2021年，北京买房攻略（十二）

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　提问1：

　　章哥，西城学区我有点放弃了，您帮我理理买哪个板块合适，我现在首付预算300万，和男票加一起年收入税前200万左右，首套首贷，可以支撑高贷款。工作在西二旗上地中关村附近，买房主要想资产增值保值，自住可以租，章哥您看好哪些板块和小区，可以帮我推荐一下吗？最近心里很急，眼看楼市要回暖，想赶紧定下来，您多指点指点～

　　回答1：

　　1、 300，最高贷款能到400万出头，买700多万的房。这总价在西城确实不好买，好学区买不到，普通学区又意义不大。尤其还想保值增值，又考虑出租，那学区房不是万能的，不可能实现这么多功能。

　　2、 这预算买在西二旗一带就合适啊，清河安宁庄都差不多。没什么学区溢价，居住的性价比高，租金也基本是北京平均值。商品房从保值的角度比学区房强多了。当然很多人不信这种说法，都是凭幻想来买房。

　　花几万块钱买支股票还得看看K线图呢，可买几百万的房子，大部分人都是用广场舞大妈的思维。当然也确实看不到历史数据，在中国，尤其是大城市，这些数据属于绝密，现在连短期数据都不许公布了，所有人都得蒙着买。

　　3、 不多说了，可以看橡树湾、新硅谷、莱圳家园、上林溪等等，都是适合投资保值的，从没低于过大盘。仅供参考。

　　提问2：

　　章哥，我们属于挣扎在买房的边缘，不知所措，大致情况就是刚卖了西安好地段的房子还清贷款还剩150万，没有北京户口，年薪两个人到手60万+，之前买房走过弯路，19年在燕郊买了一套公寓不到130万，现在很后悔想着急原价出手，但房本没有下来，现在孩子5岁，想在北京买一个小学比较好的还适合居住的两居，地段倾向于朝阳或者丰台，看过法拍房，共有产权房，不知道该选哪种，谢谢章哥指导。

　　回答2：

　　1、 沃天，真有点儿乱了。一个一个捋吧。

　　2、 没有北京户口，那有没有北京购房资格啊？应该有吧。

　　3、 燕郊的公寓，原价出手，比较难。有房本估计也做不到，能有人接盘就不错了。

　　4、 法拍房适合纯投资的，没有资格的也可以参与。但如果不懂的话最好别自己去，弄不好就买回来一堆麻烦。

　　5、 共产房，适合确定只考虑自住，几乎没有投资保值需求的。也就是说，这种保障房是纯粹的自住性房产，没有投资性。如果以后还想换房，那最好再考虑一下。

　　6、 150万，那就算是贷满额度，也就是能买400多万的。可你们是二套资格，也就能买200多万的。这还想买适合居住的两居学区房，难度太大了。

　　没有北京户口，丰台买了学区房也没什么用，大概率进不去目标学校。朝阳也说不好，这个总价买到房就不容易，学区还算不错的只有劲松地区。但这里人口稠密，说不好学位是否紧张，也不敢保证确定入学。而且200多万也买不到适合居住的两居室，基本也就是能住的小一居。

　　7、 总之吧，如果用常规的二套商贷，也就是劲松能考虑，而且还得选房龄相对新点儿的，要不贷款也困难。其他的学区买不到适合上学的，连买套房都难。仅供参考。

　　提问3：

　　您好，首付300万左右，想买次新二手房，最好是朝阳区，需求是靠近地铁站，交通便利，哪个小区比较好？谢谢

　　回答3：

　　1、 首付300万，总预算是多少啊？只是得有个月供的预算吧，买房只能说总价，没有光谈首付的。

　　2、 假定是600万吧，次新房十年以内的。那首先看新北苑，华贸城、国际城、花语城、福熙大道，从开间到两居室都能买到，而且升值性强。这些小区凭个人喜好选择就行，都不错。

　　其他的可以看望京东湖湾，能买到40多平的开间；酒仙桥银河湾，能买到一居室；常营的常楹公元和长楹天街，能买到两居室；管庄的远洋一方，能买到三居。

　　3、 不过提醒一下，这只谈首付，说明才刚有买房的想法，连预算方案都没做，离真正买房还早着呢。买房不光得看自己有多少钱，最关键的是能买到多少钱的。建议先做资金预算吧，这里才能真正心里有数。仅供参考。

　　提问4：

　　章哥，咨询一下，最近想改善住房，换个三居，昌平龙山华府的121平465万可以入手吗？2021年房价如何走势？还是再观望一下，谢谢

　　回答4：

　　1、 龙山华府，还可以。除了离中心城区和地铁稍微远点儿，挑不出什么毛病。升值也没什么问题，紧跟大盘。我印象中这里是2010年十一左右开盘的，14000吧。那到现在，大盘涨了3倍，从2.1万涨到了6.4万，龙山华府也涨了3倍左右，到了4万，挺不错。

　　2、 2021年房价走势如何，那我可不敢说，现在尽量不谈这些，犯不上惹麻烦。再者我说什么也没用，一看市场、二看政策，所有预测其实也都没什么意义，买房得看自己对市场行情的判断。

　　3、 是否观望一下。有需求就买，没需求就继续观望。房子是用来住的，要我建议就是早买早踏实。没有人真的预测行情，所有的时机都是事后诸葛亮才总结出来的。没有明确建议。仅供参考。

　　提问5：

　　您好！购买二套房过渡，未来考虑置换。总预算500万左右，丰台蒲黄榆、草桥、七里庄，朝阳潘家园、北工大，买哪儿合适？求指点

　　回答5：

　　1、 那当然是草桥了。

　　2、 蒲黄榆、潘家园，北工大，这其实都是一个性质，开发的较早的南城板块。虽然潘家园北工大属于朝阳，但仍然是南部。有句话叫“南三北五”，也就是南三环的房价和北五环差不多。指的就是三环沿线价格低，毕竟开发的早，规划和产品都过时了，而且配套和产业又相对缺乏，所以价格走势低于了平均值。

　　七里庄也很普通，没什么可说的。

　　3、 草桥算是丰台区最好的板块之一了。交通和西城、新机场都方便，又和丽泽的地铁在建。虽然本身不是产业区，但相当于金融街、丽泽、丰科园、商贸新区的汇集点。而且板块内房龄较新的多，从居住讲也合适。仅供参考。

　　提问6：

　　章哥，本人外地户口，丰台设计师广场有一套小户型开间，满五唯一，出租中，这个小区感觉升值潜力弱，现在价值230万左右，有贷款，想置换一套300至350万的新房或二手房，区域不限，孩子在门头沟上小学，租房。2年后转学天津，所以以后常住的话，也是7，8年以后高考后回京居住，章哥能否推荐个区域和小区？谢谢

　　回答6：

　　1、 设计师广场，这是70年的酒店式公寓，升值肯定弱。优势就是租金收益高，代价就是升值慢。

　　2、 既然买了七八年不住，那就别考虑新房了。不仅有溢价的损失，也没人会多给租金。这就相当于买辆新车租出去跑滴滴，除了不差钱的土豪和出租车公司，没人这么干，太不划算。

　　3、 350万，还考虑家庭居住，那就买在亦庄吧。价格相对低，也没有风险，产业区支撑大，学区也好，总之各方面都不错，相对最合适。

　　核心区相对合适，河西虽然或许升值更高，但现在没地铁，房子也是次新的多，同样不太划算。这不用我推荐小区了，核心区没有太新也没太旧的，选择品质较高的商品房就行。直接找当地中介吧，比我熟悉的多。仅供参考。

　　提问7：

　　章哥 我父母在17年最顶峰的时候在和平里买了一个东西的小两居，一直在出租。我和我媳妇现在生孩子了，父母说把和平里卖了，给我俩在西三旗那里买一个大一点的两居，因为西三旗离双方父母比较平均。但是现在和平里亏了最少有70万，而且我们和孩子还有父母现在还能住下。

　　我看了一下北京12号线过两年马上就要通车，和平里的房子现在买是不是不值？我们可以等个两三年再买，那时候会不会划算一点？因为12号线通车和平西桥站就变成换乘站了，我父母买的那套房子门口正好就是和平西桥站，所以我现在不知道这个房子还能不能涨一点。您要是看到了，麻烦您给我一点建议可以吗？谢谢了。

　　回答7：

　　1、 如果是平级置换，那现在不合适。不仅是因为税费，更是因为行情不稳定，如果掌握不好时机，则有受损的可能。

　　如果是卖掉和平里后要增加较多的资金或贷款，那可以置换。毕竟房价如果上涨，房产相对现金能更好的抵抗通胀。这找当地中介给算算账，看怎么处理税费合适。

　　2、 地铁不用太多考虑，和平里这种老板块早就定型了。除非是学区调整，否则再增加什么配套也没多大影响。地铁在北京并不稀奇了，人们早就麻木了。加一条也就是锦上添花而已，达不到雪中送炭的地步。看看北京近些年通车的地铁沿线，该什么价格还什么价格。除非是郊区，否则不会有什么影响。

　　3、 西三旗的板块合适，属于海淀但没有学区溢价，居住的性价比高。或许因为金隅的改造而得到些利好。仅供参考。

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