大牌房企到底在比什么？

万科集团合伙人张海先生是有趣的人。他会琢磨火锅到底有多少种吃法，会请写小说的麦家给万科团队做培训，会听谢春花的《借我》。前阵子，在良渚文化村与张海先生聊了会儿天。以下为聊天实录，未经张海先生审阅。

手机与咖啡馆都变了

Ⓚ刘德科：中国像良渚文化村这样好山好水的地方，它的城市浓度是更高好还是更低好？曾经有过这种可能性：地铁要不要穿越良渚？过去，不同的人有不同的看法，有些人认为良渚是他们的世外桃源，不应该让地铁进来，地铁从外围走就行了；另一些人认为地铁就应该进来。如果站在今天的角度重新思考，应不应该让它穿进来？

Ⓗ张海：我的观点是肯定要让它进来。按照理想状态的话，在地铁口要比较密集地提高容积率，在一个点上密了，其它地方才能疏朗开阔。

我们的「未来城市理想单元」（IUFC），是以群落的方式来分布，而不是简单的功能分区。

其实就是大空间跟小空间的原理都是差不多的。上海的星巴克有 800 多家，全国最多，我们不是去喝个咖啡，基本上是去谈个事情。所以，星巴克的空间，就具备了工作的状态。手机也是一样，它早就不只是用来打电话。

简单的功能分区，已经满足不了这种交互性。从手机到星巴克再到城市规划，都要强调交互与融合，产生新的化学反应，产生很多新的空间。其实，这中间会产生很多新的商业机会。

所以我是倾向于把地铁引入良渚文化村，因为它显然不是一个风景名胜疗养区。

得有更多的「嵌入思维」

Ⓚ刘德科：公众对于「安静」这个词，似乎存在很大的误会：生产与消费空间可以热闹，但居住空间该是安静的。看到「好山好水」一激动就忘了「好孤独」。就像刚才你说，空间不应该只有一种功能，而应该是多种功能的复合。

Ⓗ张海：对，它不仅是平面组合，还有上下组合，甚至是时空组合。比如说剧院：好不容易拆掉一块地，为了体现文化生活，盖了一个剧院，没有演出的时候门是关着的，肯定不让你进，使用效率很低。

城市的建筑用地很少，但很多空间的使用效率却又很低。所以你如果把它做成一个文化类的城市综合体，靠商业运行，市民可以购物，也可以看剧，门口的空地还可以作为公园，不是挺好吗？

为什么剧院就不能盖在地铁站上？这样，有演出的时候，地面交通就不会那么拥堵。

Ⓚ刘德科：所以，得有更多的「嵌入思维」。

Ⓗ张海：从前的城市规划，强调功能分区，就是用规划红线把每一块土地都给封起来。甚至把绿化围在红线里面。另一方面，大家可能在马路边上都没有地方跑个步。所以，首先理念要有创新，技术才可以有价值。

要关注红线以外的事情

Ⓚ刘德科：我们再来反思一下良渚文化村，二十年前它是非常郊区的地方，它的定位是「旅居」，它的 slogan 叫做「心灵的归属在乡村」。当年加拿大 CIVITAS 给良渚文化村做的规划非常好，而且这二十年基本上是「一张蓝图干到底」。但中国城市跟欧美不一样，他们是相对静态的，我们是动态的。杭州变化太快，现在良渚文化村已经被裹挟进了城市资源密集地带，现在再去看二十年前的这个规划，是不是缺乏一些前瞻性？

Ⓗ张海：二十年前看任何一个城市规划，都是一个遗憾的状态。就像足球一样，最好都是下一个进球。今天我们每一次的检讨和批判，其实是为了未来做得更好，而不是说把以前都否掉了。用今天的眼光去看，它肯定有一些地方可以改进。每个人都有局限性，包括我们今天的谈话也会有局限性。良渚文化村当年的规划，它的前瞻性我认为已经是够了，不能用今天的眼光去苛求它，对吧？

当年深圳的城市规划，是奔着未来五十年的前瞻性做的，但才十几年就需要重新突破。中国的城市化太快了，所以全世界都在关注，因为他们自己都是静态的。

当年那样想，不就意味着现在你就一定是这个样子，不一定。因为实践还是会反推的。比如现在很多城市都在推产城融合用地，实际上这是市场需求反推的结果。

Ⓚ刘德科：这种点状的反推，会慢慢带来观念与制度的变革。比如你们在苏州做的淮海街改造项目，激起大家对烟火气的很多共鸣。

Ⓗ张海：以前淮海街很嘈杂破败，现在可以把它改得很时尚，而且不需要翻天覆地的拆建。其实，可以做的事情很多，比如艺术品与城市家具如何在街道呈现。以前大家关注的都是红线内的事情，道路是属于红线外的空间。如果一个项目本身就有市政道路穿过，不能只是交付出来一条光秃秃的马路吧？我们得思考，一条道路应该包括哪些城市资源，比如在街角建一个小小的剧院等等。

Ⓚ刘德科：所以，我还是相信，如果我们期待顶层设计，可能期待很久都不会来；但我们能看到一点点的点状改变，它们最终会汇聚成了一个顶层设计。

Ⓗ张海：这是非常重要的点。大家还是要有个相遇的过程，而不是老是说你不要动，我来追上你。在这个相遇过程中，实践是非常重要的。

Ⓚ刘德科：实践，才能够有反思的一个载体。观念是在慢慢地改变，比如说你刚才在演讲中提到了《马丘比丘宪章》说城市以人为中心，我们的最高领导人去年也讲城市是人民的城市，这跟过去相比，有巨大的理念变化。

比的不是门槛 而是迭代速度

Ⓗ张海：任何一个过剩衰败，其实一般来说都意味着另一个东西的崛起和兴盛。有一段时间书店看上去不太行是吧？

Ⓚ刘德科：现在都回来了。

Ⓗ张海：其实到最后它只是形态。有了美团不一定就餐厅都要倒闭。你现在反而发现那些线下的东西也不比线上的少。基本上，线上出什么线下就对应着来一个什么，这不是挺好吗？干嘛老是感叹？

Ⓚ刘德科：我们很容易陷入到「非此即彼」的那种思维里面去。

Ⓗ张海：要首先考虑自身的理念是否落后，而不是老把责任推在别人都很强大。我们做房地产行业，是一个是比较容易被感知、很容易被评论的行业，但是它并不意味着难度就很低。所以我说它是平凡中见神奇的行业。我曾经问过很多人，你知道喜茶的创始人来自哪里？大部分人都不知道。他是来自于江门，为什么一个江门 29 岁的小男孩，能让大家在上海拼命排队？为什么我们不分析他的逻辑，而光享受他的消费？

房地产是随处可见的，不是什么生物科技、航天技术、芯片，那些都有很强的技术门槛和壁垒；做我们房地产行业的人，如果你在日常生活中没有观察力，你怎么做这个行业？做不了。你只是一个消费者而已。

Ⓚ刘德科：就是个机械的消费者。

Ⓗ张海：如果你在这方面没感觉，你就吃吃喝喝，对周边变化熟视无睹，然后进到办公室就开始做 PPT，就好像生活跟我就没关系一样，怎么可能做得好房地产呢。

Ⓚ刘德科：你不觉得 95% 的同行都是这样吗？但他们都活得挺好的。

Ⓗ张海：慢慢都会有问题。房地产它很容易被认知，被模仿，被评论，但它难度系数并不低。这个行业的迷惑性在于，谁都可以讨论，各行各业往这儿一坐，就可以聊房价多少钱。房价一涨，什么问题都被掩盖了，你会感觉很容易做对，但并不意味着你真的做好了，你甚至搞不清楚它是怎么对的，它到底好不好。

Ⓚ刘德科：还是要琢磨生活，琢磨时代。

Ⓗ张海：正因为房地产很容易被模仿，所以你的压力在哪里？实际上房企比的不是门槛高低，比的是迭代速度快慢。迭代速度要非常快，否则你就很容易被超越。

Ⓚ刘德科：这一点，公众不太感知得到。

Ⓗ张海：这都是润物细无声，平凡之中见神奇的事情……你感冒了？

Ⓚ刘德科：没有，我是鼻炎。

Ⓗ张海：很容易影响思维活动

Ⓚ刘德科：不会。已经习惯了。

Ⓗ张海：带病生存，带病活跃。

Ⓚ刘德科：其实是平衡的，像我这种鼻炎二十年了，我从来不会感冒。它给了你一样好坏的东西，就给你一样好东西。

东京与京都最值得研究

Ⓚ刘德科：公众还有一个误解，认为低密度就是等于低容积率。这会带来很大的问题。我们在讲新加坡是花园城市的时候，很容易误以为新加坡是一个低容积率城市，其实它是高容积率的低密度城市，是局部的高容积率带来了整体的低密度。

Ⓗ张海：我们研究这么多城市，从各方面看，我们还是把重点放在了东京。刚进入这座城市你感觉很开阔，到市中心就觉得很密集，但也还挺有秩序。

Ⓚ刘德科：而且不会有孤独感。你无论是在天空树、东京塔还是在六本木，你不会觉得有孤独感，但是你在陆家嘴有孤独感。

Ⓗ张海：你说得没错。这是他们解决得非常好的东西。很多的市民办事点都在地铁站上，很方便，也不用开车。坐个地铁一来，办完就走。

Ⓚ刘德科：现在中国的一些娱乐综艺节目，把做坐地铁的叫成「**」。这很没有伦理。但也从侧面反映出，你们的任务很艰巨，中国高品质的 TOD 还是太少，还没有给大家带来充分的愉悦感。地铁不能变成「**」的代言词，在东京谁会说这句话。

Ⓗ张海：开车才是不靠谱的。

Ⓚ刘德科：这些社会性的表述，它折射的是当前中国的 TOD 太落伍了。我们对东京的研究是不够的，整个政府层面对东京的研究，尤其不够。你去研究英美的城市没有太大意义，研究新加坡很可能被带入坑里，新加坡是个巨大的陷阱，带有很强的欺骗性。

Ⓗ张海：我们往往认为跟新加坡同根同源，其实东京也同根同源，它受益于中国文明。再比如京都，就做得非常好，它不是说弄了一堆旧东西不要动，它动来动去还动得挺好的。

Ⓚ刘德科：你乍一看没什么，不见得有那么多古建筑；但你拐进一条小巷子，就到了几百年前了。

Ⓗ张海：既有现代生活，也有历史的悠思，结合得很好。像苏州和杭州这样的城市，尤其值得研究京都。

Ⓚ刘德科：可能我们的城市还在高速发展，顾不及这些。

Ⓗ张海：但是我觉得现在有这个机会了，有这个条件了。因为，只要一慢就会有机会。

Ⓚ刘德科：你是说 GDP 变慢了？哈哈哈……

Ⓗ张海：一慢就会有机会。现在大家都喜欢去跑马拉松、看展览、听剧，所以客观上肯定是慢了。有一个东西慢了，其它东西就会赶上来，这样就均衡了。一味的快，也并不意味着就很健康。