看好房子谈好价
心情有点小激动
稳住自己再比价
一日不见竟涨价
捶胸顿足意难平
楼市疯涨何时停
近日上海出台积分制购房新举措，你能得几分呢？你买房时遇到过麻烦吗？先看上面一首打油诗吧，道尽了2020年近乎疯狂楼市行情，可谓一度红到发紫，热到疯抢！新房摇不到，二手房一天n个价，更有“老破小”学区房卖出江景豪宅的价格！怎么破？上海闵行法院民事审判庭专业人士给出了“解药”——
疯涨的房价背后是实打实的经济利益，“这套更比那套高”的房价让房东们不仅“红了眼”，更有甚者不惜触碰法律红线。闵法君在此必须亮起“红牌”，给任性“跳价”的房东提个醒，也给着急“跳脚”的买家支支招。今日，闵法君就带您盘一盘－－如何避免房东“跳价”！
何为“跳价”？
新手买家首先要弄懂这个概念，到时别被“跳价”了还不知道！
老百姓眼中的“跳价”？
在火爆的楼市中，二手房房东不断地在极短的时间内抬高房价，不仅一天一个价还可能一个小时一个价甚至几个价。
法律中如何界定“跳价”？
“跳价”明显违背诚实信用原则，属于房东单方变更买卖双方对于房款价格的约定，构成根本违约。
问题来了
下面哪种情况属于“跳价”？请作答！
A
小萌在中介的带领下，至老黑出售的学区房实地看房，老黑表示该房1000W出售，小萌表示出兴趣，可以进一步洽谈，但两天后，老黑表示该房价格已经升至1200W。
B
老黑与小萌相谈甚欢，双方均同意老黑以到手1000W的价格出售该学区房，双方随即在中介公司处签订居间合同，并在其中明确约定了房屋的交易价格为1000w，定金为50w。但两天后，老黑通过中介向小萌表示，有另一卖家出价1200w购买该房，小萌除非也同意以该价格购买，不然就不卖给他。
C
老黑与小萌经过多次磋商，终于签订房屋买卖合同，小萌在签订合同当日就向老黑支付了首付款400W，但两天后，老黑联系小萌表示房屋价格需要升至1200W，不然就不配合办理过户。
答案是
以上三种情况均是老黑单方要求提价，但是A情形非此处讨论的“跳价”行为，因为在这种情况，“上下家”并没有最终谈好“价格”。而B、C两种情形中则属于老黑“跳价”的行为，“上下家”已经通过书面形式确定了房屋的交易价格，老黑未经小萌同意单方变更交易价格已经构成违约。
B情形中
“跳价”行为发生在房屋买卖预约合同阶段。房屋买卖预约合同阶段，通俗的来说一般以签订居间合同、定金合同，甚至仅仅以一张定金收据的方式就算进入该阶段。
C情形中
“跳价”行为发生在房屋买卖合同履约阶段，即买卖双方已签订正式房屋买卖合同后的履行阶段，通常下家已经支付部分甚至全部购房款。
小窍门！！！在合同履行的关键节点，密切注意房东的履约意愿。如果房东出现表示要涨价的情况，及时明确地予以拒绝，并通过微信或者与中介一起要求房东明确自己的态度，同时保存好相关记录，可以作为买家事后进行救济时的重要证据。
付定金
预付定金，并尽可能提高定金数额，增加“房东”违约成本。如果双倍返还定金仍不能弥补损失，还可以主张损害赔偿，但定金和损失赔偿的数额总和以不高于因违约造成的损失为限。
设条款
为防止房东“红杏出墙”，应当有针对性的设置预防“跳价”条款，如提高违约金比例、明确损失赔偿额的计算方法等，明确“房东”违约产生的巨大“代价”。此外预告登记也是一大法宝哦！
严律己
买家需严格按照合同约定履行，确保自己无违约行为，以免房东“鸡蛋里挑骨头”，以买家已经先行违约为由要求解除合同，来实现“跳价”的目的。
万一真的不幸遇上任性房东，千万别一筹莫展，眼睁睁地束手就擒！闵法君在此再支三招，让不讲“武德”的房东“耗子尾汁”！
我不买了！给我赔钱！
在没有其他损失的或者损失较小的情况下，买家可以解除合同，并要求卖家双倍返还定金。该选择不失为一种较经济的选择。如果卖家同意赔偿，买家可以快速回笼资金，尽快找到其他合适房源，避免诉累及承担诉讼风险。
钱都付了！不卖也得卖！
这个价格，不买绝对可惜了。此时最好的策略还是主张房东继续按照合同约定全面履行自己的义务，甚至不惜采取诉讼的手段。
诉讼前，为有效阻止房东将房屋以更高的价格出售给他人，买家可以采取一些紧急措施，确保到手的房子不要“飞”了。
A 申请异议登记
在紧急情况下，买家可以利害关系人的身份对购买的房屋申请异议登记，但是申请之日起十五日内需要向法院提起诉讼，否则异议登记失效。
B 申请财产保全
在提起诉讼前或者诉讼中向有管辖权的人民法院申请采取保全措施查封该房屋。
C 申请向法院代管款账户付清房屋全款
如果按照合同约定已经满足支付房屋尾款，但是因为房东“跳价”，直接向房东支付可能有“人才两空”的风险，在合同履行无其他障碍的情况下，与主审法官协商，将剩余房款支付至代管款账户内。
万一真买不了怎么办？
最不济的情况，就是已经发生了法律规定的不能履行的情况，如房屋已卖给了不知情的第三人并办理了过户，或者被房东增设权利负担而导致履行不能，那又该怎么办？以下做法别忘记！
A 吃进去的给我吐出来
如果已经支付房款的，要求返还房款！
B 向房东主张违约金、赔偿损失
买方可以根据合同约定主张违约金，买方主张的损失赔偿包括直接损失和预期可得利益损失（包括在签订合同后房屋的增值部分）。
向上滑动阅览
是否可以同时要求支付违约金和赔偿损失？
原则上可以！
根据《民法典》规定，支付违约金和赔偿损失可以单独适用或者合并适用。但即便同时主张违约金和赔偿损失，两者相加的总金额也应当以填平损失为原则。闵法君建议，如果约定的违约金高于损失（包括可得利益损失）时，可以选择要求卖家承担合同约定的违约责任。
是否可以同时行使定金条款和违约金条款？
不可以！
根据《民法典》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以，违约金条款和定金条款不能同时适用。如果选择定金条款，定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。
房价不是你想跳就能跳，跳价有风险，违约必担责。面对房东花式“跳价”，买家别急着跳脚，在确保自己严格履行合同的情况下，法律也为你准备了花式救济“锦囊”。房子是用来住的，不是用来炒的，愿天下的“打工人”们都有房可住，有家可安身。
作者：王夙伟
资料：上海闵行法院
编辑：崔松鸽
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
