部分城市库存较高 应控制土地供应

库存篇 本报记者 周雪松

“大家本来都有房子，只不过看是哪里的房子。”一位受访者最近在接受中国经济时报记者采访时表示，在城里没房的人基本在农村都有房。农民进城、人口流动和改善型购房带来大量新增住房需求。

房地产开发商正是基于此大量买地盖房。中国经济时报记者从亿翰智库获悉，2021年2月，尽管受春节假期影响，房企投资规模环比有所下降，但相对于受国内疫情影响的2020年年初，整体投资力度持续发力，土地溢价率保持高位。此外，22个热点城市开启“宅地集中供应”，房企整体投资力度或呈阶段性变化。

“2月份，各大房企投资力度有所上升，国企央企和资金充足型房企在土地市场上动作不断。春节后房企积极开展投资，主要有两个原因：第一，疫情影响明显消退，‘就地过年’政策释放了人口流入型城市的住房需求，需求上行带动房地产企业投资意愿增强；第二，年初企业资金较为充裕，且各城市土地供应规模上升，助力成交规模提升。”亿翰智库相关分析师对中国经济时报记者表示。

从城市来看，2月份重点城市如一线、核心二线及部分强三线的土地市场热度居高不下。从各能级城市住宅用地成交的溢价率变动来看，2月份一线、核心二线及强三线城市的溢价率较1月均有上升趋势，其中强三线平均溢价率更是达到了36%的峰值，虽然多地出台了限地价相关政策，但不少城市土拍市场火热异常；与之相反的是，普通二线及普通三四线城市的溢价率较1月份反而有所下降。

自房地产行业“去库存”以来，2018年-2019年全国商品房待售面积持续下行。2020年初因新冠肺炎疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换。

疫情后期楼市迅速复苏。克而瑞研究中心数据显示，进入2021年1月，百城狭义库存和广义库存延续稳中有降态势，狭义商品住宅库存降至5.9亿平方米，广义商品住宅库存持稳在37亿平方米，去化周期稳步回调至11.38个月。其中一线韧性较强，降幅在不同能级中居首，二三线涨跌参半，中部和北部城市仍是库存积压的主要区域。

从广义库存来看，一线城市中广州广义库存量最大，2021年1月末已达5884万平方米，且同环比皆保持小幅微增态势。而上海、深圳广义库存同环比均有不同程度的下降，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。

在专家看来，部分城市库存较高值得重视。譬如二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州2020年12月末广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、太原、蚌埠、佛山、宝鸡、岳阳次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。此外，相较于2020年同期，以廊坊、郑州、洛阳、保定、张家口等为代表的中部城市广义库存量显著增加也非常明显，涨幅超30%，说明这些城市潜在供应量大，销售相对不易。

总体来看，二三线城市分化持续加剧，沈阳、青岛、大连、长春等北部城市依旧是“库存高企”，整体风险较大，相较而言，东南沿海城市诸如盐城、淮北、宁德等东南沿海城市成交热度较高，狭义库存和去化周期均稳步回落。

克而瑞研究中心相关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，狭义商品房库存去化周期超过12个月的城市存在库存风险，广义库存去化周期超过5年的城市未来库存风险更大。显然，开发商不应盲目盖房，就广义库存去化周期超过5年的城市而言，控制土地供应数量和节奏非常必要。