么好事。

  虽然热度还在,但在逐渐降温。

  以上海为例。从1月份数据来看,2021年1月,上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米,同比增加17%。这一成交数据创53个月来新高。


  什么叫做政策劣势?

  郭树清先生已经说得非常清楚。

  3月2日,在国新办新闻发布会上,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清再次直言不讳地点评房地产,指出房地产的问题在于金融化、泡沫化倾向还比较强。

  

“很多人买房不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来如果市场价格下降,个人财产就会有很大损失,贷款还不上,银行也收不回贷款本金和利息,经济生活就会发生混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

  2020年11月,郭树清撰文指出,“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

  再往前推,2018年6月14日,郭树清在陆家嘴金融论坛上还警告过,理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。

  在中国房地产刚起步没几年,央行就警示房地产泡沫风险,成为最早怒怼房地产投资的部门。

  郭树清给房地产定了个性。

  各地方怎么办呢?虽然有的地方把房地产当作臭豆腐,但必须跟随定性定调。

  3月2日,中房网总结了各地两会,涉及到房地产的五个关键词:

  房住不炒、住房保障、住房租赁、新型城镇化、老旧小区改造。

  新型城镇化和老旧小区改造,意味着房地产市场还没有到达天花板,而住房保障和租赁,更重要的是2016年之后的房住不炒,意味着房地产市场的底部仍在。

  我们总结一下房地产市场的几个关键词,上有顶,下有底,区间震荡,城市轮动。去年上涨过快的一线城市和其他典型城市,今年会降降温。


  房地产调控最大的手段 去杠杆!

  怎么控制金融化、泡沫化倾向?

  最重要的手段是金融方面,控制贷款,降低杠杆。

  从成本方面控制房价不太现实。

  因为集中供地,土地价格可能稍微稳定,但不可能大规模下跌。

  2月24日,流传着一份文件,22城开始集中供地。

  22城包括北上广深4座一线城市,还包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

  这22个重点城市将会实现两集中政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,2021年住宅招拍挂不超过三次。

  天津、郑州等城市已经开始对供地的相关规定做了部署,从侧面证实了传闻。


  地价会稳定吗?在集中供地的当口,会。

  集中供地相当于增加供应,就像股票市场增加了上市公司,不利于价格上涨。问题是,如果总体供应量不增加,那这两次窗口期就会变成抢地良机。

  这个政策有利于重点城市和头部房地产企业,否则,难免手忙脚乱。

  以后,中小房企连捡漏的机会都没了。

  不仅如此,从钢筋、水泥等现货、期货市场看,价格一路上行,大宗商品的上涨显示了开发商成本在上升。

  以水泥为例,集中度越来越高。3月2日,天山股份公布,拟作价981亿元向中国建材等收购水泥资产,将成为国内水泥龙头上市公司,被市场称为“中国神泥”。近期水泥价格下跌的可能性,比较小。

  而住宅租赁价格的上涨,显示目前并非紧缩阶段。

  那么,怎么控制房地产市场的热度?金融。

  还是用郭树清的话,2020年房地产贷款增速八年来首次低于各项贷款增速,这个成绩来之不易。现在已采取了一系列措施,各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措,目的是实现稳地价、稳房价、稳预期,逐步把房地产问题解决好。

  从2016年开始,房地产开始了去杠杆过程。2020年下半年以后,房地产越收越紧,从供、需两端全面压降房地产信贷规模。

  在供应端,倒逼银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两道红线,在需求端,对房企融资则设置“三道红线”,逼着房地产行业去杠杆。而在个人房贷一端,越收越紧,很难获得及时房贷。

  因为贷款过紧影响刚需,市场甚至出现了“刚需歧视”这一关键词。

  3月3日,《经济参考报》报道,受到2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响,广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张,放贷期限延长、利率上涨,购房者、特别是首套房购买者焦虑情绪加重,个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。

  在供不应求的一线城市核心区域,二手房仍然是卖方市场,因为放贷延缓,二手房市场卖家“挑客”严重。

  一家代理广州市黄埔区科学城一套热门房源的中介机构,给出了苛刻的购房条件,“最好全款、其次七成、谢绝三成”。

  这也可以理解,中介机构表示,该房源近7天内有30人看房,“根本不愁卖,作为卖家肯定希望尽快回笼资金,因此‘挑客’是必然的。”银行放款慢,甚至不放款,卖家当然希望给全款。

  从2016年开始,对房企融资收紧。克而瑞梳理了105家典型房企历年“三道红线”触线情况,在2017年到2020年上半年,“三道红线”触线房企数量逐年增加,红档、橙档房企数量占比仍接近4成,绿档房企数量则由23家降至12家。


  房企去杠杆大势所趋,为了融资,房企增加销售回款、降低现金支出,境内融不到资就到境外融,境外也卡住了,就资产证券化。

  以后,大家得习惯买房地产金融产品。房地产金融产品资产证券化是大势所趋,否则,无法消化几十万亿的房地产相关贷款。

  2018年,房企已获批尚未发行的资产证券化产品数量较多,并且融资金额较大。像中国恒大,2018年下半年便有3只资产证券化产品获批,其中恒大首单租赁住房ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”,发行金额多达100亿元。


  以后房地产市场除了开发,就是房地产金融如另类资产投资,还有不良资产处置。

  大家要习惯从买楼转向买金融产品。


  哪些城市安全垫最厚?

  1998年之后,风水轮流转,以前是房地产,如今到了房地产看产业眼色的阶段。

  实业安全,供应得当,当地的房地产就安全。

  提前透露一个消息,叶檀财经与安居客联合打造的新魅力城市榜单,其中最重要的指标就是实业和创新经济,除了一线城市之外,还有以下几座城市,我挑选最重点的来说:

  成都、武汉、杭州、西安、南京、长沙。。。。。。

  还想知道其他城市吗?请关注3月20号下午5点开始,2021中国新魅力城市榜单的盛大典礼!关注我们叶檀财经檀香学院的实时直播。

  我们还要重点关注人口是否流入,人口的流动不会说谎。

  中国流动人口从1982年的657万人增加到2019年的2.36亿人,流动人口占中国总人口的17%左右。

  根据《中国城市流动人口社会融合评估报告》,2020年1月发布的数据是,2019年度中国城市流动人口社会融合排名前十名分别是济南、重庆、珠海、厦门、青岛、合肥、成都、鄂尔多斯、惠州、大连。

  排名后十的城市分别是三亚、绍兴、兰州、榆林、乌鲁木齐、嘉兴、昆明、金华、温州、台州。

  光看人口不够,光看企业家数不够,单项指标仅供参考,我们要看的是全面指标,这就要看我们的榜单了。

  楼市是稳定的,但最热的城市正在降温,檀香们,大家要注意了。


  戳这里,进入直播间预约

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