福建好人黄其森，看到泰禾重组曙光

　　2020年，似乎格外的艰难，各种企业破产的新闻也一直层出不穷，其中不乏海航、泛海这样的行业巨头，知名房企泰禾集团也是其中面对生死危机考验的一家。

　　不同的是，一早就遭遇债务问题的泰禾，把降杠杆的准备做到了前头，不单吸引来房企“活下去”标杆万科的结盟式帮扶，也为自己赢得了看到曙光的时间。

　　继1月份泰禾陆续公布与兴业、长城等金融机构就债务重组问题签订备忘录后，2月6日，泰禾再次迎来重磅外援，央企中国能建葛洲坝集团将依托公司强大的融资能力及工程建设能力，在施工协同、项目股权合作、未来社区建设等相关领域与泰禾深入合作。

　　楼市资本论认为，拥有一二线核心城市优质土储和优质产品良好基本面的泰禾，伴随债权人问题的不断推进，正确定性的迎来白骑士及进一步健康成长的空间。

　　来自福建的好人黄其森，虽然两鬓白发比之前明显了不少，但值得庆幸的是，好人好报，对产品品质的偏执打动了万科，也拯救着泰禾。

　　【一】曙光：已有项目实现债务重组

　　还记得，电影《非诚勿扰》中，舒淇穿着海航的制服漂亮的样子还在眼前；短短几年，这家万亿级企业却走进破产重整的阶段，令人唏嘘不已。

　　或许，这不过是房企迎来“至暗时刻”的一大序幕。

　　楼市资本论注意到，截至2月3日，已有61家A股上市房企发布业绩预告。Wind数据显示，其中包含新华联、大悦城在内的17家房企预计在2020年出现业绩的首次亏损；光明地产、云南城投等25家房企预计2020年业绩下滑。

　　就连泛海控股这样的老牌地产巨头，也披露预计2020年度亏损30亿元至40 亿元，总负债更是高达1445亿元。

　　对此，亚布力智库研究员武亮表示，因这两年结转资源多数为17、18年的高地价项目，行业利润率整体偏低；与此同时，此前扩张累积的债务也都在这两年集中到期，“三道红线”卡住企业再融资咽喉，洗牌在所难免。

　　庆幸的是，熬过了枯燥而漫长的黑暗时光，就能看到黎明的曙光。一度陷入资金和债务重组问题的泰禾，就正走出泥潭。

　　楼市资本论了解到，1月13日，消息面传出泰禾与兴业银行就债务重组问题签订备忘录。至此，泰禾已经搞定了2/3的主要债权方：在过去的两个月，泰禾先后与华融资产、民生银行、长城资产、东方资产、兴业银行签订协议，要么把债务展期延长，要么就债务重组问题签订了备忘录。

　　虽然债务问题还没解决，但搞定这四个债权方，对泰禾来说，无疑是否极泰来的好兆头。

　　回望2020年7月底，泰禾集团宣布万科作为战投方，虽然万科以“泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持公司恢复正常经营，以及支持公司可持续经营”三大条件，竖起了一道高高的防火墙。

　　但显然，在万科的信用加持下，泰禾或将打开融资渠道。在过往债务中，泰禾信托占比较高，但融资渠道打通后，可以部分用银行信贷、公司债、ABS等来进行置换。

　　并且，楼市资本论了解到，万科私下里还是帮泰禾做了不少协调沟通工作。例如，年前，万科高管带队曾常驻北京，驻扎时间长达一个月之久，并积极在债权人和泰禾之间斡旋，以期能帮助协调解决债务重组问题。

　　更为关键的是，凭借万科的信用注入，因资金问题不得不停工的工地也得以复工。

　　经过与债权人达成一致，泰禾提出了“封闭管理”的方法，即项目层面的融资、销售等资金流动，完全用于项目本身的自运转，而不必受公司整体经营状况的影响。

　　在多项自救措施启动后，泰禾旗下有一批项目重新获得了开工和销售许可，部分项目的资金问题得以缓解，并重新开始运转。目前，泰禾位于福州、南昌、太原、武汉、上海、南京等地的项目已经重新启动。仅2020年12月，就有佛山院子、合肥院子、太仓院子、上海院子等四个项目实现交付。

　　泰禾上海院子

　　值得一提的是，2月6日，中国能建葛洲坝集团发布消息称与泰禾集团就深化在新型城镇化领域的全方位合作达成广泛共识，将就京津冀、长三角、粤港澳大湾区等区域的项目股权合作、施工协同、商业配套服务、未来社区建设等领域加强对接，实现房地产业务健康发展、互利共赢。来自央企的一臂之力，无疑是对泰禾推动复工复产的又一个大利好。

　　楼市资本论认为，对一家陷入财务困境的房地产企业来说，最为核心的问题就是如何推动项目复工，促进销售回款。只有如此，才是从根本上解决债务危机的方法。而取得了不小成果的泰禾，也意味着公司房地产主业正在向常态化运营方向过渡。

　　泰禾，曙光已现。

　　【二】自救：黄其森190天的努力

　　“人就是欲望太大，我们要断掉人的某些欲望。”

　　虽然董事局主席陈峰曾发出这样的感叹，但彼时海航显然低估了形势的严峻，甚至心存侥幸。“不愿降成萝卜白菜价，只能慢慢卖”的海航错过了不少可以用更大力度内部自救的窗口时间，直到2018年，加速瘦身聚焦与自救，但一切都来不及了。

　　在楼市资本论看来，与海航不同，总是以“乐观”示人的黄其森却颇有壮士断腕的勇气。

　　仅2019年以来，泰禾集团就通过转让杭州、佛山、福州、南昌等地11个项目公司股权，累计回笼资金逾百亿。短期内，这种合作方式的确对于公司的利润和营收产生影响，长期来看，泰禾正在步入一条“更轻便”的发展通道。

　　泰禾除自救外，也在开展“他援”，来增强公司的核心竞争力；尽管这意味着泰禾目前第一大股东及其一致行动人的持股量将受到稀释。庆幸的是，这一次出手的白武士是有着“黑石烙印”的万科。

　　曾亲身感受过“野蛮人敲门”的万科与郁亮，一直对黑石这位“善意投资”的鼻祖拥簇有加。在投资中，万科亦得到了黑石的真传。例如，在普洛斯的投资中充当战投角色，极少干预日常管理；在印力的管理中，亦尽力保持原有管理团队的稳定。

　　这样纯粹的股权投资，对于陷入流动性危机的泰禾，和看好其未来发展的万科而言，可以说是双赢。

　　而通过对万科近距离的学习，黄其森对这次危机“反思反省”也是深刻的：

　　“之前太依赖经验主义，跟万科接触后，感觉自己管理上就是‘小学生’，万科的规章制度以及对员工的考核都值得借鉴，以前管理太松了。”

　　在泰禾近日召开的2020年度工作会议上，黄其森也重点感谢了政府部门和万科的出手相救：“对于帮助过泰禾的人，我们一定不能忘记。”

　　黄其森的情义不止对上，更是“对下”。在债务处理期间，泰禾仍保持着稳定的团队和完善合理的员工培养体系。

　　即使在风急雨骤的2020年，年初有43名干部从泰禾集团内部获得晋升，年中亦有80余名中高层员工新入职。这对巨变中的泰禾来说，委实不易，但也足以说明泰禾对人才的吸引力。

　　虽然黄其森总说自己“出自福建，是有福气的”，但在楼市资本论看来，乐观背后的勇气和战略定力才是带领泰禾走出危机的根本原因。

　　或许正如泰戈尔所说，只有经过地狱般的磨练，才能炼出创造天堂的力量；只有流过血的手指，才能弹奏出世间的绝唱。

　　【三】未来：3650亿元优质货值

　　投资教父巴菲特曾说过，投资的秘诀在于区分三种价值：市场价值、账面价值和内在价值。他只投资具有内在价值的公司。

　　对于泰禾集团而言，虽然此次财务发出“警报”，但手中有“院子系”这个大IP产品压阵，泰禾依然是一个具有内在价值的公司。

　　从北京的中国院子为起点，泰禾的院子系产品已经占领全国22座城市，落地44个项目。

　　在院子系之后，泰禾也在不断进行产品的创新，细分出升级版的大院系和微缩版的小院系两种产品类型。目前，泰禾已经形成了院子系、大院系、府系和园系等多条差异化的产品线，成为新中式豪宅的引领者。

　　就在面对资金短缺和交付压力时，泰禾依然没有放弃对于产品的要求。就在今年1月的一次会议上，黄其森还在反复强调：“泰禾一定要坚持品质品牌，不能病急乱投医，为了交付而交付。我们绝对不能辜负金融机构、政府的帮助以及业主的信任。”

　　这样的产品调性也锚定了泰禾集团的版图。

　　以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区是泰禾集团战略布局的核心。

　　根据2020年半年报显示，公司累计的土地储备总计1303.98万平米，总建筑面积3270.14万平米，剩余可开发建筑面积951.76万平米。

　　与此同时，根据泰禾回复深交所内容，截至2020年5月底，公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元，同时自持购物中心、写字楼、底商等物业项目共计18个，公允价值共计约255亿元，另外凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店3个运营中的酒店账面价值共计约29亿元。

　　在楼市资本论看来，泰禾重点布局的城市拥有很强的资产增值性，这也意味着其大量资产是优质标的。眼下，泰禾集团遇到的只是短期债务压力过大的问题，如果有一定的资金注入，加上自身的销售回款，通过现金流的滚动，泰禾集团依然有回归正轨的可能。

　　伴随泰禾债务重组的持续推进，公司已然得到资本市场的认可。2月8日，泰禾集团股票在连续上涨数天后再度大涨最高8%至2.93元，全天成交1.26亿元。

　　“不再追求2000亿规模，要做“小而美”的公司，不再贪大求全盲目扩张，只聚焦重点城市和核心区域。”

　　逆风翻盘尚需时间。但可预见的是，泰禾集团的负面警报已逐步解除。