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规则大变!房价的大利空来了?

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  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经

  又一个重磅调控要落地了?

  最近有不少传闻,比如说要对住宅用地的分类调控动手了,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”,并且要求这22个城市短期内就不要再发宅地出让公告了。

  

  传闻中的这22个重点城市,都是近期房地产市场的热门,基本上涵盖了统计局点名的热点城市,又加上了几个近期的房价“新贵”:

  ● 一线城市:北京、上海、广州、深圳;

  ● 二线城市:南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡;

  随后,天津和郑州马上有内部文件流出来,一天之后青岛市自然资源和规划局也在官网发布了一则简短的新闻稿,基本确定了上头的会议精神。

  

  那这个“两集中”是什么意思呢?

  就是集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年不超过3批次,集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

  天津把这3次集中在了3月、6月、9月中旬,还有消息称,济南把这3次集中招拍挂放在了5、8、10月的下旬。

  只要3次,全年的宅地出清,原来分散在各个区甚至街道的宅地,全部归口到市局,郑州还为此发了一个紧急通知,航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布宅地出让公告,随后航空港区此前挂出的29宗地终止挂牌。

  

  其实,“两集中”的目的也很明确,就是想让土地市场“恢复理性”。

  2020年,不少地产商都在说放缓拿地节奏,但是到了该出手的时候,一直也没含糊,无论是总价地王还是单价地王,地王项目还是不少,溢价率也一直在上升。

  2020年全年卖地收入8.4万亿,又涨了15.9%,确实是一个好收成,但也着实太刺激。

  现在据说,2021年将对重点城市建立地价监测预警机制,开展季度预警、年度考核,一旦出现地价超出合理区间或有异常交易,及时预警并督促整改;对“明星地块”及时调整出让方案。

  这么看的话,其实还是想要控地价,集中式的“批发”,怎么也比按次零售看起来要便宜许多,而在监测上,换个玩法,直接伸手,专杀“地王”。

  地价下来,那么房价自然有下降的基础。

  尤其是控地价再加上控房价的措施,未来这些重点城市的房价必然也会受到影响,不过对于深圳、厦门这样宅地供应紧缺的城市来讲,影响力还是有限,除非能够拿出更多的地来。

  现在就要等靴子落地了。

  不过,根据2020年的重点城市供地情况来看,最多的青岛有234宗地推出,如果放在今年,每次就要推78宗,比一些城市一年的宗地都要多,这些城市要做的准备工作也有很多。

  

  距离最早的一次集中供地,已经没剩下多少时间了,无论是城市还是房企,准备怕是很仓促,从目前透露出来的信息来看,天津可能是那个“打样儿”的城市。

  对一般人来讲有啥影响呢?不妨从房企的角度来看看。

  原来分在12个月内的地,现在要3次推完,如果拿地的话,对资金的集中度要求很高,20%的保证金是必须的,还有50%的首付款,未来一年内的全款,对钱的要求是很高的。

  随时都有机会到一年三次机会,变数太大了。

  1、“三道红线”下的房企,能不能一下拿出这么一大笔钱,未知,钱和地都是命脉,要钱还是要地的选择,太难了,“金融+土地”的长效机制下,有钱而又不越线的,肯定是主导。

  本着利益最大化的原则,联合拿地的情况可能会更多,对于没钱的本地小房企来讲,分化可能立竿见影。

  房地产不一定变天,但是房企的天可能要变一变了。

  2、缺钱带来的另一个问题,房企不得不加快周转速度,“高周转”历来被骂,一个很重要的原因就是高周转下的房子质量问题,这是一个致命伤,买房要格外注意质量;

  3、集中拍卖,未来入市时间的差异化空间就小了很多,大量的新盘入市,竞争就会更加激烈,在现阶段的规则下,打折促销都是常态,那么在新的规则框架之下,打折促销也是免不了的,价格波动或是常态,未来,学会比较很重要;

  4、划定重点城市的“两集中”后,那么没有被划进来重点城市的“热点城市”可能会获得更多的资金青睐,房企在这些城市里面仍有机会,对优质地块的争抢可能会加大,核心城市的核心区域房价,怕是仍有火一波的潜质。

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