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最后的疯狂?上海2月土拍宅地揽金421亿,3月档期仍空白

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自全国多地传出即将实行土地出让“两集中”,目前已有青岛、天津、郑州、济南、南京等5城先后发文明确今年将推行住宅用地“集中供应”模式。上海3月宅地出让“档期”仍是一片空白。

  3月1日,“上海土地交易市场”公众号推送《上海土地市场“三月档期”》,其中提到,本月上海出让1幅经营性国有建设用地,为一地下空间的商业用地。这也意味着,整个3月上海确定将无任何宅地出让。

  

  作为网传文件中22座城市之一,上海土拍市场这一现象符合该文件所说的,近期将召开视频会议,在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

  2月,上海刚刚结束一波宅地供应的“小高潮”,12宗涉宅用地共揽金411.5亿元。总建筑面积约162.24万平方米,同比减少1.25%,环比增加79.19%。其中不乏楼面价逼近10万元的虹口新单价地王、总价超过百亿的虹口大体量综合地块,以及总价高达60亿元的浦东大体量商住办地块。

豪宅与大型综合体齐飞

  2月丰富的供地,很可能是上海新政前“最后的疯狂”。

  记者注意到,2月出让的12宗涉宅用地热度几乎都不低,上海市成交涉宅地楼面均价为25366元/平方米,同比上涨4.13%,环比下降12.38%。

  环比虽然下降,但这或与出让宅地的所处区域有关。2月初,临港上演“供地潮”,三天内集中成交了6宗位于自贸区的涉宅用地,总揽金超87亿元。“临港供地潮”吸引了不少房企参拍,但由于起拍价较低,整体成交楼面价并不高。

  据《国际金融报》记者统计,12宗涉宅地块分别分布在宝山、虹口、金山、普陀和浦东新区等区域。其中最受关注的三宗接近市中心的地块,其中有两宗位于虹口区、一宗位于普陀区石泉社区。

  2月7日,上海地产联合体以底价拿下虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03(地下部分)、北外滩街道HK300-02、HK300-03(地下部分)(历史风貌保护旧改项目)两幅打包地块,成交楼面价44904元/平方米,总价高达111.3534亿元。

  2月9日,保利、金地、金茂、建发和招商蛇口五大房企为虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块“激烈厮杀”,最终招商蛇口以56.66亿元摘地, 9.26万元/平方米的楼面价创下虹口区最高纪录,在本就不低的起拍价基础上再溢价20%。而距离该地不远的另一招商外滩玺项目,2020年7月的成交楼面价为81809元/平方米。

  2月20日,融创建发联合体击败招商、保利,以64.52亿元摘下普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块,该宅地位置稀缺,溢价率36%,楼板价8.43万元/平方米。

  除此之外,2月下旬,嘉里建设&GIC联合体击败陆家嘴集团联合体拿下浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块,成交价60.14亿元,将建浦东最大商场。该地块为一商住办用地,其中住宅部分不仅是地铁上盖,还有可能划入学区,同样吸睛无数。

三月进入“冷静期”

  回顾整个2月,乃至过去一年上海土地市场的“战况”,不难发现大房企、联合体拿地已成常态,小房企的身影几乎消失在了上海土拍市场中。而3月的空档期,为这种白热化的竞争摁下了暂停键。

  据上海土地市场,目前集中供地的正式通知及细则并没有公布,记者尝试致电上海土地市场,并未得到回复。据乐居2月25日前咨询上海土地市场的结果,相关工作人员曾表示,“目前上海土地出让政策没有变化,一切以官方公告为准。”

  上海中原地产首席分析师卢文曦分析,2月的拍地情况延续了1月的格局,国企、央企拿地积极,重点地块遭到头部房企哄抢,整个交易比较稳定、活跃。3月则将进入冷静期,可以令后续的调控政策有更好的延续和发挥。

  那么,如果集中供地在沪落地成功,此前大房企拿下几乎沪上所有优质宅地的情况是否会产生变化?

  卢文曦算了一笔账,假设以120块宅地的年总量进行计算,每个月10宗宅地,大房企几乎每一宗都可以参加,通常小房企难以摘地。但如果集中供地,每次供应四十块,大房企能参拍的地块总量将变得更加有限,小房企则很有可能“捡漏”。

  但这一空窗期或不会持续太久。卢文曦预测,如果3月份市场没有什么大的意外,4、5月应该会恢复供地,以期保证今年总的土地供应量,和去年差异不会太大。

  截至目前,2021年前两个月,上海市成交涉宅用地17幅,建筑面积约252.78万平方米,同比增加42.4%。

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