租房买房要先查居住权，“居住权”入民法典

原来的法律只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以满足当事人的多样化需求。根据《民法典》第366条至第370条的规定设立居住权，居住权具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为房屋的利用提供了更多方式。

民法典规定：设立居住权的住宅不得出租

一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。

2021年之前，法律尚未规定，没有任何房屋设立了居住权。但是从明年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。

相关法律规定：

《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”

何为居住权？

居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。 居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

前不久，深圳爆出热门事件，有女子时隔28年后，突然想起在深圳有套房。上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。显然，不是长期居住就能获得“居住权”。

如何设立居住权？

《民法典》第三百六十七条：设立居住权当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法；

《民法典》第三百六十八条规定 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

简单来说，设立居住权需要以书面形式拟订合同，并在当地的不动产中心进行居住权登记备案。

居住权与承租权的区别

1.居住权不可继承转让；承租权可继承转让

《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

而承租权可以继承，也可以转让，并且根据双方约定可以在转让过程中获利。

2.期限不同：居住权无限制；承租权最长20年

《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

而承租权的消灭则通常是以当事人双方的约定为准。

3.前者是物权中的用益物权，后者是合同中的债权。

前者产生之后，是一种对世权，无须他人配合即可行使；而后者需要合同相对方（房屋出租人）的配合才可以行使。

4.两者的设立形式不同

从上面法条的内容可看出，居住权的设定方式只能根据合同和遗嘱形式设定，并且居住权是绝对权，必须要通过登记而设立。未登记的，不发生效力。

而承租权的设立必须基于租赁合同，租赁合同是一种双务、有偿的法律行为，其设立不需要采取登记的方式。

5.两者产生是否有偿不同

居住权以无偿为原则，以有偿为例外的，也就是说，当事人之间可以通过合同约定对价，但合同的对价并不是居住权设立的必备条件。而租赁合同一般而言是有偿租赁，也可以约定无偿租赁。

居住权对“我”有何影响？

1.若购买了设立居住权房屋，不能赶走居住权人

购买二手房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。一旦房屋的居住权在房管局登记了，居住权就成立了。居住权不限制交易，但购房人如果购买了该房，不能赶走居住权人。

2.影响婚前财产的使用

男女结婚，如果婚房系一方的婚前财产或者父母的财产，要不要加配偶另一方的名字，往往带来诸多家庭矛盾。居住权为解决这种矛盾提供了方案：给另一方登记居住权，而不用让渡房屋的所有权。
3.探索对残障且低收入群体在公租房上设立居住权

目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，有的又是无限期的租赁关系。如果能明确残障人士、低收入者享有“居住权”，无疑使他们的住房权益更加稳固。

4.解决“以房养老”问题

所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。如果在签订“以房养老”抵押贷款协议时，设立老人的居住权，这一权利就一直存续到老人去世，在老人有生之年谁都无法剥夺其居住权。

5.防止子女的继承纠纷

老人的生活一直由保姆和亲戚朋友照管的，老人一旦给保姆和亲戚设立居住权，他去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲朋仍享有居住权。如果居住权设定的时间是终生的，保姆或亲朋可以住到其去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不能出租该房产。当然，保姆或亲朋只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。