首付200万！all in 千灯湖，还是外围买两套？

　　即将跨入牛年新春，最近后台发起提问咨询的粉丝多了起来，尤其有几个针对学位、学区房问题的家长。

　　其中一位家长看遍了千灯湖名盘，陷入了纠结……

　　@酷莎：您好！目前在寰宇城开店，有首付预算约200万，打算买一套学区房投资加自住，属于二套4成首付。佛山民办教育优质，而千灯湖公立也不太差，看过怡翠花园，并不想买它家的老房子，看完房后有三个候选，想听听您的建议：

　　①保利星座三房，上班便利，总价220万，可以全款买，但2017年后该小区没有大幅上涨，投资不太适合，学区也马马虎虎；若贷款买入，还可腾出资金买南海万科广场（桂江一中强学区房+地铁房），可解决自住+投资2套房子。

　　②保利花园三期，143㎡三房总价500万，首付200万，离小学近，市中心位置，但持有成本很高，很难投资下一套。

　　③中海寰宇天下120㎡，总价420万，首付160万，但60层太密了，电梯可能会拥挤，不太适合居住，是否应该考虑89㎡作为投资？

　　
功夫君建议

　　您好，看完您的需求，想法很清晰，也清楚知道自己的预算及可选择空间，综合三个方案，我比较支持第一个。

　　【方案一】保利星座楼层不高，居住密度不大，绿化设施维护不过不失，楼下商铺多，买菜生活都方便，很适合自住，但离对口的灯湖六小有点距离，接送稍有不便，对口中学是映月中学，目前实力未赶上桂江一中，学区配置肯定比不上怡翠花园，但小区品质会在其之上。

　　▲保利星座实景

　　另外你有能力全款解决自住之余再投资南海万海广场，既有强初中学位，又是地铁上盖，自住一套+投资一套，这样的资产配套是比较好的。

　　【方案二】保利花园稀缺的不是三房，而是四房，对应的灯湖小学和预测对口灯湖中学，建校资历尚浅，师资与实力还有待时间验证，但灯湖核心区物业升值潜力肯定强很多。

　　▲保利花园实景

　　【方案三】中海寰宇城密度高是事实，是否适合自住视乎家庭接受度，同样是地铁上盖的话，不如投资一套南万（读桂江一中，性价比高）的小三房为公立初中铺路。

　　▲中海寰宇城实景

　　另外您可能忧虑保利星座涨幅后劲不足，那是因为其位置偏离了千灯湖核心区，和地铁站又有点距离，门前南海新交通迟迟未开，对口的灯湖六小+映月中学也不是顶级配置，涨幅只能随行就市了。

　　最后，想要自住优质，又有投资涨幅动力，那就只能想办法增加预算，来一套千灯湖核心大户型（千灯湖一号、万锦豪园、保利花园）+南海万科广场小三房（强中学）吧！

　　没过多久，该家长又发出了着急的追问：

　　@酷莎：总觉得选择保利星座是花了大价钱，却没有享受到强学区、地铁、商场的优势。对它的理解，仅是居住价值，看不到物业大幅升值的可能，感觉并非一个好选择，我又陷入新的三个忧虑中：

　　① 怡翠花园，虽是桂城唯一强势双学区，绿化很好，但地段也不算核心，楼龄大。公民同招对双学区未来的升值影响，您怎么看？

　　②南万有灯湖六小+桂江一中，且是次新地铁房，这两点优势很大，但它有一大部分是回迁房，业主圈层比起核心区还是低几个档次。

　　③千灯湖核心区学校需要时间来证明，但似乎大家都相信这里会更好，如果要在非核心区的怡翠花园、保利星座、万科广场，和核心区的保利花园之间做出选择？您有什么建议？

　　
功夫君建议

　　目前佛山还停留在民办摇号，公办按户籍分配原则，对于公民同招政策是否实施，及对学区房产生的影响，我们还有待考究。

　　如前文提到的，想要自住优质，又有投资涨幅动力，那就想办法来一套千灯湖核心大户型+投资桂江一中学区房。

　　再看看新的三个选项，怡翠花园的居住是没有问题的，但涨幅会囿于它的楼龄、养护、小区品质，目前其价值多由强学区房支撑着。

　　▲怡翠花园实景

　　南万的学区也不是很强，但它的投资价值主要在于地铁+综合体，另外居住密度高，有回迁房+商品房住户，圈层确实没那么纯粹。

　　千灯湖核心区的房子，保值力是无须怀疑的，但学校还没打出响亮的成绩，非核心区的对口学校又太诱人，若要在两者之间选择，那么我认为还是选千灯湖核心区吧。

　　保利花园是您比较意向的候选，想办法找到它的四房单位，稀缺性更强，而且灯湖系列学区的成长性，在家长圈中也是看好的。

　　
功夫君絮絮叨

　　其实，这位家长200万首付在千灯湖拿下一套改善型居住并不难，难在什么都想要。

　　从他的纠结中可以看出，他既要居住好、升值潜力大，还对应强学区，放眼千灯湖，基本是没有一个选项可以完成的，只能分开投资。

　　▲千灯湖实景

　　200万预算分开投资，要在千灯湖实现一套改善+投资会比较吃力，所以还是要重新审视一下到底哪个才是核心需求，才能做出合理选择。

　　最后，祝愿这位家长能够买下合心意的房子吧！