北京楼市扑朔迷离？对于买房人来说，该不该及时上车？

近期北京楼市的热度很高，相信很多正在买房或者卖房的朋友都感受到了，尤其是朝阳、海淀和西城的买家卖家，感受肯定非常强烈。时隔三年多之后，北京又出现了跳价卖房的情况。

前两周我陪人看过一些房子，看房的时候，几乎每套房子都是几波人在看，看房过程中，突然收到中介的临时消息，房东要涨价几十万的情况也遇到了。

所以，现在对于一些想在北京买房的人真的很焦虑，特别是手头钱差一些，不买的话担心房价继续涨，到时候就真不用买了，但又怕借钱买了之后，房价又稳定下来了，甚至出现回落的现象，这就让心底怪难受。

而对于一些卖房人来说，则是年后肯定涨价，爱买不买，想买我还不一定卖的心理。

所以，接下来的北京楼市会如何走呢？对于购房者来说，该不该过分着急呢？一起来分析下。

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600万以下的刚需盘，算是一个市场，其中这个市场里，450万以下的房源成交，会更活跃一些，这跟北京的刚需购房者，很大比例上只有200万以下的首付有关系。

700万以上的改善楼盘，算是一个独立市场，其中八九百万的房子，成交会更活跃一些。

这两个相对独立的市场，他们的走势分别是：刚需市场正处于回暖的中期，也就是说，有了高成交量，但是价格还没有明显上涨，接下来大概率上会涨点价；

改善楼盘，基本上到了一个小高位，再继续上涨的可能性很小。现在处于有价无市的状态。

所以，对于购房者来说，不用过分着急。同时，北京这波上涨，也是得益于去年的经营贷，让货币环境变得宽松，很多人利用了经营贷上了车。因为过去在北京买一套1000万的房子，你的首付基本上要在800万左右（二套），而有了抵押经营贷，你的首付只需要500万就够了。

加上经营贷的利息都比较低，4%左右，选择等额本息的话，30年下来基本算白给。也正因如此，北京的房价才能不断上涨。

但如今很多城市都在清查经营贷，甚至对经营贷做出了调控。

比如深圳，就出了一个指导价，这让很多要做经营贷的人，根本就无路可走。

举个例子，恒裕滨城二期1月的挂牌均价为28.73万元/平方米，而目前深圳官方给出的成交参考价为13.2万元/平方米，两者之间的单价差距超15万元。

一套88平的房子，如果你春节前拿着这套房子去银行申请经营贷，评估下来的价格应该是2528万的市场价，通过经营贷可以贷出近1800万来。

而现在，只能按照1161万的指导价来办理经营贷，大概能贷800万左右。这1000万左右的差距，对很多人来说就是跨不过去的鸿沟啊。

所以，这样的房子，大概率是炒不动了。

因此，在回到北京来看，随着全国都在调控经营贷，我相信北京也会很快展开，一旦锤下去的话，房价上涨的动力就被抽掉了，即使还有人高位接盘，也阻挡不了市场的整体（下滑）走势。

心动

还有，每次当北京房价上涨过快的时候，都会出台一些调控手段，来让市场冷静下。特别是深圳上海那边都已经出了一个税费的政策，即：增值税的征收，从2年变成了5年。这个政策，感觉上，北京有可能会跟。当然，这个只是我的一个猜测。

如果这个政策真的落地的话，那么毫无疑问，对于市场来说，是一个打压，市场整体价格会回落。

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因此，结合以上的情况来看，我也来做一下预判：

第一，改善盘、学区房，以及那些涨幅超过10%的楼盘，进入了阶段性高位，年后上浮的空间即使有，也很小，大概率会进入有价无市的状态。

已接

第二，刚需盘市场，热度还会延续，年后的刚需盘价格会有一定程度上浮。但实话讲，刚需的购买力，从2018年之后的趋势来看是越来越弱的，所以涨幅还是会在10%以内，持续时间不会太长，两个月之内。

第三，对于一些非热门区域，比如房山、门头沟、顺义之类，涨幅不会很大，热度不会很高。