最后的疯狂？上海2月土拍宅地揽金421亿，3月档期仍空白

自全国多地传出即将实行土地出让“两集中”，目前已有青岛、天津、郑州、济南、南京等5城先后发文明确今年将推行住宅用地“集中供应”模式。上海3月宅地出让“档期”仍是一片空白。

3月1日，“上海土地交易市场”公众号推送《上海土地市场“三月档期”》，其中提到，本月上海出让1幅经营性国有建设用地，为一地下空间的商业用地。这也意味着，整个3月上海确定将无任何宅地出让。

作为网传文件中22座城市之一，上海土拍市场这一现象符合该文件所说的，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

2月，上海刚刚结束一波宅地供应的“小高潮”，12宗涉宅用地共揽金411.5亿元。总建筑面积约162.24万平方米，同比减少1.25%，环比增加79.19%。其中不乏楼面价逼近10万元的虹口新单价地王、总价超过百亿的虹口大体量综合地块，以及总价高达60亿元的浦东大体量商住办地块。

豪宅与大型综合体齐飞

2月丰富的供地，很可能是上海新政前“最后的疯狂”。

记者注意到，2月出让的12宗涉宅用地热度几乎都不低，上海市成交涉宅地楼面均价为25366元/平方米，同比上涨4.13%，环比下降12.38%。

环比虽然下降，但这或与出让宅地的所处区域有关。2月初，临港上演“供地潮”，三天内集中成交了6宗位于自贸区的涉宅用地，总揽金超87亿元。“临港供地潮”吸引了不少房企参拍，但由于起拍价较低，整体成交楼面价并不高。

据《国际金融报》记者统计，12宗涉宅地块分别分布在宝山、虹口、金山、普陀和浦东新区等区域。其中最受关注的三宗接近市中心的地块，其中有两宗位于虹口区、一宗位于普陀区石泉社区。

2月7日，上海地产联合体以底价拿下虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分）、北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）两幅打包地块，成交楼面价44904元/平方米，总价高达111.3534亿元。

2月9日，保利、金地、金茂、建发和招商蛇口五大房企为虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块“激烈厮杀”，最终招商蛇口以56.66亿元摘地， 9.26万元/平方米的楼面价创下虹口区最高纪录，在本就不低的起拍价基础上再溢价20%。而距离该地不远的另一招商外滩玺项目，2020年7月的成交楼面价为81809元/平方米。

2月20日，融创建发联合体击败招商、保利，以64.52亿元摘下普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，该宅地位置稀缺，溢价率36%，楼板价8.43万元/平方米。

除此之外，2月下旬，嘉里建设&GIC联合体击败陆家嘴集团联合体拿下浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，成交价60.14亿元，将建浦东最大商场。该地块为一商住办用地，其中住宅部分不仅是地铁上盖，还有可能划入学区，同样吸睛无数。

三月进入“冷静期”

回顾整个2月，乃至过去一年上海土地市场的“战况”，不难发现大房企、联合体拿地已成常态，小房企的身影几乎消失在了上海土拍市场中。而3月的空档期，为这种白热化的竞争摁下了暂停键。

据上海土地市场，目前集中供地的正式通知及细则并没有公布，记者尝试致电上海土地市场，并未得到回复。据乐居2月25日前咨询上海土地市场的结果，相关工作人员曾表示，“目前上海土地出让政策没有变化，一切以官方公告为准。”

上海中原地产首席分析师卢文曦分析，2月的拍地情况延续了1月的格局，国企、央企拿地积极，重点地块遭到头部房企哄抢，整个交易比较稳定、活跃。3月则将进入冷静期，可以令后续的调控政策有更好的延续和发挥。

那么，如果集中供地在沪落地成功，此前大房企拿下几乎沪上所有优质宅地的情况是否会产生变化？

卢文曦算了一笔账，假设以120块宅地的年总量进行计算，每个月10宗宅地，大房企几乎每一宗都可以参加，通常小房企难以摘地。但如果集中供地，每次供应四十块，大房企能参拍的地块总量将变得更加有限，小房企则很有可能“捡漏”。

但这一空窗期或不会持续太久。卢文曦预测，如果3月份市场没有什么大的意外，4、5月应该会恢复供地，以期保证今年总的土地供应量，和去年差异不会太大。

截至目前，2021年前两个月，上海市成交涉宅用地17幅，建筑面积约252.78万平方米，同比增加42.4%。