珠光控股（1176.HK）股价异动，广州旧改专家小荷才露尖尖角？

　　近期市场风格切换，抱团股有明显松动迹象，二八分化有逐步演变成八强二弱的趋势，中小盘、低估价值股渐受市场追捧。港股方面，近期中国联通、中国移动等低估巨头也频频发力，传统低估行业获青睐。内地A股来说，银保地被市场戏称为“低估三傻”，近期银行股也屡获资金追捧，更有大佬罕见站台唱多银行等传统经济巨头。其中，招商银行、宁波银行屡次创历史新高。而保险、地产近期也有回暖迹象。应重点关注传统行业具备整体性低估机会。

　　根据东财choice统计，按申万一级行业分类，截至2021年3月2日，房地产行业目前PETTM为8.2倍，是历史最低估区域。而在疫情过后，地产市场逐步复苏，尤其是一线城市地产市场，火爆依旧。全球放水以及通货膨胀压力导致房地产价格水涨船高，国家虽然出台多方面严控政策，但一线城市的优秀地段和房产是最稀缺资源。坐拥一线城市众多资源背景的房企应重点关注，港股中珠光控股近期股价表现优秀，股价和成交量明显异动。

　　聚焦广州旧改

　　珠光控股是广州老牌地产企业，深耕广州地区多年。目前的主营业务主要有三个部分：物业开发及销售、物业投资、项目管理。2018年，珠光控股组建了两大独立运作的二级集团，分别是房地产集团和城市更新集团，其中城市更新集团定位于一级土地整理服务商。珠光控股之所以在2018年组建独立运作二级集团，想必也是率先看到了广州旧改东风来临的巨大机会。

　　广州旧改近两年成为热门话题，众多城中村相继落实招投标，进展非常迅速。但是在2018年之前，广州旧改进展缓慢，作为曾经引领全国的广州，目前虽然在GDP上排名全国第四，是名副其实的一线城市，但其实面临一定的产业危机。

　　广州市支柱产业是批发和零售业、传统工业等，目前高新技术产业占比不高。未来经济增长点必然是高新技术产业和金融业，而承接高新产业势必要新的土地以及新的城市面貌。但广州因为历史悠久以及城中村的种种原因，过去城市更新速度缓慢。这也禁锢了城市向高新产业快速转变的进程，随着大湾区核心城市群战略落地，广州旧改势在必行，且争分夺秒。

　　旧改并不简单，珠光控股拥有较高竞争壁垒

　　城市更新项目可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。其中，拆建类项目改造力度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。拆建类项目是对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体和变更部分土地性质。所以相应的，拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。

　　而涉及到的诸多复杂流程，如果没有当地深耕背景，以及长期的政企合作关系的信任，可能在各环节容易出现较大不确定性。珠光控股在广州地区多年的积累，在政企以及当地拆迁口碑上均有较大优势。

　　城市更新项目获取银行贷款的门槛较高，一般需满足签约率双100%（签订《搬迁补偿安置协议》的面积及户数均达到100%），或已确认实施主体后才可申请银行的拆迁贷。在此之前，项目大部分融资通过私募基金、信托非标、民间资本等方式解决。这里面其实涉及到不少问题，旧改也需要大量的且长期的现金投入。而能否取得银团的支持是一个房企的核心竞争力，也可能是关键时候的决策棋子。

　　根据以上获取银行贷款的门槛，可知目前旧改市场并不简单，需要满足比较苛刻的条件。而这其中，能否取得当地老百姓的支撑也非常重要。珠光控股背后实力其实相当强大，并且在广州的旧改经验和品牌信任是取得拆迁户支撑的重要保证。

　　厚积薄发，市场价值发现？

　　珠光控股经过多年积累，近年连续发力，质量与速度并举。2020年4月，珠光控股以总对价33.18亿元人民币出售广州黄埔火村旧改项目全部股权及贷款，出售火村项目不仅为珠光控股带来了丰厚回报，也提供了较大的资金流动性。

　　最为核心的，珠光控股在广州地区区域深耕，已经获得广州多个项目的委托管理合同。这都为珠光控股未来的潜力奠定扎实的基础。

　　旧改是一个厚积薄发的细分行业，珠光控股通过在广州地区的核心优势，在广州旧改大推进的背景下，拥有较大的空间潜力。或许正因为如此，市场已有部分资金嗅到了机会，在年度业绩公布前，已经开始提前布局。